[克而瑞]ICPARK？围观花样年如何玩转联合办公

  10月15日上午，国家集成电路设计深圳产业化基地安博园--ICPARK举行了隆重的开园仪式。作为花样年创客空间--花创WEWORTH在深圳的首个落地项目，该园区以"互联网+创投"为特色，通过各种资源和要素整合为入驻企业提供创投服务，除了基础设施和配套的创业咨询外，还包括以物业使用权置换股权的孵化器模式来扶持创业企业。

  事实上，早在9月9日花样年董事局主席潘军就曾在战略发布会上高调推出为WEWORTH模式，并称要重点打造三大模块：一是由花创咖啡、花样创客、花创基金组成的花创空间(WEMAKER)，旨在打造初级孵化器，满足创业刚需客户；二是由联合办公、小企业总部组成的花创联合(WEWORK)，主要为改善型客户提供甲级柔性办公；三是由青年公寓、芝麻唐商业等组成的花创社区(WELINK)，三者将形成集工作、生活、休闲于一体的园区生态圈。

  如果当时还只算设想的话，随着ICPARK项目的落地，我们看到了花样年WEWORTH模式的雏形，并且据官方资料显示， 2015年其在深圳打造的项目还包括乐年广场(健康配套产业社区)、自贸区项目(互联网文创产业园区)和深圳梅林项目(电子商务产业区)，乐年广场也将于 今年12月正式启动招商。虽然起步较晚，但不得不说，花样年此次进军联合办公市场可谓有备而来。

  产品：空间+服务+创投，产业园3.0+模式打造创业新平台

  据花样年年报可知，此次推出的ICPARK(即安博园)项目一期为公司全资控股，已于2013年完工，总建筑面积为3.44万平米；二期公司占比为61%，于2014年开工，预计2016年完工，总建面积达8.54万平米。

  据了解，ICPARK为3.0+产业园区，而3.0+则具体包含三个维度：空间、服务及创投，下面我们将从这三大维度来具体解析：

  一是空间：ICPARK在园区功能定位上旨在打造集产业研发、商务办公、商业社区于一体的国家级IC产业基 地。故而丰富了产品线以满足不同客群的需求，包含了31-53㎡精装小空间、75-130㎡全景商务办公空间及250-1500㎡独立IC设计总部空间； 并融合了众创空间、企业公社、联合办公等多种办公形态，来构建园区价值链和生态圈。且ICPARK院落式的设计风格有利于良好创业交流氛围的构建。

  二是服务：除了基础的办公服务之外，园区针对初创企业还提供创业导师服务，为创业企业进行方向指导；另外配设了三番哥咖啡，为园区企业提供技术交流与资本对接的开放平台。

  三是创投：花样年以ICPARK作为一个孵化器平台，同时对接两方的资源：一方面连接创业者，目前已与创新谷、创客空间、安博电子等拥有优秀资源的企业达成战略合作，目的在于构建渠道，为产业园区输入高质量的项目；另一方面连接金融资本，引入合和年、虎童基金都是为了解决企业从入孵到成长最后到IPO的全程金融服务。

  基于以上三方面，我们可以看出，花样年的WEWORTH产品线与彩生活、美易家的思路可谓是一脉相承，都是在强调服务和平台的构建，利用社区O2O垂直应用运营不断地为自身的发展注入新的活力。

  优势：依托城市的创业氛围，八大业务实现优势互补

  自2014年6月，花样年分拆彩生活成功上市以来，其在服务上的创新就一直未停下脚步，解放区、美易家等新模式的推出都受到了广泛关注，此次杀入联合办公市场，是为了赚眼球？还是基于市场的理性判断？据我们推测，可能是基于以下三点考量：

  一是商办物业市场呈现供过于求的情况，为市场带来了新机会。商办物业是随着2010年国家对大部分重点城市 出台“商品房限购”政策后，才受到开发商关注的。早期房企为追求短期内的盈利，往往以出售代替自营，短时间内大体量商办项目入市，多数城市陷入供过于求的 状况，且由于建设与运营脱轨，后期很多商办项目销售不畅，出租情况堪忧。市场的瓶颈对于有心的开发商而言也意味着新的机会， 在此大背景下，许多创新的联合办公产品纷纷入市，花样年的WEWORTH产品也是在这一背景下应运而生。

  二是深圳是花样年大本营且具备良好的创业氛围，本土优势明显。就历史渊源而言，深圳是一座拥有创新基因的城 市，早在今年6月份，就曾出台《关于促进创客发展的若干措施(试行)》和《促进创客发展三年行动计划(2015~2017年)》，设立2亿元创客专项资 金，对创客空间、创客项目、创客服务、成果转化和创客活动予以支持。而其作为花样年的大本营，公司的政府资源优势、良好的口碑效应自是不言而喻，相较于深 圳的其他联合办公产品，这也是无形的优势。

  三是相比于同质化的联合办公产品，旗下八大业务资源共享可达成优势互补。如今联合办公市场的同质化竞争可谓 激烈，除了花样年ICPARK外，毛大庆的优客工场、万科云工坊、SOHO3Q等项目都开展得有声有色，且服务类似，都在瓜分着已有的市场份额。花样年的 最大特色在于可借助其旗下的八大板块(社区金融服务、彩生活住宅社区服务、地产开发、国际商务物业服务、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老、社区教育 产业)共享客户资源，一方面联合办公领域的拓展是其商业管理领域的功能延伸，符合其社区服务商的定位，是对现有业务的逐步完善；另一方面因产业聚集的人群 也将为其住宅销售、文旅服务带来新的商机。

  挑战：面对激烈的竞争环境，渠道构建与盈利模式是致胜关键

  虽然花样年的联合办公可借助母公司其他版块的营销渠道、客户资源打响知名度，但无法逃避的是，在政策的支持下，联合办公类产品必将如雨后春笋般层出不穷。在我们看来，要想在激烈的竞争中脱颖而出，至少要具备以下三点：

  一是产品优势。产业园区与联合办公相结合的设计，竞争力为基于共享经济所带来的互利共赢。因而园区的主题选择和服务内容将直接决定对目标客群的吸引力，产品的前期定位也变得尤为重要。若是可以与地方政府合作，引入受到扶持或鼓励的产业，势必会对后期园区氛围构建和产品推广带来裨益。

  二是渠道优势。园区主题确定后，导入高质量的初创企业，增加孵化成功的概率是开发商成败的关键因素。参照花样年模式，与一些拥有资源的孵化企业达成合作不失为一种捷径，相比于传统的自主招商，不仅成本降低，而且更有利于实现精准营销。

  三是盈利模式。目前联合办公的主要盈利模式为收取基础的物业费和增值服务费用。我们认为，仅依靠这些费用基本可以维持企业正常运营，但联合办公的商机远远不止于此，之后的胜者势必属于懂得挖掘客户的潜在价值，并带来更多服务可能的企业。