[克而瑞]旭辉内部邮件支持“消灭合理”的合理性_中房网

城市:全国
发布时间:2015-09-23
报告类型:企业监测分析
发布机构:克而瑞

9月17日，旭辉董事长林中给全体员工的一封名为《消灭合理，挑战极限》的内部邮件曝光，引来了地产界的广泛关注，为什么之前追求“三率平衡、稳字当头“的旭辉会一反常态，鼓舞士气的背后究竟有何深意，我们认为，这与其今年以来“激进”的拿地策略有着密不可分的联系，毕竟土地的后续开发和项目销售需要倚赖于内部员工的积极参与和配合。

就在邮件发布前一天，旭辉就曾联合上海建工击退葛洲坝以总价26.16亿元竞得青浦区赵巷镇嘉松中路东侧H3-02.H3-05地块，成交楼板价为22122元/平方米，溢价率高达115%。虽然旭辉集团主席兼执行董事林中在8月份的中期业绩会上曾表示，旭辉下半年在土地市场只会选择性买地，或者说是捡漏。不过就其2015年首8月的拿地表现来看，不可不谓“激进”。

拿地激进：基于市场周期判断，为达销售目标的必由之路

据CRIC统计，截至8月30日，旭辉在2015年共新增17幅地块，总价达到196.02亿元，权益价格在85.42亿元，约占其1-8月总销售额的60%。其大手笔的“攻城略地“背后主要有以下几点考量：

一是其高层管理者结合房地产市场周期的理性判断。旭辉集团总裁林峰曾坦言，上半年是拿地的最好时机，根据市场周期的判断，去年年底和今年年初是一个销售市场的底部，今年会缓慢回升，下半年比上半年要好，走势将一直持续到2016年底。对于后市的乐观预期是其选择此时积极拿地的主要动因，并且由于其新增地块多位于一二线城市，市场风险相对较小，土地保值性良好也为其后期的开发销售降低了风险。

二是权衡自身土储，为了保证后期货源的客观要求。截止2014年底，其总土储面积为960万方，依据其 2014年合约销售面积173.72万方来推算，土地消化周期大约在5.53年，如果企业保持稳健运营，土地储备还是绰绰有余的，但是2015年中期旭辉又再次强调2017年的销售目标将达到500亿元，这也对其现有的土地储备提出了新的要求，为了保证后续的可售货源能顺利入市，加紧拿地也的确算是势在必行。

三是保持稳健的财务结构的同时，需提升资金使用效率。对比其2014年年报及2015年中期报，我们就可以明显发现，其长期有息负债总额达到了163.37亿元，较2014年上涨了51%，现金增长了42%，达到了101.44亿元，因其短期有息负债不增反降，因而其债务结构有了明显优化；企业长期债务和现金的上升为其上半年大手笔的拿地提供了强有力的资金后盾，也算是旭辉提升资金使用效率的主要方式。

拿地选址：依托现有城市布局，在销售尚佳的城市积极深耕

据CRIC统计，旭辉2015年首8月新增土地以二线城市居多，总建面占比达到了68%；按区域划分，长三角占比最大，达到了49%。通过对其拿地明细进行深入分析，我们不难发现，在南部区域，主要是以上海为重点，辐射周边的南京、苏州和杭州；在北方则以北京为中心，拿地区域涉及沈阳、天津。

这样的分布特点与其全力聚焦一二线城市的扩张战略相吻合，值得注意的是，虽然旭辉上半年拿地数高达17幅，但并未出现新进入城市，主要还是依托其原有的城市布局，并着力增加了如上海、北京、苏州等销售较好城市的土储，由此可见，看似激进拿地的背后是审慎选择和风险规避。

分析下表，我们还可看出虽然重庆在2015年上半年销售贡献率不高，但旭辉还是加大了当地的土储，一方面由于重庆是公司战略布局三大区域之一中西部的核心城市；另一方面，也是基于对战略合作伙伴——东原地产的信任；据了解，在渝新增2幅地块均为与东原地产合作所得，且权益占比仅为30%，加强与区域开发商密切合作的确为旭辉降低了不少的后期运营风险。

拿地方式：收购合作双管齐下，轻资产模式降低运营风险

就拿地方式而言，主要借鉴了万科的“小股操盘“ 模式，以较低的投入参与项目运作，利用自身经验和品牌价值输出博取较高的投资收益。2015年首8月，在旭辉所得的17宗地块中，有14个项目为企业操盘运作，其中旭辉权益比重<50%的项目占据10个，最低项目股权占比仅为10%，可见旭辉将轻资产模式战略扩张落到了实处。分析拿地明细，我们可以发现，年初至今旭辉已与多家企业达成合作，在合作伙伴选择方面，有操盘经验的区域开发商(如东原)和财大气粗的国企(如平安)都是其重点选择对象。

同时值得注意的是，以低价收购一、二线城市的优质项目也是旭辉较为偏爱的扩张方式，据CRIC统计，其上半年”接盘“项目为6个，占总数的 35%，这些项目主要集中在长三角区域，平均收购楼板价仅为6199元/平米，而且就单个项目而言旭辉的股权占比均不超过50%，对成本的把控也将使得运营风险大大降低。