[中信建投]保利地产：拐点机遇降临

  毛利回升带动业绩略超预期,二季度销售改善弹性大:1季度高毛利项目结算占比上升带动毛利提升明显。销售去化改善略慢于预期,但从4月份到访量以及假期成 交都反映市场情绪正在恢复,二季度推盘规模明显提升,其中5月份新增货量在4月份120亿基础上进一步释放,随着降准以及需求端政策效果释放,我们认为二 季度市场成交向上趋势明确,作为行业龙头,公司将最大程度受益行业基本面改善,5月份将成为公司今年以来拐点。
  土地投资保持审慎,百亿再融资拓展成长空间:1季度共获得9个项目,主要位于珠三角和中西部地区,总建筑面积近250万方,公司需支付地价款44亿元。公 司对后市盘算继续保持谨慎乐观态度,预计随着楼市成交的进一步回暖,公司将随之加大土地投资的力度。作为高杠杆、高周转的典范,公司的负债率一直是处于行 业较高水平,2014年净负债率仅次于恒大,虽然作为央企,公司拥有行业优势资金成本护航,但较高的负债率也对公司发展步伐产生了一定限制。在行业增速下 行背景下,公司也具备降低杠杆水平的动力,而今年启动的百亿再融资计划以及降息降准所带来的资金成本下移将成为最佳契机。
  5P战略大幕拉开,白银时代再起航:我们认为公司5P战略中社区O2O和APP战略值得关注。目前保利物业拥有6000万平米物管面积,将通过若比邻社区 中心实体店和若比邻APP打通线上线下,在生活配套和邻里社交层面提供增值服务,但一旦“若比邻”社区模式获得成功,将可以迅速在全国范围内复制,而且公 司品牌优势也有助于减小线下线上转化过程中的障碍,我们也强烈建议市场不要忽视公司在社区O2O端发展的潜力。
  投资评级与盈利预测:我们认为今年大部分地产股都会有超预期表现,尤其央企、国企今年的机遇是重量级别的,预计15-16年EPS为1.36和1.66元,维持“买入”评级,给予目标价18.6元。