[克而瑞]当代置业调查：地产工科男的生存法则

  研究猿手记：10月，我们实 地调研了当代置业、朗诗集团和中国金茂等绿色建筑标杆房企和旗下标杆项目。其中，当代置业给我们留下了十分特别的印象：企业氛围年轻、创新，对产品用材精 心选择，建筑设计现代化，甚至充满信心地带我们参观了位于地下室的，控制整个绿色科技系统运营的机房和锅炉房——简而言之，就是严谨直率的“技术范”、 “工科男”。

  事实上，在企业研究的过程中，我们发现大型企业的产品和运营已经基本形成了标准化模式，目前最值得关注的是多元化和转型方向；而中小型房企能在当前的市场环境下立足则往往有独特的生存之道，产品和运营方面均有不少亮点可挖掘。

  那么，当代置业的生存状况如何？

  当代置业为北京起家的民营房企，产品定位为“绿色+舒适+节能+移动互联的全生命周期的生活家园”。业内在谈论绿色科技标杆房企时，素有“南朗诗，北当代”一说。

  虽是“北当代”，但在当代2015年中报公布的443.97万平方米土地储备中，华北和东北合计占比仅24%，小于华东和华中区域。

  从历年财报中可看出，当代是在2013年上市后才加大了在华中和华东的布局，并新进入了上海、武汉和合肥三个城市，但在华北并未进入新城市，布局有向中部和南部倾斜的趋势。这主要是由于，当代在扩大规模的过程中，面临了三大限制：

  1，资金限制：当代的资产规模限制了其在北京的发展速度。截至2015年6月30日，其总资产为158.8 亿元，2015年上半年的销售金额为43.67亿元，且综合融资成本较高为11.2%。大本营北京似乎已是央企、国企和规模房企的天下，要争夺动辄数十亿 的土地对于当代来说已经比较“吃力”，若是“硬着头皮”举债拿地利息将吞噬利润，进入更多的新城市发展是必然选择。

  2，市场限制：北京周边城市经济相对落后，不适合房企发展。一般来说，房企扩张时首先会偏向大本营周边的城 市，如同为绿色地产开发商的朗诗从大本营南京扩张时，首选的是无锡、常州等，地区文化更接近，也有品牌影响力外溢的优势。但长三角城市经济普遍发达，而华 北大部分城市与北京有一定差距，因此当代不得不把“眼光放远”，精选其他区域的城市。

  3，定位限制：当代的绿色理念更易被高能级城市人群接受。绿色地产的概念包含了节能和舒适，均需要购房者有一定层次，对居住体验有要求，同时具有环保意识。因此，当代重点选择的还是一线和二线城市。

  所以，问题来了：当代为突破掣肘，作出了哪些应对措施？

  对策一：强化绿色技术，提升产品品质

  随着人的需求变化，绿色科技还在不断研发和推出，如果要做将新技术商业化的“先行者”，就要承担技术应用时出现小缺陷的风险。当代并没有低成本 土地供试水，每一个项目都必须成功，因此对产品的苛刻及花费的功夫远大于其他房企。同时，通过差异化定位，当代能够吸引特定客户群，有利于品牌溢价的提 高。

  专注绿色技术，使得当代在研发方面较为领先。据其官网介绍，ΜΟΜΛ建筑能耗仅为目前中国普通型住宅达到同等舒适度所需能耗的1/3，全年室内温度控制在20℃到26℃之间，PM2.5净化率在95%以上，相对湿度控制在30%-70%以内，室内噪音低于国家标准5分贝。

  当代旗下自设研发设计院，自主研发了地源热泵系统、天棚辐射知冷知热系统、外围护结构保温系统、高性能外窗系统、全置换新风系统、隔音降噪系统 等绿色科技系统等。最新的成果如恐龙1号，主要为“新风+净化”功效，半小时能把150平方米居室内的PM2.5值降至5以下。

  根据招股书，当代有五个核心技术系统：

  同时，在业内，当代以对产品的“苛刻“闻名，如本次调研参观的北京当代MOMA，且不论其采用了高空大跨度 悬挑结构并配置了绿色科技系统的空中连廊，光从细节方面便能看出用心和考究，外墙采用了航空专用的耐高温隔热材料以达到被动节能效果，室内墙体采用了吸音 的天然石材，甚至连电梯内点缀的樟木也由董事会主席张雷选购，在具装饰感的同时有防霉、杀菌作用。该项目也成为了北京一大地标，有不少名人购买和居住。

  对策二：细化产品系统，适应不同区域需求

  相比普通项目，绿色地产开发对企业的要求更高。根据不同的地理位置、环境和天气，当地人对绿色技术的需求也不同，如华北空气污染较严重，注重空气净化功能；长三角多雨季，除湿功能更实用等，需要对系统进行改动和重新配置。

