[克而瑞]阳光城布局幼教 “地产+教育”有N种玩法

  日前，阳光城集团旗下的全资子公司新阳光幼教投资管理有限公司宣布拟收购师汇优创教育投资(北京)有限公司48%的股权，增资完成后新阳光幼教拟持有师汇优创65%的股权，成为其控股股东。这是继去年12月底阳光城宣布进军幼教行业之后的首个大动作。

  从目前的行业状况来看，房企跨界做教育已不再是什么新鲜事，万科、碧桂园、海亮等都已经把自己的触角伸向了教育业，其中的原因不乏是收益可观，以及看好教育行业的前景。阳光城做幼教的本意也是希望其能发展成为集团新的利润增长点。

  二胎开放之后，幼教市场的潜力是巨大的

  2015年我国幼儿早教消费市场规模达到1395亿元，而今年伴随着二胎政策的正式落地，这个市场正在进一步扩大。据联合国测算，中国未来每年 将新增100万名幼儿，到2020年中国婴幼儿数量将达到峰值，即2.61亿左右，相应的婴幼儿商品消费、教育消费、娱乐消费、医疗卫生等产业规模预计达 到14305亿元。

  然而，现状下我国的基础设施建设还远不能承担新生儿高峰所带来的压力，其中幼儿园的短缺尤为明显。据统计，2007-2010年，北京约出生了46万名新生儿，而2010年全市各类登记在册的幼儿园总数为1266所，只能接受22.6万名适龄儿童，学位缺口一半。目前在北京，无论是公立园还是私立园的招生季都大大提前，有的甚至提前到了前一年的冬天。幼儿园入学难、学费贵等问题也已经成为了社会普遍问题。可以想象，二胎开放之后，这种现象将进一步加剧，社会对于幼教的需求已远远高出目前现有的供给。

  因此，阳光城决心跨界幼教也是看中了其巨大的市场潜力。阳光城在公告中已经对师汇优创未来三年的净利润做出了承诺：师汇优创2016年的净利润 不低于1100万元，2017年净利润不低于1500万元，同比增长36.36%，2018年度 2000万元，同比增长33.33%。相比之下，阳光城2015年前三季度的净利润为6.37亿元，同比增长仅有7.27%，两者增速相距甚远。

  母公司支持，阳光城做教育具有先天优势

  阳光城的母公司阳光控股旗下的阳光教育集团本身就具备丰富的教育资源，阳光教育的业务已经覆盖幼教(格林贝特)、K12教育(阳光国际学校)、 国际教育，以及高等教育(福州大学阳光学院)等。在校师生共14000人，其中本科生8300名，中小学生2900名，幼儿园在校生1000名。此外，阳 光教育还有在建及筹建的学校10所、幼儿园15所。

  母公司的教育板块使得阳光幼教不必像其他房企一样从零开始：首先，有品牌积淀；阳光教育已经具备一定的品牌知名度，因此相对于万科、碧桂园转战教育时的倍受外界质疑，在这一点上，阳光幼教可以说是自带品牌光环。其次，可实现资源的互补和共享；比如阳光学院中设有基础教研部，这部分学生毕业后可以转化为幼儿教育的师资力量。最后，便于形成产业链；从幼教到高等教育，再加上教育咨询、文化活动等板块的延伸，阳光城未来可能形成比其他房企更为完整的教育产业链。

  教育不只有学校，房企跨界教育各有所谋

  虽然目前已经有诸多房企开启了自己的教育板块，但其侧重点各自不同。总体来看，我们可以把房企做教育分为以下四类：

  第一类，K12教育 【代表企业：碧桂园、海亮】

  碧桂园和海亮主打的都是K12学校，即学校内涵盖从幼儿园到十二年级的学段。K12教育的最终目的是海外教育，企业看重的也是目前国内越来越多的家长希望能够让孩子接受欧美教育的心理。

  碧桂园和海亮的教育板块和房地产主业的关联性较小，由于K12学校的学费较高，在选址、建设、师资及设备等各方面也均是从教育而非地产运营的角 度来考量，因此都是项目单独运作。企业希望的是教育板块能够独立盈利，并最终分拆上市(海亮教育已于2015年7月在美上市)。

  第二类，教育地产 【代表企业：新欧鹏】

  新欧鹏采用的是“房地产+教育”的模式，即教育综合体，除了覆盖全年龄段的学校，还有培训教室、少年宫、海外交流馆等多种教育配套，业主的子女 享受优先入学的权利。集团旗下的巴川中学在川渝一带负有盛名，学校采用英国伊顿中学的模式，采用小班教学，且一直维持着较高的升学率，因此对于家长而言有 着极大的吸引力。

  该模式帮助集团实现了房地产主业和教育板块的结合，双方互惠互利，共同发展。目前，集团已经将该教育城发展出3条细分产品线，未来可以在不同的 城市因地制宜，并且能够像标准化产品一样迅速在全国复制。集团已经提出了“331”战略，即国内聚焦北京、上海、重庆三3大直辖市，海外拓展欧洲、澳洲、 北美3个大洲，1个核心产品即为新鸥鹏教育城。

  第三类，差异化教育形态 【代表企业：万科】

  万科教育的产品种类较为丰富，重点发展的是一些国内较为稀少的教育类型，包括社区内部的四点半学堂、体量较大的万科塾，以及一些专注于组织夏令营的户外度假营地等。

  整体而言，万科的教育板块在很大的程度上是从项目配套的方面来考虑的，比如“四点半学堂”的定位是解决放学后孩子无人接、无人管的问题，完全可 以看作是小区的延伸配套服务。再比如，“万科塾”虽然是私立学校，但其中还植入有普通住宅、公寓、商业等多种物业形态，实际也是捆绑了房地产主业共同发 展。

  第四类，教育全产业链 【代表企业：阳光城】

  除了幼儿园，阳光幼教未来的目标经营范围更为广阔，具体还包括：对教育行业的投资(包含但不限于幼教产业)，教育设备、文化用品、教具的研发、制造及销售，教育咨询，文化活动策划。

  阳光城希望能够从幼儿产业延伸到更多的教育领域，最终形成完整的幼教产业链，与房地产主业相辅相成。幼教产业一方面能够为住宅和社区提高附加值，另一方面也能够整合公司现有资源，增加利益增长点，提高集团在行业内的竞争力。