[克而瑞]两年翻一番！旭辉的Show Time！

  10月28日，旭辉击败金地、宝龙以12.36亿元拿下上海松江区九亭镇商办地块，成交楼板价在5441元/平米，这是旭辉首次在上海揽入商办项 目，也是企业今年以来于上海斩获的第5宗地。不仅如此，就在这个10月，旭辉的首发高端产品系“铂悦”火了一把，苏州“铂悦府”、上海铂悦滨江相继迎来 “开门红”。而放大到集团层面，旭辉的图谋远不止如此，至2017年销售目标500亿元，进军行业第一阵营，旭辉，你凭什么？

  达到500亿元销售规模，现有土地储备依然可持续

  据旭辉公布的2015年中期报告，截止到6月30日，旭辉土地储备总建筑面积为1200万方，参考2014年年度175万方销量，目前的土地储备可供企业开发7年时间，土地储备较为充足。同时，基于现有土地布局，旭辉的业绩有相当坚实的后盾。

  一方面，体现在土地储备布局与城市战略高度匹配。在旭辉所涉及的1200万土地储备中，主要分布于一线及二线城市，比重分别达到25%和70%，其中，苏州、重庆、杭州及天津的单城市占比均在10%以上。集中一二线城市拿地，是企业“全力聚焦一二线”城市战略落实，结合旭辉2015年上半年销售分布来看，北京、上海、苏州、杭州与天津合计贡献75%业绩份额，这种布局结构下，可确保销售稳定性。

  另一方面，体现在达到500销售规模，现有土地储备依然可持续。假设旭辉2015年刚好完成250亿元销售目标，2016年销售同比40%增长，2017年达到500亿元，且这三年平均售价选取2015年上半年销售均价12500元/平米做标准，那么从2015年中期至2017年底，旭辉将消耗796万方(2015年下半年116万方+2016年280万方+2017年400万方)土地储备，还有400万方左右的存量，可供旭辉再造500亿，千亿规模并不遥远。

  发力高端产品线，“铂悦系”有望成为业绩翻番增长点

  自2015年中期业绩会上，旭辉公布高端产品线“铂悦系”，并用“像汽车行业一样去做高端产品线”来做定位，一个月后，苏州、上海高端项目相继首发热销，印证了旭辉产品实力。不过，热销是不够的，发力高端产品线，从人才建设和项目选址着手，旭辉蓄谋已久。

  就在苏州“铂悦府”一炮而红，上海铂悦滨江待发之际，10月19日，旭辉高调发布人事公告，中海地产原助理总裁、副总建筑师范逸汀正式加盟，出任集团副总裁，负责全集团设计管理及产品线提升与打造。在这个节点引入范逸汀，旭辉看中的是对方在高端产品运作上的经验，作为原中海产品设计的核心人物，范逸汀入职后将直接负责“铂悦系”的升级，可以说是专人引进，旭辉发展高端产品线方向明确。

  此外，“铂悦系”定位高端，有望成为业绩增长点。就目前入市销售的项目来看，相比于拿地楼板价，项目售价存在较大溢价空间，其中上海铂悦滨江差价超过60000元/平米。 另外，根据旭辉拿地动向和目标城市，2015年企业在苏州拿下的月亮湾别墅区地块和南京南站地王项目打造“铂悦系”产品是大概率事件，参考目前两地块周边 住宅项目售价在30000元/平米左右，项目后期销售的升值空间同样可观。随高端系列产品陆续入市，旭辉可坐享高溢价升值，助跑未来两年业绩翻番。

  境外、境内双融资渠道，大举扩张具备资金实力

  基于稳健的财务作风，旭辉在资本市场一直受到关注，境外融资渠道畅通。据CRIC监测数据显示，仅在2015年5月份，旭辉便通过港股上市背 景，分别采取发行票据、银行贷款及增发配股方式，于境外资本市场连续获得3笔融资、合计人民币38.3亿元资金支持。同时，随国内融资环境持续宽松，政策 破冰，旭辉开始“出口转内销”，其40亿元公司债获得证监会审核通过，10月成功发行第一期35亿元公司债，利率仅4.95%。

  如此，旭辉兼顾了境内外双融资平台，进一步强化资金实力。2015年1-10月份，旭辉共启动了5笔融资，累计折合人民币80.8亿元，其中长期债务有67.3亿元，59.8亿元债券期限达到5年。结合旭辉2015年以来在土地市场的“疯狂”表现，首9月拿地投入/销售金额达到1.31，打通双融资平台在优化企业债务结构的同时可为土地储备扩张提供资金保障。

  冲刺500亿，进军第一阵营，旭辉打响了“消灭不合理性”的口号，而其合理性可从土地储备充足、高端产品线发力、融资渠道畅通中体现。我们一直认为旭辉是一家“稳”字当头的房企，从250亿元到500亿元，两年时间，旭辉开拓了跑道，然后跑起来。