[克而瑞]中海地产：房企优等生瞄准全精装转型

  2015年上半年中海再次交出了一份不错的成绩单，顺利完成和中建的整合，而且各项指标稳固增长。值得注意的是一项专心于地产业务的中海地产也首次提出了转型方向，企业将会在产品上有大的改变。但是否能赢得市场还有待验证。

  业绩：向规模和利润的双增长不断迈进

  今年上半年是中海地产在完成中建整合后的业绩首秀，可以说，中海地产实现了不错的销售情况，而且提升了全年销售目标到1800亿港元，这是目前发布业绩企业中非常罕见的。 尽管今年5月才完成整合，但是对于中海地产的销售还是起到了非常积极的影响，可以看到中海地产在六月单月的销售再创新高。尽管此次企业上调目标，按照企业 下半年推货1500亿港元，70%的去化率计算，保守预计全年销售可能在1800亿港元出头，如若去化情况较好，或能冲刺2000亿港元。在2014年年 报点评中我们曾预计整合之后中海2015年的销售规模在2000亿港币左右，在未来2年左右能够实现2000亿人民币的销售规模。

  除了销售上有较好的表现，企业的规模和盈利指标也都表现优异，在规模和利润两方面都做到了提升。2015年上半年中海地产实现营业额648亿港 元，同比增长19.48%，较去年同期增速有所下降，但是盈利能力依然保持良好，企业上半年实现股东净利润163亿港元，同比增长20.12%，股东核心 净利润更是同比增长26.32%，毛利率水平依旧维持在行业高位达32.24%。

  财务：财务优化再度升级，为企业赢得更多发挥空间

  2015年上半年中海地产手中握有现金达786亿港元，长短期债务比9.15，现金短债比7.7，平均借贷利息率4.3%，净负债率13.4%，这一系列指标可以看出中海地产目前的财务处于非常健康的状态。

  融资方面，中海本身就有着巨大优势，下一步仍有降低空间。今年7月中海地产完成了一笔6亿欧元的公司债发行，利率仅1.75%，让外界叹为观止。此外，国内目前公司债的发行火热，而且利率极低，中海地产也在做相关准备，如若成功发行利率方面应该还会有优异表现。

  由于上半年完成一次注资，中海地产的拿地动作明显减少，手中持有现金大量增多，这意味着下半年中海地产在土地市场上有着较大的选择权，而且收并 购的能力大大增强。在下半年中海地产有可能在并购方面有所动作，相应的标的企业也在沟通中。作为经历了收购中海宏洋、完成了中建整合的中海地产在并购方面 积累的相当大的经验，未来中海在并购市场上将会是其他房企一个强劲的对手。

  产品：全精装覆盖，优劣尚难下定论

  中海地产是目前房企中为数不多没有开展多元化转型业务的房企，不过中海地产开始进行内部的产品变革。到2016年年底中海地产要将所有的项目都变为精装修交付，意味着未来中海产品中不再有毛坯房存在。

  就全装修的产品而言，对于企业的毛利率提升将会很有帮助，这和中海地产一直强调高毛利的企业风格是较为匹配的。未来中海全项目实现精装交付，意 味着相关的装修建材采购能实现批量购买，进一步有助于企业压缩成本，提高毛利率。此外，由于精装产品的溢价空加大，也为企业未来的定价赢得了更多的空间， 企业在实战中的营销策略将会更灵活。

  精装交付对企业而言是一次大胆的尝试，但是，这样大范围的推广也会存在很多问题。一是市场认可度还不高。目前市场上项目还是以毛坯交付为主，精 装房往往在项目整体规划中占比不高，中海地产此举能否成功融入市场还有待验证。二是客户的认可度难以保证。尽管中海为全装交付打造了6套装修标准，但是购 房者内心标准远不是这6套标准就能够覆盖的。目前市场上很多的精装房屋在美观和实用性方面可能都达不到购房者的要求，二次装修意味着购房者还要自掏腰包拆 除现有装修，这样的情况下对购房者而言弊大于利。因而会为后期销售埋下隐患。