  当代的产品线目前能覆盖“北方”和“南方夏热冬冷”两个最主要的地理分区：中国北方地区大多为温带季风气 候，特点是一年四季分明，夏季温热多雨，冬季寒冷干燥，代表城市为北京、太原，且兼具了严重空气污染的问题。南方“夏热冬冷地区”共涉及 16个省、市、自治区，约有 4亿人口，是中国人口最密集，经济发展速度较快的地区，热湿是夏季的基本气候特点，冬季气温虽然比北方高，但日照率远远低于北方，该地区冬季的基本气候特 点是阴冷潮湿，没有政府提供的中央供暖。

  通过对科技系统的优化配比，当代共制定了六条产品线，以适应不同气候条件。

  根据城市，当代进行产品线的选择：在北京，普通项目采用最高科技配置万国府，保障性住房采用刚需配置满堂悦；山西(太原)和安徽(合肥)项目，考虑经济基本面的优势和气候特点，采用的也是万国城和万国府产品线；湖南(长沙)项目，整体处于南方夏热冬冷地区，但由于三个项目区位不同，各个分期针对的客户群体略有差异，整体体量较大，所以采用了万国府、上品格和满庭春三条产品线配置；湖北、江西项目，地处南方夏热冬冷地区，采用满庭春产品线，自主开发的“恐龙一号”空气滤清系统最先在武汉项目实施；上海项目，原则上可以使用全部6条产品线，考虑到上海闵行项目为当代置业在新城市操盘的第一个项目，故将选用相对保守的满庭春产品线，在未来深耕上海的过程中，将考虑根据区位配比其它产品线。

  对策三：布局理念先进海外城市，研发新技术

  房企在布局海外前要学习当地法律和政策，同时也要了解文化，需要耗费一定成本，因此大部分试水海外的均是大型房企如绿地、万科、万达等，但绿色地产开发商当代和朗诗却不约而同地选择了美国进行布局。

  当代置业在美国共有两个项目，其中休斯顿常青藤MOMC广场为EB-5 投资移民项目，除了销售型物业外，还包含了老年住宅、节能老年公寓、节能老年酒店、节能老年写字楼，老年商场、电影院、剧场、会议中心等；温哥华YU为当 代节能与UBC大学战略合作项目，六层长方形绿色住宅，内有大型开发庭院，106套联排式住宅和公寓。

  当代选择海外布局，主要原因是：1)国外对于绿色地产的认知度和接受度更高，无需耗费更高的成本向购房者进行知识普及；2)能 与国外学校和机构合作，加强产品研发，学习先进理念3)海外资产的价值稳定，对于中小房企来说很适合作为上市公司资产配置的一部分；4)EB-5项目 中，EB-5资金占专案开发总资金的20%-30%，银行贷款占30%-40%，公司自有资金约占30%-40%，压力相对较小，也更贴合中国购房者移民 需求。

  对策四：引入合作企业，减轻单项目资金压力

  对于有产品特色但资金实力相对弱的企业来说，合作开发是分散风险、发挥优势的最佳方式，朗诗已经明确表示要轻资产化，当代也逐步增加了合作项目比例。

  根据2015年中报，当代的30个项目中有12个是合作项目，且大部分是上市后新获取的项目。从合作对象来看，主要分为两种：

  与房企合作。如当代和北辰有两个合作项目，分别位于北京顺义和武汉，当代分别持股50%和45%，项目均采 用了当代的绿色技术；当代与旭辉在北京共同开发当代旭辉墅，股权各半；当代与三盛宏业共同开发上海松江颐景园，当代持股35%，当代的绿色技术与三盛宏业 的园林特色能够结合；今年8月，当代以1020万元的价格向陕西卓立收购了位于西安的一幅地块50%的股权，该地块总建面33万平方米。

  与基金合作。当代自设了绿色产业基金，专注绿色地产示范项目、绿建价值链孵化器和互联网金融的股权投资基 金，首期规模有望突破10亿元，通过与金融机构进行股债配资，有望管理资产规模超过50亿元。此外，当代还与民生加银、华融资产等进行了合作。未来，当代 的将主要采取三种融资手段，按比例排序分别为：境外股权融资、项目股权融资和境内股权融资。

  结语：

  综上，当代有优秀的产品力和新技术研发能力，但在模式创新上才刚刚起步，还有待进一步完善。

  对此，我们有三点建议：1)轻重并举，利用好产品优势，多通过共 同拿地或入股方式与其他房企合作开发，尝试代建等轻资产手段；2)引入股东，如对房地产行业看好的险资、投资机构等，愿意支持当代进行新技术的研发和试 水，将更多新技术商业化；3)与其他绿色企业加强合作，共同推广绿色建筑，在更大范围传播理念。

  (我们后续将推出关于绿色地产的重磅专题，敬请期待么么哒！)