[克而瑞]资产还能这么卖？中信出售资产三大动因

  近日，有消息称中信正准备挂牌转让惠州项目，这是中信地产系继出售中信西关海项目之后又一出售项目的动作。回顾近几年，中信地产系转手出让的项目或子公司股权的案例并不少见。其出售的权益涉及有上海、广州等核心地段成熟项目，也有成都、三亚等城市的项目运营子公司。

  这其中的缘由归结起来主要有以下三个方面：

  战略导向，盈利第一！

  房地产板块是中信股份较为成熟的业务之一，利润贡献仅次于金融业务。如2014年，房地产及基础设施业务板块盈利84.48亿港元占集团总盈利 的14%，是中信股份第二大盈利来源。另外，从资产总额中也可以看出，除金融板块之外，房地产资产的比重也最大的。从盈利层面来看，其出售资产的动机主要 有以下两个方面：

  一方面，适时出让看涨的股权投资，及时换取利润。如上海中信君廷项目，由于该项目处于徐汇滨江龙华板块，区 域升值潜力较大，被资本市场较为看好，中信地产曾以股权投资的方式，在该项目上小赚了一笔。2013年9月，中信地产以2092.04万元获得开发中信君 廷项目的上海盛博房地产开发有限公司51%的股权，作为股权投资；2013年12月，中信地产以挂牌价4.93亿元将上海盛博房地产开发有限公司51%的 股权出售给深圳道信投资有限公司。短短三个月时间，中信地产从中获利近4.72亿元。

  另一方面，受集团总体战略“提升现有业务的盈利能力和投资回报”、“实现股东价值最大化”的影响，在房地产 业务上，也形成了一致以盈利为导向的战略目标。由此将可盈利的资产变现来提高利润也不足为奇。据年报显示，2014年房地产及基础设施业务的归属股东获得 79亿港元的利润，较2013年增长12%。究其原因，除了年内香港愉景湾项目、房地产基础业务销售回款上升以外，企业年内还出售了香港大昌行商业大厦， 获得销售额约39亿港元，直接贡献约9亿元的利润。因此，随着房地产白银时代来临，利润下滑，基于集团整体盈利的考虑，只要资产可以盈利，企业便会将少量比较优质的项目变现来保证集团利润上升。

  资产整合，去劣存优！

  梳理单个项目售卖的原因发现，受“盈利第一”的战略影响，中信出售的项目部分是因为开发进程较慢，或负债率较高，以避免遭受过多的损失，但有些甚至通过售卖项目也获取了较多利润。

  我们梳理这些项目挂牌出让时的财务情况来看，部分项目的债务已远远超过挂牌价，也有可能是因为项目的负债率太高而转手与人，以避免造成过大的损失。 因而，一些开发进程缓慢、前景不明朗的项目，也是企业出售的对象。如中信地产持有100%股权的北京富恒房地产开发有限公司，该公司主要开发的弘通科研大 楼项目因涉及梁思成、林徽因故居的保护，迫于社会舆论的压力，该项目的拆迁工作最终被北京市规划委强行停止。迫于项目开发前景，企业将该持有公司的股权、 债权全部挂牌转让。

  另外，通过售卖可适时换取利润的项目。如三亚中信半岛云邸项目，三亚中信半岛云邸是中信地产在三亚打造高端 项目，自开盘以来，销售情况较好，是企业在海南岛业绩的主要贡献项目之一。据CRIC监测，截至2014年8月底，三亚中信半岛云邸共销售22.17亿元 (人民币，下同)，销售面积约6.23万方，去化率约为61.99%。按照3万/平米左右的销售单价计算，项目后期还有大约12亿元的货值。但挂牌出让信 息显示，该公司出售时的债务共计8.52亿元，可见项目盈利情况并不佳。倘若将项目售卖，加上挂牌价4.1亿元，可回款12.62亿元，刚好等同于项目未 来预期的货值。值得注意的是，中信还在挂牌中提出，企业将继续保留对三亚中信半岛云邸项目的管理权，并在委托管理期限内会向对方收取项目全部物业签约销售 额2%的管理费用。由此可见，企业欲通过这笔交易转移债务压力和运营风险，还能从中换取管理费。

  优化资产助上市，地产系整合迷雾重重！

  2014年，中信集团将2250亿元人民币的股份全部将注入中信泰富，已实现在港整体上市。从项目出售的时间来看，大部分项目是在上市之前。因此，也不能排除中信多次出售项目的背后原因是优化集团整体的资产结构，为集团整体实现上市铺路。

  后记：虽然集团上市已成功，但中信股份的房地产板块的两大公司中信地产和中信泰富之间的整合问题仍然被遗留下来，且整合前景并不明朗。一方面，尽管集团多次提出了整合的畅想，也所作出了相应的努力。 如对于整合的方向，中信集团董事长常振曾公开表示，中信地产将以住宅为主，中信泰富将以发展综合体及商业地产为主。且今年8月，中信地产副董事长兼总经理 王炯还公开表态“中信房地产系整合的初步方案已经完成，预计下个月具体方案可以正式出台”。但时至今日，还未公布具体方案。而另一方面，中信地产旗下的商业地产却正向规模化方向发展。今年以来，中信商管不仅与万达院线达成战略合作，还于11月6日举办“中信商业全国品牌发布暨招商启动仪式"，首次发布其商业品牌及全国战略布局，将中信商用地产细分为城市综合体、区域型商业、休闲度假型商业系列这三大产品线。尽管如此，面临行业的竞争，以及考虑到集团整体利益，集团地产系的整合还是会发生。