[克而瑞]房企扎堆抢地 后市风险加剧

  编者按：近期一二线城市土地市场“高烧不退”、地价非理性飙涨，“地王”运作模式成为潮流，开发企业或主动出击或被动裹挟参与这个资本游戏。4月房地产开发投资、销售数据增速出现下滑，重点城市房地产政策开始收紧，前期过热的楼市有回调放缓势头，下半年市场进入调整期概率较大，这些拿“地价贵过房价”土地的企业未来可能会陷入被动局面。

  开发商负债抢地为哪般？

  5月18日，保利以54.5亿夺得上海浦东新区周浦镇西社区纯住宅地块，可售住宅楼板价5.45万/平方米，有“业内人士”声称其保本售价将高达7.9万/平方米，理论上也刷新了上周泗泾6万/平方米保本价“地王”。本次竞拍有37家开发商报名参加，创下的上海最多开发商竞拍纪录。竞拍几乎囊括了上海地产界的大半个圈子，比如央企代表保利、中粮、华润、招商等，三甲房企万科、恒大等，还有非常活跃的福建房企旭辉、正荣，厦门的建发，港企九龙仓等等，还有出手阔绰的险资，比如平安，还有格力、海尔等跨界企业。

  近期，南京、苏州、合肥、杭州、厦门等二线城市地价不断创新高。但是从各企业年报不难看出，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

  以30亿元拿下泗泾“地王”的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半，且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。

  易居中国执行总裁丁祖昱认为，这些房企把地价推到如此的高度，都是准备用时间换空间，即用2年、3年甚至更长时间去等待这块区域房价上升，再推出相关产品。考虑到当前的资金价格相对较低，时间换空间在策略上完全可行。以周浦地王为例，房价一年翻一番不可能，3年可能性较大，4、5年翻一番基本是行业内的共识。特别是当前资金成本是最近几年的最低点，银行一年期贷款利率仅为4.75%，如此低廉的资金成本之下，企业再通过产品精工细作和到位的营销完全有可能在3、4年后把楼盘卖到7-8万/平方米。更何况，周浦这块地最后争夺的都是大型央企、国企，在资金方面具有无可比拟的优势，而上周几块地也基本都是上市公司摘得，资金成本均相对低廉。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示，房企拿地越来越激进，其背后是土地市场准入门槛越来越高，优质土地资源越来越少。而这次要求部分住宅面积“自持”也是开了先例，原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入，今后拿地条件会越来越苛刻，因此要尽可能早去拿一些地块。

  旭辉集团总裁林峰认为，以前开发商高度依赖银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。房企现在不缺钱，缺的是项目。

  也有观点认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后，厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以“地王”为噱头促销提价。

  高杠杆拿地存隐患 四类“地王”企业面临风险

  土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益。

  上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下，四类拿过“地王”企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。具体来讲：一是标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业。二是以闽系房企为代表激进拿地，频频制造“地王”的企业，甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额，房企拿地能力严重超支。三是过度依赖民间资本的企业，最终因为拿地成本、融资成本过高等因素，导致项目定价偏离市场主力需求，销售上遇到瓶颈，企业遭遇资金链危机。四是没有明确拿地战略与风险评估机制的企业，属于市场跟风着，尤其是在招拍挂拿地现场，意气用事，赢了当时拿地的赌局，但是，随后市场瞬息万变，这类企业对“地王”楼盘难以把持，市场的赌局能否度过还真是值得怀疑。

  （内容来源：根据丁祖昱评楼市、华尔街见闻、观点地产网等公开信息整理。）