[克而瑞]从“碧桂园进京事件”看房企转型困局

  10月21日，碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元拿下丰台区花乡四合庄两块地，溢价率均超140%，综合楼面价2.9万元/平方米。此消息一 出便引发了圈内热议，众人纷纷祝贺碧桂园终于完成一线城市的全面布局。但仅一天之后，就有消息爆料称，由于金茂举牌的最终报价超过了碧桂园的授权价格，双 方正在进行磋商，碧桂园有可能选择退出。截至目前，碧桂园集团仍对此事表示缄默，进京事件尘埃未定。

  碧桂园为何进退两难，我们认为可以这样来理解：

  首先，为何要进？

  大局势是三四线市场被看空，集团今年的销售业绩情况也表现的不如往年，截至9月底，碧桂园的年度目标完成度仅有62.7%，在TOP20企业中属于落后位置。集团在上半年已经重新调整了自己的城市战略，同时在多方面突破创新，希望能够颠覆企业形象，其中积极进入一二线重点城市是具体的措施之一。

  今年7月碧桂园成立了一线城市事业部，下管五个城市，北上广深及佛山。与区域公司不同的是，一线城市事业部直接与朱荣斌对接，五个城市总经理与区域总裁平级，这足以显示碧桂园对于进入一线城市的重视程度。但赋予的权利越大，责任越大，承受的压力也越大。 从目前的形势来看，碧桂园已成功进入上海、广州和深圳，一线城市中唯有北京未能踏入。同时，碧桂园北京区域公司早在前几年就开始在北京周边地区布局，九龙 湾、官厅湖等几个项目也都得到了较好的销售回报，前几个月区域公司的代表也多次出现在北京土拍现场为集团寻求进京机会。在这种双面夹击的情况下，北京城市公司无疑背负着巨大的压力，即使近期北京出现拍地热潮，地价飙升，他们也认为不应该再继续等待了。

  既然如此，为何又要退？

  上述可知，碧桂园进入北京的心意已决，那么在联合拿地之后，集团为何又犹豫了呢？

  作为北京的首个项目，碧桂园可能只是想要一块试验田，但是北京丰台地块不论在体量还是在地块性质方面都与碧桂园的预期不符：首先，该地块的性质是金融用地，而商办并非碧桂园的长项；其次，地块的体量较大，但集团此前从未在北京城区试过水，尤其是在中高端客户群体方面，碧桂园与其他开发商相比并无优势。换言之，碧桂园在该项目中不能发挥自身优势，项目未来的销售情况难以预测。

  和金茂不同，碧桂园是一家从三四线打拼出来的企业，因此非常注重成本控制和项目盈利。因此，当拿地成本已经超过预算、最终产品又没有盈利把握的时候，碧桂园必然需要认真考量是否值得为该项目花费如此大的代价。

  可见，碧桂园的纠结主要源于集团新战略与盈利之间出现了冲突，究竟是战略转型优先还是盈利优先让碧桂园难以抉择。实际上，在房企发展的过程中，此类创新和盈利不可兼得的情况屡见不鲜，对此我们认为：

  对于小型房企而言，盈利更为重要，否则将面临着被市场淘汰的危险。尤其是当前行业进入新时期，包括恒大、碧桂园等龙头房企今年都并购了诸多中小房企，行业洗牌加剧。

  对于大型房企而言，特别是遇到瓶颈阶段的企业，应该舍得花大成本去突破创新，寻求新的发展路径，但是究竟应该做出多大程度的牺牲，还要依据具体情况而定。企业需要形成科学系统的评估体系，具体分析事件的可行性，比如碧桂园在当前形势下应该尝试进军一线，但本次北京地块已经超出了集团预算，这种时候是进还是退则需要企业自身来衡量。

  而对于有把握做出优秀的创新成绩的房企而言，不论规模大小，都应该勇于尝试，只要最终呈现的产品能够得到市场的认可和追捧，那么企业自然会得到更多的资金支持，未来的发展道路也将更为通畅。

  总的来说，改革创新需要代价，行事保守可能会在一段时间内让企业处于安全边际之内，但长期固步自封则会招致被市场淘汰的命运，而勇于突破则会使企业承受较大的风险。企业应根据各自情况寻找这其中的平衡点，做出适合自己发展的判断。