[克而瑞]世茂88亿地王豪赌，逆袭or深陷？

  2016年5月13日下午，南京土拍市场可谓火热，拍卖7宗地块共吸金200多亿，其中最令人瞩目的要属世茂88亿拿下建邺区河西北部江东5号的2016G11地块，溢价率达114.6%，一举刷新了南京的总价地王。近年来，世茂在土地市场鲜有动作，销售也算平平，此次“不惜血本”，而且许公子亲临土拍现场，对此地块也可谓势在必得，世茂的这场拿地豪赌，究竟意欲何为？

  面对业绩瓶颈、利润率下滑，内忧外困的世茂亟待突破

  2016年3月30日，世茂在香港发布了其2015年业绩报告，令人咋舌的是，在市场一片向好、其他房企高歌猛进的时候，世茂2015年全年销 售金额仅为670.4亿元，较2014年同比下降了4.5%，目标完成率只达到93%，2016年目标初步定为670亿元，也与2015年持平。以世茂 2016年前4月的销售额来看，也不过171.6亿元，增长幅度甚微。而与此同时那些曾经与世茂不相上下的企业大都增长显著，这就导致世茂的销售排名也在逐年下降，根据我们《中国房地产企业销售TOP100排行榜》数据来看，2016年一季度世茂已跌至19名。

  再看其盈利能力，营业收入虽与2014年大体持平，但毛利率、净利率等各项盈利指标却有了不同程度的下滑，让人不禁为世茂捏了一把汗。在房企竞争日趋激烈的当下，逆水行舟，不进则退，世茂的业绩瓶颈已然出现，如何抓住时机寻找新的突破点成为了破局关键。

  事实上，世茂目前也在进行着诸多尝试，例如创新性的打造Mini Mall和Mini Hotel，提升商业价值；大力展开金融创新，相继推出了物业费资产证券化、购房尾款资产证券化、酒店资产证券化项目来加速资金回笼，这些途径对世茂的长 期发展固然有好处，但终究也只是助力，无法从根本上解决世茂目前的扩张困境，作为典型的规模开发企业还是要思考如何发挥既有的优势，实现销售最大化，保持行业地位。

  为了发挥区域优势争取“逆袭”，增加南京土储势在必行

  从世茂2015年确认销售金额的城市分布，我们不难发现，这两年业绩表现不佳也是受到三四线项目的拖累。世 茂布局了19个三四线城市，占布局城市总数的一半，但收入贡献度仅为28.32%，单位城市产能为8.14亿元，与一二线城市的21亿元形成了鲜明对比。 目前世茂一方面通过降价等手段来解决三四线城市的去库存难题，但压缩利润空间并非长久之计，从世茂过去两年的财报中已经能看出端倪；另一方面，其也加强了一二线城市的投资，但“水涨船高”的地价已再无便宜可占，并且想要在核心城市房企们的激烈竞争中脱颖而出也并非易事。

  世茂这次之所以将目标瞄准南京，一方面固然是看好火热的南京市场，另一方面也是因为世茂在南京区域的销售优势较为明显。据CRIC监测，2014年和2015年世茂均位于南京销售金额前十房企的榜首， 2015年世茂南京的销售贡献达到13.4%， 同比增长3.9个百分点。在大力销售背后，世茂在南京的土储总量也已告急，企业公告数据显示，截至2015年12月31日，世茂在南京总土储量(权益前) 为231.07万方，仅占其总土储的4.96%。为了巩固其区域销售优势，提升企业整体业绩支撑点，世茂此次88亿地王之举也算是情理之中了。

  地块所处区位的核心优势，世茂甘愿为其一再加码

  世茂此次以88亿获得的建邺区河西北部江东5号的2016G11地块，地处江东商贸区商业集中区核心，据了解，该地块为住宅兼商办混合用地，土 地面积为6.72万平米(地上面积6.27万平米+地下面积0.45万平米)，容积率不超过8.7，折合楼板价约为15051元/平米，建筑高度不超过 300米，建筑密度不超过65%。根据地块基本出让条件，我们可以推断，地块有望建成该核心区内一超高层建筑，成为高端居住、办公、商业的新中心。就区域 配套而言，周边拥有着金盛国际家居、万达广场、金隅建邺天地广场、万达金街、乐基广场等密集的商业配套；同时路网密布，除了地铁2号线集庆门大街站，江东路、应天大街高架等快速路，还有多条公交线路交错；加之超市、银行、学校、医院等生活配套相对完善，也为地块本身增色不少。

  从价格角度来看，世茂此次拿地虽然成交总价偏高，但以楼板价15051元/平米来看，在周边地块成交中尚属较低水平，而且考虑 到目前周边在售的金隅紫京府和宏图上水云锦的在售均价分别为35000元/平米和36000元/平米，若后期能巧妙运用地块本身规模优势并联合地王概念炒 作，想必还是存有一定溢价空间的，相信这也是起拍价41亿元，世茂愿意一再加码的主要原因。

  总结：世茂这场88亿的拿地豪赌，也算是“破釜沉 舟”之举，究竟依靠地王能否实现“绝地反击”，一切都依赖于南京楼市未来的房价动向。不得不说，自去年下半年以来，南京楼市的火热已经引发库存见底，截至 2016年5月13日，官方数据显示南京新房库存仅为2.6万余套，达到历史最低位，“敞开”卖2个多月就会被售空，相信这也是房企热衷于投资南京，一日 刷出三个地王的主要原因。是新的机遇还是拐点将近，没有人能给出定论，但是我们相信，无论市场如何变化，房企后期的操盘运作都会成为决胜的关键所在。