[克而瑞]你以为万达真的是在做医院？

  2016开年，万达集团与英国国际医院集团(IHG)签订合作协议，将总投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院。多元化的万达集团继院线、影业、体育、金融、旅游外，又高调宣布进入医疗产业，一时引起业界广泛关注。

  在医疗产业布局上，宜华地产(已更名宜华健康)、运盛实业(已更名运盛医疗)、南京高科等小型房企多选择医疗器械、药品等领域，而万达为什么首先选择医院？而在进入方式上，为什么万达等房企多采用新建投资的方式，而非看似更为快捷的收购？他们又在图谋什么？

  一、房企投资医院的三大考虑

  过去资本对于医疗机构的投资主要集中在口腔、体检、眼科等领域，近些年则逐步增加到骨科、神经外科、康复、肛肠、糖尿病、肾科、肿瘤等其他各细 分领域，比如绿景就似乎更热衷于肿瘤专科医院。而不少资本方则更热衷于体量更大的城市综合医院，其中包括上市药企、保险公司、房地产集团、医疗器械公司 等。

  大型房企如恒大、万达，小型房企如世荣兆业、绿景控股，不约而同看中了医院投资运营领域，主要有3大方面的原因：

  一是政策红利的释放。2012年以来，国务院，卫生计生委多次发布政策鼓励发展非公立医疗机构，在放宽准入范围、公私合作、简化审批、医师多点执业、土地供应优惠、人才引进与培养、完善相关配套等方面提供了各项优惠政策，充分释放了政策红利。

  二是行业本身的高利润。大部分公立医院由于管理低效，利润空间并不高，但是通过管理效率提升，可以带来高达 30%-40%的毛利空间，甚至可以实现15%-20%的净利率，而很大一部分管理高效的民营医院均可达到此水平。以上市公司国际医学 (000516.SZ)为例，其旗下的西安高新医院2014年实现5.23亿元营业收入，毛利率31.2%，净利率18.6%。

  三是地产开发运营能力的继承。医院投资运营领域对于房企的既有能力有较多的继承，比如资金实力，绿景控股多 家医院投资计划的背后是“明天系”，万达、恒大则都是房地产行业的龙头，手握重金；又比如医院前期的开发建设能力及全过程的资金运作能力。而万达的能力优 势则更为明显，作为全球最大商业地产商，其擅长持有型物业的投资运营，足以应对医院这种资金沉淀大，回收期长的产业。

  二、“新建”的背后是地产开发利润

  在进入方式上可以采用收购方式，对于需要迅速展示转型成果的房企而言，直接收购成熟的医院，不仅避免投资新建的风险，还可以有业绩的迅速呈现。不过我们却发现，在医院投资领域上，大多数房企多采用投资新建的方式，而非采用收购，这点与上市药企在医院投资上多采用收购方式明显不同。

  显然并非房企没有药企有钱，那他们在图谋什么？——我们认为，背后是因为房企不想放弃开发环节的丰厚利润，而核心就在于低价的医疗卫生(医卫慈善)用地。

  2014年8月，深圳市土地房产交易中心发布《龙华新区民治三级医院项目土地使用权出让预公告》，这国内首次挂牌出让医疗用地，该项目用地50年期的起始综合楼面单价约为750元/平方米，以建筑面积11.555万平方米的规划设计要求计算，总地价不到8700万元，并且10年后可整体转让。请注意，这可是在寸土寸金的深圳。这对于有心进入深圳的房企来说，完全是一条“曲线救国”的道路。但这也不是一条所有房企都畅通无阻的道路，该地块要求竞买主体要具有雄厚的资金实力，项目资本金不少于5亿元人民币，而且要必须拥有三级医院管理能力。

  资金实力对于房企自然不是问题，至于医院管理能力较弱的问题，万达等房企则主要是与医院管理集团、医学院等专业机构进行合作，而自身更多承担投资开发的任务。这次万达与英国国际医院集团(IHG)的合作协议中也约定由IHG负责医院的管理。

  本质上，万达对于医院的投资还在地产开发的大框架下。

  比如计划投资20亿元建设的青岛英慈万达国际医院，就位于青岛东方影都中，其2014年8月拿下的医卫慈善用地，楼板价仅有150元/平方米。而负责拿地及整体开发的青岛万达东方影都投资有限公司正是万达商业的全资子公司。

  甚至从某种角度上看，青岛医院更多是作为东方影都的一个功能配套而已。要知道东方影都是总投资约500亿，总建面540万方，包括影视产业园、 会议中心、秀场、万达茂、度假酒店群、游艇交易中心、国际医院、滨海酒吧街八个功能区，覆盖影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的全产业链的 “巨无霸”项目。

  而计划投资50亿元建设的成都英慈万达国际医院所在的地块也为万达商业持有(80万方的商住地块)。万达商业负责项目投资开发，IHG负责医院管理，本质上万达在医院领域上依然不离地产开发的大框架。

  不过，对于擅长综合体开发运营的万达而言，还多了一层意义。在万达广场日趋布局完善的情况下，进入医院投资 领域，有助于发展万达广场之外的新产品，比如东方影都、医疗健康综合体、文化旅游综合体及其他升级的城市综合体产品。并且，目前确定的成都医院项目和青岛 医院项目对于转让也并没有严格的规定，万达完全可以发挥资本运作的优势，比如通过类似把万达广场打包出售给旗下基金的轻资产运作方式，进而盘活资产，回笼 资金。

  总体而言，万达涉足医院投资与其进军旅游的战略目的和地位并不相同，虽然万达也可能参股或合资组建医院管理公司，未来也不排除万达会加码涉足医院运营管理，但作为以地产开发为核心能力的房企，万达并不会放弃地产开发环节的利润，在医院投资上仍然会以投资新建为主。