[克而瑞]为什么金茂(方兴)拿地王如此优雅？

  上周三(9月16日)方兴地产于联交所进行买卖所用的股份简称之英文简称已由“FRANSHION PPT”更改为“CHINA JINMAO”，中文简称由“方兴地产”更改为“中国金茂”。自此，地产江湖又多了一个霸道的中字头企业。

  这家去年豪掷101亿夺上海闸北区地王的房企，今年8月31日，金茂联合中铁以50.25亿元拿下北京丰台区单价地王，该地块扣除公租房部分折合楼板价高达6万元/平方米。9月7日，以总价20.74亿元击败万科拿下宁波江东区地块，成为宁波2015年总价新地王。

  这一系列近乎疯狂的夺地行为不得不引人思考，这家开发商为何如此阔绰？

  维持高端品牌形象，提高盈利能力

  中国金茂(前方兴地产)频频出手以高价夺取优质地块，维持其一向的高端品牌形象，提高产品溢价水平。根据房企公布的2015年半年报，大多房企 今年上半年的收入与去年同期相比有很大的增长，然而利润率却是一片下滑。金茂今年上半年实现收入57.58亿元，毛利率高达41.2%，净利率达 27.6%，大幅拉开了与其他房企的差距。

  较强的盈利能力使其获得了资本市场上较高的认可度，加上央企背景助力其降低融资成本。2015年上半年，企业平均借款利率低至5.4%。截至今 年6月30日，企业现金持有177亿元，现金短债比为2.0，净负债率73%，较优的债务状态使金茂与一般民营开发商相比，在拿地的态度上显得“豪气万 丈”。

  地王项目大卖是传统，频频上演“中国好邻居”

  2009年6月30日，金茂拿下北京广渠门15号地块，创下当时北京土地总价、单价“双料地王”，同时也成为方兴在北京的第一个住宅项目。 2011年4月份首批次开盘便以29.47亿元宣告售罄，而后2011年末，广渠金茂府又以近50亿元的销售成绩获得北京年度单盘销售冠军，2012年4 月广渠金茂府三期开盘一小时内再次售罄。其后，2012年年底，广渠金茂府四期楼王当日认购超20亿元，火爆销售持续。

  2014年初101亿拿下上海大宁地王，直接引发了上海市北部区域的价值回归，甚至使丁祖昱博士发出了“全国地王看闸北”的惊叫。 该地块被打造为金茂旗下定位高端居住“府系”产品，成为中国的第五座“金茂府”，4月份首次开盘均价7万元/平方米，揽金21.2亿元，上半年项目销售额 直接贡献集团23.8%的业绩，随着未来闸北区并入静安区的可能性，其价格还蕴藏着巨大的上涨空间。可以说大宁金茂府的出现不仅仅推动了大宁板块的价格上 涨，甚至带动整个闸北区的上涨。

  以项目旁边的明园森林都市为例，13年二手房价格大约为3.5万元/平方米，至2014年底涨到4万元/平方米，然而随着今年大宁金茂府的开盘热卖，目前已经飙升至5万元/平方米，未来价格的继续水涨船高已成大概率事件。

  今年8月31日金茂联合中铁以50.25亿元拿下的北京丰台区单价地王，该地块是继西局地块之后，丰台区域再次出现的单价“地王”，扣除公租房部分折合楼面价高达6万元/平方米，周边项目售价目前为4.1-4.6万元/平方米，而该地块楼面价已远超在售项目。

  事实上，该地块的诞生有其特殊的原因：一方面由于现在房企回归一线成为主流，三四线城市库存高企，去化压力巨大，另一方面北京四环内住宅用地供 应稀缺，且未来城六区的住宅用地更将受到严格管控，南城区域前景看好、生活配套也将逐步完善，故未来该项目销售单价很有可能超过10万元/平方米。当然， 该地块的诞生必将带动整个板块的价格上升及推动周边项目的快速去化。

  9月7日20.74亿元再拿宁波江东区地块，该地块处于江东、海曙、鄞州三大板块连接区域的中心位置，周边交通与商业配套设施完善，周边的楼市开发“氛围”浓厚：锦港府、中海寰宇天下、万科长丰项目、金地长丰项目等项目均距离该地块不远，该地块未来发展高端住宅的前景看好。

  即便经验丰富，地王专业户还需要时常冷静思考

  每一次地王的诞生都是一次事件营销，金茂已经吸引了大量的行业关注度，而地王后续的开发、销售都会持续受到外界关注，这一点上无需任何广告费 用，尤其对于中高端住宅产品，天然自带的“地王”光环就是最佳的广告，同时企业知名度在行业也不断攀升，甚至被冠以“地王专业户”的名头。

  金茂在中高端住宅开发上经验丰富，近期中高端改善市场的又向好，使得土地的价值得到了充分的体现，为企业带来了相当可观的毛利率水平。但是高价 地块项目，势必面临更多的风险和压力，尤其是在捆绑了过多资金，而市场出现波动的时候，对企业资金链的考验将是巨大的，故在拿地时仍需要谨慎思考。

  当然，对于这种“中国好邻居”，相信金茂每次拿地周边的项目早都已经乐开了花了。