[克而瑞]野蛮人事件后 万科为何做了绿景二股东

  10月13日晚，绿景中国地产公告称，万科企业将按认购价每股2.20港元认购其3亿股新股份，总价6.6亿港元，约占绿景中国新股上市后总股本的17.81%。交易完成后，万科将成为绿景中国的第二大股东，仅次于持股60.02%的控股股东黄康境。

  对于万科来说，这是否是笔划算的买卖呢？下面就来扒一扒绿景中国的资产情况，以及万科入股的动机。

  ———————————以下为简单的企业背景描述的分割线——————————

  说到绿景中国地产(HK.00095)，不少人会和A股上市的绿景控股(SZ.000502)混淆，但这两家企业间并不存在关联。

  绿景控股是广州房企，大股东为天誉房地产开发有限公司，旗下另有香港上市平台天誉置业。绿景控股平台内项目已寥寥无几，正酝酿医疗转型，有沦为壳资源的可能，在此就不深扒。

  绿景中国则是深圳房企，实际控制人黄康境，旗下业务主要包括房地产开发和商业运营，项目大多位于深圳，另在香港、茂名和益阳也有土地储备。

  2014年初，绿景中国借壳新泽控股在港上市，耗资9.45亿港元。2015年6月，绿景中国宣布反向收购，即其旗下全资子公司城隆控股向控股 股东黄康境收购绿景控股有限公司全部已发行股份，代价137.85亿港元，并同步配售最多约16.46亿股新股。按照港交所规则，此次收购交易构成反收购 条件，因此该公司将进行内部重组后，重新申请新上市。

  这样的操作手法，主要是由于借壳上市须两年后才能注资，而通过反收购重新上市更为快捷。

  ——————————以下为绿景中国招股说明书解读的分割线—————————

  绿景中国的土地储备质量较高。

  其项目大部分位于深圳，截至15年4月30日，包括16个竣工项目，5个在建项目， 2个待建项目和2笔交易中的土地收购。其中，竣工未售建筑面积共4.88万平方米；在建项目中，剩余可售建筑面积包括深圳23.67万平方米和茂名 14.42万平方米；待建或收购中的项目均只公布了占地面积，未公布容积率，包括深圳28.51万平方米，茂名71.45万平方米和益阳2.74万平方 米。 

  此外，绿景中国今年7月还通过收购聪劲发展，获取了其位于香港新界的若干物业，目前为农业用途，正在申请原址换地。

  值得注意的是，绿景中国有获取旧改项目的能力，自成立以来共获取占地面积19.78万方的旧改项目，占所有项目的15.3%。在深圳，对城市更新的参与度也是衡量企业资源能力的重要标准。

  投资物业为绿景中国带来稳定收入。

  绿景中国旗下已产生收益的包括两个社区购物中心香颂佐阾中心和1866佐阾中心，可租面积分别为2.47万平方米和4.33万平方米，2014年出租率均为96%；位于福田区的NEO都市商务综合体，可租面积10.59万平方米；另有两个佐阾中心在建。

  从租户情况来看，佐阾中心的大客户包括华润万家、中国银行、光大银行、迪卡侬等，租约有44.7%在2018年前到期，55.3%将于2018年后到期。也就是说，绿景中国投资物业的租赁情况较为稳定，无需在招商方面投入过多精力。

  收益数据亦证明了这一点：2012-2014年，绿景中国的商业物业投资营收分别为1.88亿元、2.62亿元和3.43亿元，毛利分别为1.38亿元、2.10亿元和2.70亿元，总体租金收益稳中有升，毛利率则维持在80%左右。

  绿景中国盈利和负债情况较出色。

  在持有物业收入稳定的同时，绿景中国的开发业务使其业绩出现爆发式增长：12-14年的总营业收入从4.85亿元增长至48.51亿元，增幅超过900%，主要是由于开发项目结转数量的增加。

  盈利能力方面，绿景中国的核心净利润提升较快，从12年的亏损1.58亿元，上升至14年的10.57亿元；14年的毛利率48.6%，核心净利率21.8%，ROE28.4%，均高于同业。

  债务情况方面，截至2015年4月30日，绿景中国共有现金22.36亿元，短期负债为16.23亿元，偿债压力不大；现金短债比1.38，长短债务4.02，负债结构较理想。绿景中国的净负债率近几年维持在85%左右，平均借贷利率(利息资本化前)在5%-9%，均处行业中等水平。

  ——————————以下为万科入股原因分析的分割线————————————

  从价值层面考量，绿景地产是较为理想的财务投资对象。

  如上文所述，绿景地产的土地储备大部分位于一线城市，市场和贬值风险较小。对于房企来说，土地资产有保值作用，尤其是在深圳等地土地稀缺、获取难度大的情况下，通过入股持有不失为一种聪明的选择。

  绿景地产未来的分红收益也具想象空间，除了稳定的租金收益外，开发业务方面今年1-4月预收账款为12.85亿元。根据12年起企业每年预收账款和次年结转营收间的关系，预计15年末的结转营收较14年会有一定幅度下降，但16年会有所回升，且结转项目所在区域较历年变化不大，因此利润应当也较为丰厚。

  股价方面，根据香港资本市场偏好，财务稳健的企业股价波动风险也较小。

  从万科自身需求来看，主要有三方面原因：

  1、万科年中已确立了物业服务、物流地产、租赁公寓、教育营地等转型方向。除了物业服务外，其他业务尚需一定的培育时间。股东应占净利润此前未达预期，股权投资是在短时间内提高盈利的方法之一。

  2、万科账面的资金十分充裕，截至2015年6月共有446亿元现金，7-9月销售理想也将带来更多回款，若能找到合适的投资方向将为股东创造更大收益。可以看到，万科8月起明显加大了拿地力度(有关万科拿地，我们即将推出相关分析)，股权投资同样是一大方向，能使利润来源更多元。

  3、万科的大本营位于深圳，更清楚深圳起家、项目大部分在深圳的绿景中国的“底细“，对于企业运营和开发进度能随时掌握和监督。同时，绿景中国获取旧改项目的能力或也为万科所看重，双方未来有合作的可能。

  在万科入股事件背后，我们能看到的是万科在两方面压力下，正在积极做出改变：一方面是介于内部对转型的需求日益强烈，万科既在巩固住宅开发优势，又对持续发展有所思考；另一方面是“野蛮人”事件后，万科管理层对股东关系更重视，也希望通过更多方式为股东带来利润回报。