[克而瑞]富力地产回A股你可能不知道的4大原因

  11月13日，富力地产在证监会官网上披露其招股说明书申报稿。而富力自2007年开始多次启动回A计划，始终未能成功。随着今年年初，证监会明确国内上市房企再融资，国土资源部不再进行事前审查，于是富力地产回A计划再次启动。

  根据招股说明书披露，富力地产本次拟公开发行不超过10.7亿股新股票，每股面值0.25元，约占发行后总股本的24.93%，募集资金总额为 不超过350亿元。而本次募集的资金将投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹桥项目、梅州富力城、哈尔滨富力城、北京富力通州运河十号、南京富力尚悦 居、无锡富力十号以及佛山富力广场9个项目。

  我们认为，富力地产回归A股主要有以下几点原因：

  第一、相比海外市场，房企内地上市估值更加理想。A股上市的房企中，万科、保利市盈率均在10倍以上，甚至 绿地市盈率高达31.9倍；而如恒大等港股上市房企市盈率普遍在10倍以下，富力市盈率仅为4.17倍。同时，05年富力地产在港交所上市时发行股价有 10.80港元，如今跌破发行价，仅为8.71港元，这也是富力地产积极启动A股发行计划的原因之一。

  第二、融资环境向好，新政出台落地助房企回归。从2010年4月国务院发布禁止证监会批准囤房囤地房企上 市、再融资和重大资产重组的通知以来，内地房企就很难实现在A股上市了。到今年年初，证监会才明确国内上市房企再融资不再需要国土部门事前审查，明确这一 条回归A股才有可行性，所以这也是富力今年以来多次表示回归A股的一大诱因。

  第三、降低融资成本及时间成本。随着国内宽松的货币政策、房企增发的增加，融资成本进一步降低。我们注意 到，一方面富力地产在今年7月份曾发行65亿元五年期境内公司债，票面利率低至4.95%，同时在中期报中表示还准备进一步发行多达130亿元的境内公司 债。此次回归A股成功发售新股后，可替换掉部分高成本贷款，缓解资金压力。

  另一方面，海外市场发债成本普遍较高，特别是中小房企的成本高于10%，相对优势明显下降。且港股房企如需发行企业债、增发等都需要经过冗长的 监管程序，即使顺利融资，募集资金也需要经历多层审核、并交纳相关费用后才能进入到国内企业账上。相对而言，A股房企融资则不需要如此复杂流程，可以将获 得的资金直接用于项目上，资金使用效率更高。

  第四、土地储备充足，但依然有增加土储的意愿，需缓解资金压力。今年以来富力地产在土地投资方面动作频频， 根据CRIC的监测，1-10月富力地产总共斥资约47亿元，在全国多个城市拿下29块地，总计新增土地储备建筑面积304万平方米。截至2014年12 月底，富力地产的土地储备总量为4294万平方米(按照目前的销售节奏，可持续开发约10.5年)而身为“千亿房企俱乐部”的中海地产土地储备总量仅为 3735万平方米，在这样的情况之下，富力今年依然有47亿元的新增土地金，显然是不想放弃拿地扩张的机会，所以也需要资金的支持。

  综上所述，早在07年，富力地产便有回A的打算，但始终未能成功，此次再提，主要有两个方面。一是，两地对 房企的估值出现差异，相比H股的偏低估值，A股对于房地产企业的估值明显更高。尤其是富力在05年上市时发行股价有10.80港元，而如今仅为8.71港 元，已跌破发行价，此次回归A股力图获得内地资本市场的认可；二是，随着内地融资环境的改善，各种新政的出台落地，使房企回归A股成为可能。

  此次回归A股，在享受内地资本高估值的同时，350亿元的融资额有望大幅度改善富力地产的财务状况，而在港股上市的内地房地产股大多数估值被低估，相信未来会有更多的房企加入到回归A股的队伍中来。