[克而瑞]金茂商业要上市 宁高宁还需要做什么？

　近日，中化集团旗下房地产和酒店业务平台——中国金茂启动战略升级，也是从中粮集团调任中化集团董事长宁高宁的首次公开亮相，表示将在“轻重并 举，创合创新”的战略指引下，通过资产管理强化收益，通过轻资产输出等方式快速扩大业务规模，并以旗下四条标杆产品线为核心，打造标杆项目，努力成为“中 国品质商业地产引领者”。

  同时，会上也给出了金茂商业未来的发展路线及上市时间表，到2018年实现管理面积200万平方米，确保所管理资产具有良好的业绩表现，早日具备上市条件，择机进军资本市场。

  金茂的轻资产模式将以委托管理为主，包括操盘、包租操盘、合资经营模式为辅的资产管理输出模式，而强大的运营能力是实现资产管理业务的基础。目前，中国金茂商业板块的运营情况究竟如何？我们从其过往业绩中，可以大致看出其商业运营的能力。

  一、金茂商业：体量较小，目前还处在初级阶段

  中国金茂在2016年1月克而瑞研究中心发布的《2015年房地产企业商业运营能力TOP20》排行榜上位列第7名，而排在金茂前面的6家房企中有三家为内地企业，分别为万达、华润、大悦城。因此，我们将金茂与这三家内地领先的典型房企在商业租赁收入方面进行对比分析。

  从4家典型企业投资物业的租赁收入来看，中国金茂该板块仅有12.53亿元的收入，与内地其它三家典型涵盖 商业地产的房企相比明显较少。而租金在总收入中的占比来看，中国金茂仅为7%，相对占比较低。同时值得注意的是，金茂的这12.53亿元租赁收入是包含了 写字楼与商业的，这其中绝大部分都是来自写字楼的收入贡献，而零售商业方面由于已开业的项目数量较少，因此贡献较为有限。

  从中国金茂自身的情况来看，销售物业及一级土地开发收入150.33亿元，占总营业额的81%，为企业主要收入来源；酒店经营收入18.96亿元，占比10%；商务租赁及零售商业运营收入12.53亿元，占比虽然仅为7%，但同比增长幅度最大，达到了7%。

  因此，中国金茂的商业事业部体量还比较有限，虽然目前来说，还是一家以销售物业及酒店经营为主的地产开发公司，但未来商业运营的增长可期。

  二、商业项目：在运营项目较少，大多还在筹建中

  从目前中国金茂官方披露的信息来看，其旗下在运营的商业项目还较少，大多在筹建中。金茂商业的四条标杆产品线包括城市级商业、旅游地产商业、商务配套商业以及社区商业。而根据中国金茂2015年年报显示，目前在运营的商业项目仅有南京金茂汇、上海J•LIFE、三亚J•LIFE、丽江J•LIFE四个项目，其它大多还在筹建当中。

  金茂商业的大多项目都与旗下高端住宅、酒店、写字楼等其它物业搭配布局，同时这也符合中国金茂最新要实行的“双轮两翼”战略，即“销售+持有+ 金融+服务”。但是，未来金茂商业在扩大规模的过程中要做轻资产输出，或做独立的购物中心，那么或将失去多种旗下资源的支持，因此在这个发展的过程中还充 满了未知性。

  三、扩张模式：轻重并举，实现“轻资产”输出

  金茂商业要实现商业板块规模的迅速扩大，在2018年达到资本化的基础。那么在短短的2年时间内，传统的方式是很难达到这个目标的，必须要实现 “轻资产”输出。因此，金茂表示“将轻重并举，加大轻资产运营模式，重点甄选5-8家大中型国企进行深度合作，以委托管理为主，包括操盘、包租操盘、合资 经营模式为辅的资产管理输出模式，实现商业资产价值最大化。”

  这个战略思路让我们联想到内地正在“轻资产”模式下奔跑的万达和宁高宁一手打造的大悦城。

  商业龙头万达的轻资产模式有两种。第一种，与项目持有者合作。万达商业负责项目管理和运营管理，项目持有者 负责土地和资金，最后，万达物业在扣完所有管理和运营支出之后，与项目方按3∶7的比例分享净物业收入。第二种，与金融平台合作。万达商业将5个购物中心 打成一个资产包，放在金融平台上募资，合作方进行项目投资，万达商业负责建设、运营、管理，最后以净物业收入和合作方分成。

  大悦城在2015年底首个轻资产模式在天津落地。根据官方的透露，大悦城轻资产合作在谈的条件为5%的项目溢价加5%的租金收入，整体来看还是以管理输出、商业运营、收益共享的形式。

  而从这一次发布会上可以看出，宁高宁不仅为金茂带来了商业板块的具体战略思路，同时也带来了相应的商业与资本资源。一方面，轻重并举与创新突破的战略方针与大悦城较为相似，颇具“宁氏”特色。另一方面，现场中国金茂与青岛奥帆广场、时尚集团的战略合作，以及资本界人事的现身，都说明了宁高宁为金茂商业带来的不仅是商业战略，还有商业与资本方面的资源。

  那么最终金茂商业能否在轻资产战略下迅速的扩大规模，对于其团队商业运营能力还有比较大的考验。

  四、结语

  这次战略升级距离上次中国金茂宣布由“地产商”转型为“城市运营商”已经过去了7个月的时间，金茂在这个转型方面的动作并不算快，而刚刚成立2年的金茂商业，获取将承载了集团转型“城市运营商”的重要使命。

  发布会上，李从瑞表示，“金茂商业将发挥中国金茂在金茂酒店资产上市、资产证券化等成功经验与融资能力，按照上市的路径要求，积极谋划商业资产 的早日上市。”因此，对于金茂来说,，未来搭建的销售型物业开发与持有型物业运营的多板块上市平台，将继续提升企业整体估值，同时实现低成本融资和稳健扩 张。

  由于当下商业地产过剩以及电商的冲击，未来金茂商业除了要进行突破性创新之外，还需加强与母公司其它资源的相互借力发展，如金融、销售物业、一级土地开发等方面。

  面对金茂商业的这条上市之路，时间紧迫，但宁高宁要做的可能还有很多。