[克而瑞]阳光城进军长租公寓 万科要做15万套！

  近日，阳光城旗下MODO项目和寓见公寓签署协议，双方将在长租公寓领域展开合作：阳光城将负责为寓见公寓提供更多的房源，寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理，包括售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等提供一站式服务。

  一贯以新房销售为主的阳光城，主动牵手寓见进入长租业务，我们认为主要有以下四点原因：

  1、借势营销，为开盘做准备。阳光城和寓见合作的项目为阳光城•MODO，该项目计划将于11月开盘，目前为项目蓄客的时间。借此次合作，阳光城有望增加项目曝光度，间接助推销售。对于投资型购房者而言，寓见的加入将有利后期运营，收益也更有保障，吸引力加强。而服务带来的溢价空间也将对此次项目的开盘定价起到积极的影响。

  2、为后期的商业发展集聚人气。由寓见管理的项目交房入住后，凡是有房源从自住转入租赁，都能第一时间呈现在寓见的线上平台，减少整体空置率，而阳光城•MODO项目的商业也将受益于长期稳定的租住群体。

  3、即便销售不利，也可靠租金反哺。阳光城•MODO项目位于地铁二号线唐镇站，周边产业园区较多，租房需求大。若阳光城•MODO销售未达预期，可将房源提供给寓见平台招租，获得租金分成，亦可降低销售不利带来的资金问题的影响。

  4、从MODO到多项目推广。阳光城和寓见的合作是互惠互利的，未来阳光城可在更多的项目引入寓见公寓，促进新盘销售，降低尾盘去化难度。

  事实上，阳光城和寓见公寓的合作并非房企首次涉足长租公寓业务，凯德、万科、招商等企业均有不同模式的项目。

  凯德雅诗阁：成熟高端长租公寓

  凯德是较早从事长租公寓业务的房企之一，模式发展较为成熟，旗下自有服务公寓“雅诗阁”早在1984年便已推出。目前雅诗阁旗下有三条产品线， 雅诗阁、馨乐庭以及盛捷：雅诗阁主要面向高端人群，馨乐庭、盛捷则应对中低端需求，但整体租金起点高，以位于上海浦东金桥的馨乐庭碧云服务公寓为例，一房 的月租金价格已达12000元。

  扩张方式上，雅诗阁采取轻资产模式，依托设立的雅诗阁公寓信托进行项目收购，由于租金收入稳固增长，信托表现也较为稳定，每股派息从2009年的7.3新币增长至2014年的8.4新币。

  但从目前来看，国内较火爆的长租公寓大部分针对的是中低端需求，阳光城、you+公寓、链家自如公寓等均不适合凯德模式。

  万科驿：在低端需求领域角逐

  2015年中期业绩发布会上，万科首次提出了“万科驿”概念，即进军长租公寓领域，从模式上看近似于低配版的凯德雅诗阁。

  万科驿的房源主要来自自有项目和租赁其它项目，改造后对外出租，客群主要为年轻人，服务提供方万科驿将筛选承租人，保证租客素质。月租金价格在1200-1800元不等，对于刚起步的年轻人而言尚可接受。目前，万科已开业和筹备开业的万科驿项目有9个,可提供近1万间公寓。对于未来的发展，万科计划到2017年提供15万间万科驿，同时将采取轻资产的模式，将这块业务进行资产证券化。

  万科驿的优点在于房源获取成本低、租金低和以及能够满足当下年轻人的社交需求，但同时也面临着回报周期长的问题，这也是目前大部分涉足长租公寓的房企须解决的。因此万科才考虑通过资产证券化提早获得资金回流减轻压力，或用于进一步扩张，推进万科驿的发展。

  招商壹间公寓：为国企改革提供参考

  壹间公寓原名槟榔园，为蛇口工业区早期引进的“三来一补”产业的宿舍配套。随着蛇口工业区的发展，原来的宿舍配套已不能满足居住需求，招商由此对原有小区进行升级改造，变身为现在的壹间公寓。

  目前，壹间公寓的产品主要包括“精品公寓”与“服务式公寓”两大类，前者偏重高端人群，后者倾向于中等收入的白领人群。

  未来，壹间公寓将形成4条产品线：一是满足刚毕业学生、新员工的人才公寓；二是满足工作5年以后，具有一定收入、对生活品质有一定要求的精品公寓；三是满足外籍单身或小家庭的小型服务公寓；四是满足外籍中高层家庭户的服务公寓，基本覆盖了所有的租房人群。

  对于一些国企而言，招商模式有着较好的借鉴意义，能够盘活企业的闲置或老旧资产。

  在争先恐后涉足长租公寓的背后，是房企对年轻市场的提前布局和看好，以及对开发销售以外业务的积极尝试。

  1、市场需求：对于刚工作的年轻人，现在的租房价格并不便宜，而且租住的环境差，找到环境和价格双优的房源太难；而优质白领或外国人士较为亲睐优质的长租公寓，需求摆在面前，房企岂有不做之理。

  2、企业需求：通过租赁的形式，房企能够有效地实现存量房的去化，此外对于国企一类有存量资产闲置的，通过租赁形式带来收益亦是一种有效的盘活资产手段。

  3、发展潜力：长租公寓符合当下房企轻资产化运营的战略需求，房企在长租业务上更多的是管理投入。另一方面稳定的租金收入带来可观的现金流，较易实现资产证券化，便于企业资本运作。