[克而瑞]房企大佬提案盘点与解读

  2016年的两会日程已经过半，除了政府工作报告让人们对房地产市场有了新的猜想，房企大佬们也纷纷建言献策：如许家印呼吁 “精准扶贫”，黄其森提出“在产品上做加法“，吴亚军建言“学前教育”，林腾蛟建议“普惠金融”等。房企的提案往往和自身战略发展相契合，从这些提案中， 不仅能看到企业当前的最大诉求，还能望见标杆企业未来或将重点发展的领域。

  一、房企当前最需要什么样的政策支持，提案又集中在哪些方面？

  去库存

  截至2015年末，全国商品房待售总面积7.19亿平方米，去库存的任务可谓困难重重。从2014年开始，政府开始了一系列动作，包括放开限购、连续降息降准、降低首付比例、提高公积金贷款额度等等，尽管有去库存的效果，但是刺激消费，拉动GDP增长的考量更多。

  如今，政府提出供给侧改革，意图在供应端化解库存难题，当然需要如下的政策推动：

  1)区别性地土地供应政策，盘活开发商存量资源。对于库存压力较大的二线及三四线城市减少土地供应，赎回开发商手中长期闲置土地；一线城市增加土地供应，放宽市区内工业用地转性；根据城市的库存特点，鼓励开发商进行商、住性质用房的相互转换。

  2)减少新建保障房数量，加大回购力度消解开发商库存。尽管保障房与商品住宅作用不同，但是同样会增加库存，因此对于高库存城市需要减少新建量，加大收购商品住宅用作保障房；此外，更广泛的货币化安置，自主选择居住地，也有助于增加购房人群。

  3)放松一线城市豪宅市场。由于近年一线城市土拍的高单价现象频繁，未来单价10万以上的豪宅供应同样会有库存问题。豪宅市场有其特殊性，按照单价或总价一定的额度放松限购，能够保证市场需求，增加税收，同时不影响民生保障。

  降成本

  房地产行业的利润下滑已是行业大趋势，当前房企主要的成本管控手段是降低融资成本、控制营销费用，而土地、建安、税收等多方面房企很难进行成本压缩。事实上有几方面政府可以推动的帮助企业减负的办法：

  1)交易环节税费的降低。本届两会中“营改增”已成为板上钉钉的事，而且总理强调“只低不高”。此外，预售阶段征收企业所得税的计税毛利率比例下调是房企希望得到回应，也有重庆这样的城市已经执行力此类政策，效果也较好。还有，土地增值税是否考虑弱化或取消。

  2)取消项目公司制。现行政策要求一块地一个注册法人公司，实际增加企业的管理成本，而且增加企业的税收负担。

  3)加大企业兼并的政策引导力度。行业优秀企业进行兼并购，能够降低企业的拿地成本，提高被兼并企业的管理效率。

  二、大佬们的提案中，又能看出企业未来有哪些发展方向？

  1)提高产品品质，供给端刺激需求。房地产行业发展到今天，已经不仅仅是居住需求的体现，购房者对于项目的 品质、户型、物业等等都有更高的要求，开发商需要更有竞争力的产品，实现在同类市场的突围，有其在三四线高库存城市打动购房者。在今年两会中，泰禾集团董 事长黄其森就提出开发商在产品上做“加法”，用高品质、高附加值、差异化的产品满足不断升级的置业需求。

  2)探索金融创新，降低融资成本。从2015年起，国家层面的金融改革就已展开，主要目的就是服务实体经 济。在整个的2015年中，房地产+金融如火如荼的开展，除了银行、保险、证券等传统的业务外，资产证券化以及普惠金融等都是房企可以发掘的方向。尽管目 前国内出现物业费资产证券化、购房尾款资产证券化、门票收入资产证券化等，但是资产证券化在国内依然出入起步阶段，房企还有很大的创新空间。普惠金融面向 城镇中低收入人群、小微企业以及农民，这类群体个体的资金量小但是总量大，他们有非常大的金融服务需求， 而房企有融资需求，完全可以匹配。

  3)与多元业务相结合。多元化的业务既“独立”于地产运营，又“关联”与地产发展，有效的结合，能提升产品 价值，发挥多元化产业的附加效果。本届两会中，吴亚军、胡葆森等都给出了教育方面的提案，目前，像万科、阳光城、正荣等企业也都在开展教育领域的业务，如 果优质的教育资源和房企直接挂钩，这对于旗下项目的价值是再次的提升。此外，像金科表示将大力发展社区商业，为社区养老的发展做铺垫，这就是在企业的现有 产业基础上进行业务的延伸。

