[克而瑞]上实集团的整合路：太子之争下谋转型

  绿地集团已经成为混改成功样本，同为上海大型国企、同样涉及房地产行业的上实集团改革成为新焦点。伴随着上实集团旗下上实发展近期一系列定增、多 元化的动作，上实系地产大整合再次跳入公众视野。经过今年定增以及进一步的多元化转型，上实发展获得了上实系地产整合主体的地位的先机。

  “上实系”地产多平台，大整合势在必行

  上实集团属于上海最大的国企之一，历经30余年的发展，目前形成房地产、医药、基建、消费品以及金融股权投资等五大核心业务，公司规模庞大，组织架构复杂。

  就房地产业务而言，目前上实集团旗下主要有三大平台，包括上投控股、上实发展和上实城开。由于三大平台城市布局、产品特征相似，业务之间存在重叠，集团内部同业竞争严重。上实系地产大整合势在必行，而以哪个平台为最终的整合平台成为大家最为关心的问题。

  根据上实发展今年11月发布的定增公告，可以看到上实发展已收购上投控股100%股权。未来上实系整合主体之争的主角将只剩上实发展和上实城开。

  追溯上实系地产整合之路，上实发展与上实城开之间的平台之争已历经多个回合。从最初2007年上实集团公开承诺上实发展“太子”地位；到其后业 绩不断下滑，2010年被上实控股收购63.65%股份而地位不明朗；再到2011年上实控股注资上实城开，上实城开以其积极的业务发展模式及不俗的业绩 表现挑战着上实发展的保守行事风格，上实发展开始屈居下风；最后到2014年年初峰回路转，上实发展与上实东滩投资共同开发建设养老社区项目，涉足东滩项 目这一上实系地产业务整合的关键资产再次明确其“太子”地位。加上此次定增收购上投控股，至此，上实发展作为上实系地产整合主体的地位已相当明朗。

  立足主营业务，强化行业地位

  相对于过去倪建达的上实城开而言，上实发展前几年业务发展过于保守，极少新增土地储备，而专注于缓慢开发既有土地储备。不过近年来，在集团内部 的压力以及资本市场的关注下，上实发展作风有所转变，仅就今年来看，上半年就先后完成了嘉定项目、长沙项目的股权收购，并以底价竞得重庆北碚区地块，11 月底又大手笔以32.6亿元竞得上海虹口区地块，建筑面积12.7万平方米，此次定增还将纳入6个房地产开发项目和 1个物业服务公司，可售货值将增加40%。目前，公司现有未开发的建筑面积247.4万平方米，其中权益建面170.5万平方米，土地储备充实，上实发展 主业布局也更为明朗。项目销售业绩方面亦稳步增长，上海金山海上纳缇、上海青浦朱家角、湖州海上湾、成都海上海、青岛国际啤酒城等多个项目销售稳步推进。

  反观上实城开，倪建达的离开似乎对公司的发展有一定影响。从公司的半年报来看，目前项目储备较少，且商品房和保障房两大块的销售业绩集中度相当 高，上海万源城占商品房销售业绩的75.6%，而保障房的销售全部来自上海晶城，也就是说目前整个公司的业绩主要由这两个项目支撑。在建项目也并不多，仅 有西安浐灞半岛、城开中心、上海晶城及莘庄地铁上盖项目。

  过去上实城开是改革派，上实发展是保守派。不过，如今上实发展逐渐打开业务空间，积极新增土地、营销项目，立足主营业务的发展。

  聚焦新兴产业，拓展业务多元化

  在立足主营业务的同时，上实发展还积极寻求业务突破，近期提出一系列转型，意欲升级主业，拓宽盈利和估值空间。就转型而言，主要有三大方向：绿色地产、联合办公和互联网+。

  首先是绿色地产。上实发展拥有誉德动力、上海众鑫建筑设计研究院、龙创节能等建筑领域解决方案提供商的股 份，同时通过此次定增，上实发展对龙创节能的股权将增至70%，借此进入建筑节能领域，延伸房地产产业链。对龙创节能拥有绝对控制权，能够真正实现为其所 用，增强产品设计及绿色节能能力，并能够自主研发绿色建筑技术。

  其次是联合办公。上实发展联合美国柯罗尼资本联袂打造We+众创空间，We+现已经有5个项目在运营，包括 北京2家、上海2家和杭州1家，在管物业面积约1万平米，预计今年年底实现6-8个城市3万平米以上物业布局。公司目前是市场唯一一个介入联合办公市场的 上市国企，打造We+优势明显，坐拥国资背景，且集团下有房地产资源，WE+可以低成本盘活存量或获取新的项目空间；另外，与美国柯罗尼资本合作，资金层 面无虞，专心致力于产品的开发和运营。目前来看，We+市场反应较好，以上海金钟广场5楼旗舰店为例，面积达3400平米，共有350个工位，目前已租赁 超过270个，出租率达77%。

  再次是互联网+。上实发展的互联网+道路着力于其自身的医药资源，通过收购北京复方科技公司整合电子处方、 合理用药、药品分发、服药依从性管理等在线应用，形成医药服务生态体系。目前已签约北京7000多家药店，并将向河北、山东等省扩张。随着中国社会老龄化 现象的加剧，未来社区医疗、城市医疗需求势必增多，上实发展利用自身资源建立医疗服务体系，顺应社会发展需求，我们预期这一业务未来成长空间较大。

  不管是在房地产产业链上下游延伸进入建筑节能领域，还是在整合自身优质资源的基础上开发联合办公产品、做医药的互联网+，都将对公司业绩及资本市场的认可度、市场估值的提升起到积极促进作用。

  纵观上实发展在集团整合平台争夺上的始末，上实发展可谓用自身的努力上演了一出捍卫“嫡”位大戏。从业绩平平、资本市场关注度小到现在频频发 力、引领地方国企改革，不断巩固了在集团内的整合主体地位。当然在其坚守主业、拓展多元化业务的同时也存在一些隐忧，比如产品差异化程度不高、创新业务回 报周期长以及固有的国企效率不足等问题，都将影响集团整合进度。集团承诺的在2017年前完全解决同业竞争问题的期限将至，上实发展这一整合主体责任重 大、任务艰巨，还需进一步优化业务、协调资源，以实现上实系地产业务的最终大整合。