[克而瑞]房企疯抢的这些二三线城市 有钱也未必进得了！

  时代地产64.1亿造佛山总价地王；碧桂园溢价率150%溢价率夺郑州经开区地王；鲁能单价14922元、溢价率68%拿下福州仓山区地块……

  2016年开年以来，土地市场火热行情延续，除一线城市外，部分二三线城市的土拍也异常激烈。不少房企都已备好重金，选好了布局的下一站。

  然而，有些城市市场虽好，龙头房企和当地企业却早已占地为王，外来新贵们有钱也进不了。房企手里的钱究竟花在哪些城市最好？

  溢价率频频破百，房企疯狂抢地的城市有哪些？

  根据我们监测，土地市场较为火爆的二三线城市主要包括南京、苏州、杭州、佛山、东莞、郑州、天津、福州和厦门等9个城市。2016年初至今，这些城市土拍溢价率超过30%的热门地块共有22幅。

  其中，南京、苏州等土地市场自去年下半年起便开始升温，几乎已成房企布局长三角时的必争之地，南京有3幅地块的溢价率破百；佛山和东莞则均有标 杆房企首次进入，融创在东莞竞得的2016WG008地块溢价率达322%，不少北方房企将佛山和东莞作为布局珠三角的第一站；天津因恒大高溢价拿地和正 荣进军而受到关注；在福建，保利地产和碧桂园均打出了“重金求地”的广告；郑州市场则每年都有较大成交量，对恒大业绩的贡献让其他房企羡慕不已。

  “龙头”争抢，“蛇头”割据，哪些城市适宜当前进入？

  当房企进入新城市，主要将面临两类对手：一类是牢牢把控资源的本地房企，通常有大量土地储备、人脉等资源积累，品牌公信力也较高；另一类是资金实力强大的龙头房企，能同时拿下多幅地块产生联动；若这两项条件兼备则更为“难缠”。根据单城市企业市场占有情况分析，上述9个城市可分为四种类型。

  1、南京、苏州、佛山、东莞：本地房企弱势，可加大竞争力度

  南京和苏州本地房企势力弱，市场化竞争充分。由于江苏房企规模普遍较小，最大的新城地产也是常州发家，因此南京和苏州市场早已被外来房企分食。 2015年，仅有弘阳一家本地房企进入了南京销售金额前十，其余房企则包含了各种类型，如起家早、全国化的万科、世茂，重点布局长三角定位中高端的仁恒， 主要布局二三线的荣盛等。然而，目前南京TOP10房企的销售金额只能占到南京市场约30%，排名第一的世茂销售额尚不足百亿，对于外来房企而言依然充满机会。例如正荣，2013年进入南京，2015年即顺利进入前十阵营。苏州和南京情况类似，除苏州高新外也均是外来房企表现更为突出。

  佛山、东莞尽管本地企业势弱，但是广东房企的话语权较大。以佛山为例，前十名房企中七家来自广东省内，对于省外房企的而言有较高的发展壁垒。但是从绿地等企业在佛山、东莞的“成功”可以看出，大型实力房企资金充裕，依然有机会，包括融创此次能在激烈的竞争中连下佛山、东莞两城也证明了这一点。但值得注意的是，佛山和东莞由于经济基础较好，又有广深溢出的刚性需求，已经引起了融创、当代、金茂等越来越多的标杆房企注意，若要布局当选择恰当时机。

  2、杭州、天津：本地房企亦是龙头，不建议重点布局

  杭州和天津均有十分强大的本地企业：绿城和融创，如果想撼动他们的地位相当有难度。

  绿城和滨江常年占据杭州市场的“头把交椅”，此外，销售前十名企业中有5家来自杭州本土，当地企业的市场认可度非常高。尽管如此，品牌房企通过产品和营销结合依然能在杭州找到机会，如龙湖、融创、旭辉等均在杭州站住了脚。

  融创在天津则遥遥领先对手，第二名的天房则是本地国企，多数能够在天津站住脚的企业为北京和上海的国企、央企为主，可见天津市场也是有一定门槛的。

  因此，如果企业想进驻这类城市，要进行差异化定位，或者不作重点布局，以塑造品牌形象为主。

  3、福州、厦门：闽企“老巢“堪比虎穴，进入须谨慎

  比杭州、天津本土企业更强势的要数福州、厦门：1)本土龙头企业多分为全国化房企，综合能力强，市场占有率高；2)土地供应少(CRIC统计除工业用地外，2015年福州(五区+一县)成交土地面积104.9万方，厦门土地成交面积184.1万方(商办占87.5万方))，外来房企进入的难度尤其大。

  2015年福州销售金额TOP10企业中有8家为在行业有一定的知名度的福州本地房企(值得注意的是，去年首开拿的地也都宣布引入当地企业融侨联合开发)。从市场占有率来看，TOP10房企的销售金额占到福州(五区+一县)的一半以上，这对于外来房企而言意味着生存空间较小。福州的本土企业以民营闽企为主，厦门则是以国企为主导，如建发、厦门住宅、厦门国贸都是当地的销售前四名，更是形成垄断之势。对于这两座城市，企业不做充足资金备战还是不要考虑了。

  4、郑州：本土企业虽垄断市场，但合作开发机会大

  郑州是个比较特别的城市：一方面，本地房企均未全国化，规模也普遍不大，却几乎垄断市场；另一方面，外来企业想介入郑州却并不容易，TOP10中仅有恒大一家所有项目均为郊区大盘。主要原因为：

  1)郑州市区内土地供应主要以旧改为主。郑州的城市化进程相对落后，三环以内有大量的城中村，外来开发商不 熟悉当地政策和市场，旧改做起来相当吃力，而且政府的配建要求高，即便拿到了旧改项目也不一定有发挥空间。而能够通过招拍挂出让的净地多数是当地企业完成 了拆迁和一级开发，外来企业根本没机会。三环外尽管有大量土地，但是市政配套跟不上，而且交通状况差，尤其出了四环，基本没什么发展空间。

  2)郑州市场相对封闭，对外来开发商的认知度低。郑州的市场多年来以本土开发商为主，目前在市区内仅万达、 华润、金地、保利地产、富力各有一个项目，实际上不仅购房者、甚至不少基层的从业者对于外来开发商的没有概念。而且从购房需求来看，郑州的主力产品段在 140平方米以下，尤其是90平方米左右的刚需产品相当受欢迎，产品本身的竞争力在郑州体现不足，全国化的大型开发商和本土开发商的产品对于购房者的差别 不大。

  外来房企若想进入郑州，可通过与本土企业合作开发的形式。例如万科、富力在进入郑州之初都是选择和当地企业联合开发，万科和河南美景置业合作的美景龙堂，富力和建业合作的五龙新城；绿地年初时也与河南交投进行合作，并与郑州签约旧改和基建。

  未来，外来的大型房企在郑州的优势将逐渐体现。郑州本土企业的融资成本依然偏高，在12%-18%左右(本 土企业规模小且非上市企业多，融资渠道少，发债受限；郑州市场零首付常见，企业垫付压力大)，而在当前持续货币宽松的环境下，如保利地产、万科等大型开发 商的发债成本仅3-4%左右。此外由于近两年越来越多的外来企业进入郑州，郑州市场的开放程度有所提升，对于品牌的认知度也提高，郑州的进入门槛相对在降 低。