  4)介入农业产业化发展，推动农业人口转移。1亿农业人口的转移，长期来看是增加购房需求，加速推进人口转 移是房企可以尝试的。房企有资金、有技术、有人才，在开展农业产业化方面有优势，企业帮助农村进行产业化改造，帮助农民农业脱贫，能够让农业人口向城镇聚 集，而且能够释放更多的劳动力进入城镇，进而在城镇落户买房。

  附： 部分大中型房企大佬两会提案

  恒大集团董事局主席 许家印

  1、民营企业扶贫要采取“输血”和“造血”的办法。

  2、精准扶贫，精准到户、精准到人。

  3、产业扶贫，投入资金、技术、投入人才，因地制宜。

  4、教育扶贫，多捐赠学校满足教育需求，从根源上脱贫。

  5、为贫困地区的老百姓多捐建一些带产业的新农村。

  6、发挥自身优势，就业扶贫，提供更多就业岗位。

  碧桂园董事局主席 杨国强

  1、精准宣传，提升贫困人口对职业教育的认识

  2、建档立卡，对贫困人口接受职业教育进行精准分类

  3、鼓励企业办职业教育，加强“双师型”教师队伍建设

  4、给予民办职业院校以同等的法律地位和保障

  5、送技能下乡，提升贫困劳动力素质

  泰禾集团董事长 黄其森

  1、房地产去库存：

  (1)开发商价格上要“做减法”，品质上要“做加法”。光指望政府救市，“等、靠、要”没有出路。

  (2)政府这一端，一方面可推进降低交易环节税费与交易门槛等“做减法”，如建议降低房地产企业经营税负、取消房地产企业的项目公司制；另一方面针对企业拆迁、配套难题，改善户籍制度，帮助“做加法”。

  2、北京等一线城市地价涨幅较大，豪宅建议放开限购

  3、推广街区制：新旧有别，远近有别，稳妥推进

  4、京津冀一体化：北京积分落户政策更要体现社会公平；河北积分落户制度，不如购房落户

  5、关于福建发展：闽企扎推“外迁”，福建“总部经济”亟需“把根留住”；加快保护性开发古镇古村，留住福建更多美丽乡愁；福建旅游要敢于“放大招”，建议景区取消或降低收费

  阳光城集团董事局主席 林腾蛟

  1、我非常赞同大力发展普惠金融和绿色金融

  2、政府要加大供给侧改革，创新公共服务的提供方式，我非常赞同。而且认为通过供给侧改革，政府放手社会，更能培育市场主体、激发市场活力！

  3、民营企业要履行社会责任，做好精准扶贫。

  建业集团董事长 胡葆森

  1、房地产去库存：

  (1)加大城市房地产开发用地管理力度，控制增量，调整存量；

  (2)深入推进财税体制改革，减税降费；

  (3)深化土地制度改革，优化用地结构，提高土地的使用效率；

  (4)在融资等方面加大对优质企业的支持力度，推动企业创新产品、升级服务，更好满足居民的新型需求

  2、加快推进我国休闲农业跨越式发展

  3、鼓励民营企业积极开办普惠性幼儿园；构建有中国特色的社区教育体系；加大支持力度建设特色优质民办学校

  金科股份董事长 黄红云

  1、房地产去库存：农民工置业、政府采购、资产证券化打包、降价换量、房屋用途转变、减少土地供给

  2、关停并转民营企业

  3、缓解弃风限电

  4、社区养老供给制改革

  蓝光集团董事局主席 杨铿

  1、房地产去库存：将房地产存量与新增土地供应联动，强化土地供应的结构化调整，并完善考核评价及问责机制，确保举措有效落地执行。

  2、取消或弱化土地增值税

  3、取消对新建商品房预售资金监管

  4、向房地产企业提供并购专项贷款等金融支持，促进房地产兼并重组

  5、加快商业地产REITs落地进程，盘活商业存量

  龙湖集团董事长 吴亚军

  1、加大幼儿园及配套设施建设保障力度

  2、鼓励连锁学前教育机构从高端市场进入普惠市场

  3、增加学前教育师资数量和课程专业性

  4、利用全国学前教育信息管理系统，发放贫困家庭“学前教育券”

  5、降低乡村普惠性民办幼儿园准入门槛

  6、提高无证办园的违法成本，倒逼无证幼儿园正规化。

  宝龙集团董事会主席 许健康

  1、控制大城市人口数量和汽车保有量，严管尾气产生的基础前提

  2、研究征收“雾霾税”、“拥堵费”，加大对新能源汽车的支持，提高尾气排放成本

  3、提高汽车综合利用效率，大力发展公共交通，鼓励自行车出行，降低尾气排放强度

  4、建设城市绿肺，提升尾气消化能力