[克而瑞]进军海南旅游地产 融创意欲何为？

  2015年11月初，媒体报道，融创收购了山东南山集团旗下的海南万宁弘基置业有限公司50%的股权，进入了海南旅游地市场，双方将合作开发海南 万宁日月湾综合旅游度假区日月湾项目。工商注册资料显示，万宁弘基置业的两大股东分别为烟台海基置业有限公司和融创(深圳)房地产有限公司，孙宏斌和黄书 平分别担任公司的董事和副董事长，可见，融创进军海南确信无疑。

  事实上，2015年8月，融创就收购了南山(海南万宁)置业有限公司50%的股权，并成立子公司万宁南山融创实业有限公司。从公开资料可以得 知，南山(海南万宁)置业持有日岛项目权益，主体工程已经竣工，而万宁弘基置业持有月岛项目权益，主体工程正建设中。融创入驻后，或将负责岛上建筑及设施 的开发。

  根据万宁政府总体规划，日月湾综合度假区定位为海南国际旅游岛重要的滨海旅游区和国际冲浪基地，以及以海上运动、山地养生为主题的山海型特色旅 游度假区。而融创日月湾项目的核心——日月岛则为“一心、一带、两轴、五片”规划结构中的“一心”，总填海面积达到了100万方，产品组合包括：国际会展 会务中心、特色风情商业区、游艇码头、水上飞机、高端酒店、产权式酒店、轮渡码头、企业会所。

  从项目本身来看，日月湾项目将有一大部分物业作持有经营。2015年11月，海南省政府正式下发《关于促进房地产业转型发展的意见》，提出合理控制房地产开发规模，优化空间布局，鼓励发展旅游度假或商业等经营性房地产，并要求增加经营性房地产比重，逐步降低普通商品住宅开发比例。而在本次收购项目的规划中，也多规划为商业物业、酒店和旅游设施，仅有少量的居住用地(即图1黄色部分，养生度假社区)。不论是按照当地政府对日月岛的规划，还是省政府的要求，日月岛上免不了需要有大量的物业进行持有经营(至于是双方合营公司持有，还是出售给第三方则皆有可能)。

  从融创自身来看，持有型物业开发运营并非战略诉求，亦非其所擅长。事实上，按照融创战略的指导，过去融创主 要专注于一、二线城市住宅领域，少有投资物业，更是没有介入过旅游地产领域。多年来融创的投资物业均未超过6亿元，并且呈现下降趋势，2015年中期甚至 直接消失在报表中。可见，持有型物业开发运营并非融创既定战略目标，也并非融创所擅长的领域。

  因此，对于本次合作的未来，我们有三大猜想：

  (1)仅作为机会性投资

  2015年以来，融创先后进入南京、济南、成都、西安、武汉等城市，全国化版图就剩华南区域了。然而，作为融创华南的第一站，海南万宁不论是城 市能级还是开发模式，都与融创过往的战略不相符，很大的可能是做一次性机会投资。若后期开发运营未符合预期，亦可能择机进行整售或分拆出售项目。

  (2)战略调整，进军旅游地产

  近年来，市场环境变化，开发商纷纷回归一、二线城市，直接导致了一线城市和核心二线城市土地成本的快速上升，项目利润空间不断压缩，公开市场地 王频出，拿地难度也大大加剧。这种情况下不少房企开始另辟蹊径，以融创为代表的房企转向并购市场，而有的房企则透过能够给政府带来区域经济带动、产业结构 调整等好处的综合开发模式进行低价土地获取，包括园区综合体、主题乐园综合体、旅游综合体等。

  在这种情况下，也不排除融创有进行战略调整，向后者拓展的可能性。不过，海南虽是相对优质的旅游地产开发地，但融创面临的挑战和风险也是巨大 的。就日月湾项目本身而言，就面临位于西北部的同类产品——恒大海花岛项目的竞争(与一般住宅地产客户区域化不同，旅游地产的目标客户更广，竞争对手的范 围也更广)。

  (3)模式创新，从获取开发利润到获取资本运作利润

  尝过并购甜头的融创，已经很难回到土地公开市场。何况在经历一系列收购事件后，主动上门与融创洽谈合作和并购的企业不在少数，其中自然有不少 “优质项目”，正所谓“送上门的便宜，不要白不要”。比如，2015年9月就试图参与雨润重组，尽管雨润业务过于多元，并不符合融创的战略。

  从融创参与雨润重组那时就已经显露出，融创有从纯粹获取地产开发利润到获取资本运作利润的趋势，日月湾项目或将是一次尝试，按照融创不喜欢持有 投资物业的习惯，通过资金注入项目公司，开发岛上物业盘活项目或促进增值，再将项目进行出售的“收购-开发-盘活/增值-出售”的类不良资产再开发模式， 或将成为新的可能。