[克而瑞]华发的地王年：疯狂后请回归理性

  2015年6月30日，华发股份在武汉再造地王，又一次成功吸引了眼球。而从去年华发首进上海以90%溢价拿下张江南区A1-05地块开始，华发似乎开始了一轮疯狂的高价抢地，尤其在今年上半年，在上海两度刷新当年总价地王，随后在武汉再次两度刷新单价地王。

  走出珠海：世界那么大，华发想去看看

  华发股份可以说是含着金钥匙出生的，亲妈是华发集团，珠海国资委直接控股，是珠海龙头国企，实力有目共睹。从华发的发展来看，也印证了这一点， 华发2013、2014年全年销售分别为84亿和86亿，而这其中华发总部珠海要占到58亿和57亿，意味着企业有近7成的销售贡献来自珠海。一方面来 看，说明企业根基稳固，为企业扩张能起到有效支撑；但从另一方面来讲，说明企业的扩张只实现了城市的增加，而没有更多的销售转化。

  截至13年，华发进入的城市有珠海、中山、斗门、包头、大连、沈阳、盘锦、广西地区，多数为三四线城市，而进入的二线城市中像沈阳本身库存高， 去化周期长，因此华发的扩张在一定程度上讲是缺乏一定质量的。所以，2014年以来，华发又进入了广州、武汉、上海这些城市，城市能级在不断提高。

  半年销售创新高，此轮扩张将为企业未来描蓝图

  在刚刚过去的上半年，华发股份以57.6亿的销售额入围房地产企业TOP100销售排行榜第68名，较去年同期多出17亿的销售额。销售给力+拿地不遗余力，华发的扩张势头正盛。

  土地储备量、质齐增。从2014年以来华发新增的境内土地储备达199万平方米，其中近80%的新增土储位于广州、上海、武汉三个城市，剩余土地则大都在大本营珠海，相比于企业之前所进入的三四线城市，土地的升值潜力大。

  销售规模可再有突破。广州、上海、武汉等项目区位价值高，未来如果转化成可售货量将是一笔不小的数字，将大幅度推升企业大本营之外的销售额。这一点上可能会很像之前阳光城这一类的闽系企业，以强扩张换取销售飞跃。

  企业知名度在行业攀升。每一次地王的诞生都是一次事件营销，华发在短短的一年时间里已经吸引了大量的行业关注度，而地王后续的开发、销售都会持续受到外界关注，这一点上无需任何广告费用，“地王”自然实现“广而告之”。

  强扩张后需要冷静思考，别让地王成负担

  华发在土地市场频频出手希望借此实现企业的扩张和规模扩大，是利于企业的好事，但是随之带来的问题也是华发必须时刻警惕的。

  地王条件多，开发难度相对较大。在华发取得的地王中不少地块都有着较多的附加条件，像上海闸北区市北高新园 区 N070501 单元 10-03 地块就有非常多的条件限制：住宅及办公规模均有比例限制、需配件人才公寓、配建5%建筑面积的保障房并移交给政府、配套社区商业需在出让年限内整体持有、 办公如需销售，最小销售单元不得小于整层。此外，武汉的江岸区青岛路片 ABCD 地块同样有住宅比例要求及商业自持要求，而且A、D两地块均涉及文物建筑，都给规划开发带来了诸多问题。

  地王资金沉淀成本高，考验企业资金链。地王从拿地到开发往往比一般项目周期长，资金支出相对较多而回流则较 慢，对企业资金链考验较大。根据华发公告，2015年上半年企业公告的借款已达90个亿，接近去年全年公共的97亿借款总额，而且借款周期均不超过三年， 最短的借款期限为一个月。2015年一季度企业的净负债率也进一步增加，负债过高必然会对企业持续扩张产生一定影响，未来如何平衡发展企业需要思考。

  综合来看，华发的大举进军一二线城市将给企业带来新一轮的增长，帮助企业真正实现全国化布局。但是连续拿地王背后的资金压力也需警惕，如果企业能够通过销售、财务手段等方式平衡发展和风险，我们还是有理由相信华发能走得更远。