[克而瑞]“造城专家”一线城市求生记

  2月25日，中南建设以8.57亿元竞得青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06地块，溢价57.76%，成交楼板价22091元/平米。该地块位于在 建的地铁17号线淀山湖大道站附近，目前周边交通及生活配套并不完善。据CRIC数据显示，朱家角新房销售均价在20000万元/平米左右，而中南建设却 不惜以22091元/平米的单价拿地，个中原因究竟是什么呢？

  1、战略大调整，深耕一二线城市求发展

  中南建设目前进入转型期，在2015年半年报中明确表示要坚定不移向一二线城市布局。新战略提出之后，企业 就先后在南京、上海及苏州这些长三角重点一二线城市拿地补仓。其中在上海的布局尤其显得急迫，先是在2015年10月，以溢价98.40%总价5.73亿 元竞得奉贤区南桥新城地块，趁势首次进入上海之后，又在时隔短短4个月后再次出手，拿下朱家角地块，中南建设加速一线城市布局的决心可见一斑。

  而促使企业如此急迫的将战略重心向一二线转移的主要原因是三四线城市开发风险加大、大盘模式导致大量资金沉淀，不适应当前房地产市场的发展。 要知道，从海门发家的中南建设一直是三四线城市的“造城专家”，从2005年开始，在三四线城市开发的百万平方米的大盘约有30多个。截止2015年底， 中南建设土地储备约为1000万方左右，也主要分布在江苏南通、盐城、昆山、吴江等三四线城市。但目前三四线城市市场需求不振、项目去化缓慢，导致中南建 设资金链面临重大考验。以盐城中南世纪城为例，该项目规划建筑面积270万方，2010年首次开盘，据企业半年报数据显示，截止2013年6月30日，项 目累计去化率仅为18%，而到2014年同期，其累计去化率也仅上涨6.5个百分点为24.5%。四年的开发，不到三成的累计去化率，如此困境使得中南建设不得不“思变”，而将战略重心向一二线城市转移、开发项目小型化。

  虽然布局市场较好的一二线城市有助于提高企业项目的周转速度、减少资金沉淀，但是也需警惕高溢价风险。一线及重点二线城市土地市场竞争火爆，高溢价地块比比皆是。而中南建设在上海新增的两幅地块毫不例外也是以高溢价成交，但是这两幅地块地理位置均较为偏远，周边配套也有待完善，企业以如此高溢价拿下地块，未来开发压力不小。因此，企业需做好快速扩张与高溢价拿地之间的平衡，以避免项目盈利受到影响。只有盈利空间得到保证，企业才能长久的更进一步。

  2、欲将总部迁往上海，加速全国化扩张

  据有关消息透露，中南建设打算将总部迁往上海，而企业持续在上海拿地，深耕上海就是为将总部迁往上海所做的准备。 虽然现在将总部迁往上海尚未公告，但是将总部迁往上海对于企业而言，是一个不错的选择。首先，中南建设想要突破规模增长的瓶颈，就需要加快全国化的布局， 将总部迁往一线城市，有助于企业全国化扩张，且能让企业获得更大的发展空间。其次，中南建设来自海门，离上海距离较近，同为长三角区域的城市，企业在品牌 扩张时面临的阻力相对较小，且能够很好的把握建筑风格及业主的要求和居住习惯，缩短了新环境适应的“阵痛”。

  3、陈凯或任地产董事长，能否带领企业走向千亿?

  此外，传闻陈凯将出任中南建设董事长一职，而陈凯的加入或许也是推动企业不惜高溢价在上海拿地的原因之一。 作为阳光城的前任总裁，正是在陈凯的带领下，阳光城才在三年的时间内，从一家名不见经传的区域型小房企，摇身一变成为中国房企销售排行榜TOP30强的中 型房企。当初阳光城通过“三步走”最终实现了业绩飞跃式的发展，第一步邀请陈凯加盟，第二步将总部迁往上海，第三步立足上海实现全国化的扩张。

  中南建设的这几步棋看似跟曾经的阳光城一样，中南建设会是下一个阳光城吗？

  虽然中南建设动作和当年的阳光城相似，可企业发展阶段和面临的问题却不尽相同，要想进一步突破难度也更大。首先，中南建设比当初的阳光城规模要大的多，三四线城市的土地储备量也要比阳光城多，而企业面临的三四线城市库存去化问题将给企业发展带来很大的限制，目前一二线城市激烈的竞争也会给企业带来较大的压力。其次，中南建设转战一二线城市，意味着以前的大盘开发模式不再适用，企业面临的产品结构调整、运作模式调整等都要比阳光城多。最后，目前企业所面临的市场行情已经与三四年前大不相同，因此中南建设能否抓住机遇，在未来几年内实现业绩的飞跃式增长，甚至实现2020年突破千亿的目标，我们拭目以待。