[克而瑞]信达地产疯狂拿地的背后

  信达地产以“地王收割机”形象高调示人

  6月1日，在上海的土地拍卖会上，信达地产以58.05亿元总价、303%的溢价率在24家开发商的激烈竞争中夺得宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，平均楼面价3.70万元/平方米，可售部分楼板价4.81万/平方米，刷新上海宝山土地出让单价纪录。

  而就在几天前，信达地产还与万科联手，以123.18亿元的总价拿下杭州滨江区奥体单元地块，创造了今年全国总价地王的新纪录。

  这是一部疯狂的“地王制造机”。统计来看，2015年至今，信达地产通过公开“招拍挂”新增9宗地块，其中6宗是地王：合肥滨湖地王；上海新江湾城地王；深圳坪山地王；杭州单价地王和总价地王；然后就是此次上海顾村地王。

  “地王制造机”有央企背书

  信达地产激进扩张的幕后推手，既有金融资产管理公司（AMC）手握大笔资金进入房地产的资产配置冲动，也有房企自身的生存焦虑。而这背后闪现的是资本大鳄的身影。如此疯狂的拿地王，信达地产的筹码是“金融地产”。母公司中国信达通过“信达系”旗下各种夹层基金进入房地产领域投资，而信达地产也借此获得母公司“输血”，低成本撬动大项目，完成“轻资产”扩张。

  在销售金额迈入“百亿俱乐部”的2015年，信达地产以地王制造者的形象高调示人，成功引起业界注意。

  这家从90年代起步的房企，2008年上市之后依然默默徘徊在“主流”房地产市场之外，偏隅于宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区二、三线城市，全国房企排行榜中未进前100。直到2015年，它彻底打破了这种“平静”，成为部分一、二线核心城市土地价格飙升的推手之一。也就在2015年，根据一些机构的统计，信达地产的全年销售金额已突破100亿元，在全国各房企排名接近百强。

  加大一二线核心城市项目比重是房地产行业的大趋势，本不足为奇，只是，在节衣缩食、焦虑转型的白银时代，信达地产近乎不计成本的激进扩张，原因何在？

  信达地产的背景已被多次“人肉”：母公司中国信达是财政部控股的金融资产管理公司（AMC），是90年代末国家为剥离四大国有银行的不良资产而设的四大AMC之一，如今已长成金融巨鳄。信达地产是中国信达100%控股的子公司，而且是中国信达旗下唯一的房地产上市平台。换言之即为信达地产是央企中国信达在地产领域的“独生子”，这家母公司有钱又有权，不仅可以带来优惠的融资成本和丰富的融资渠道，还可以利用稀缺的金融牌照给信达地产“开小灶”。

  更深层的原因，与当下国内流动性过剩的“资产配置荒”有关。目前，包括中国信达、平安银行在内的AMC、险资等“金主”们手握大笔资金，都在寻找优质投资标的。资金需求量大、后市整体风险较小的房地产行业成为备受青睐投资方向，特别是优质的土地资源，具备较稳定的保值效果。

  从信达地产自身需求来看，拿地策略的高调转型是解决其发展瓶颈的一种选择。地产白银时代，中小企业已经到了生死存亡的关口。目前千亿房企的市场份额基本稳定，强者恒强，而后边的房企竞争非常激烈。必须要从别人的口中抢下份额，才有生存空间。

  造血能力存疑

  作为中国信达资产管理股份有限公司旗下唯一的房地产上市公司，信达地产可以通过母公司不断输血疯狂扩张，但如何提升项目运营水平，实现自身“造血”成为市场质疑焦点。  

  数据显示，疯狂拿地的信达资产不得不频频向母公司“要奶”，今年1月4日信达地产通过向关联公司宁波达泰投资合伙企业(有限合伙)签署委托贷款合同，获得14.5亿元的贷款，算入本次交易，过去12个月信达地产与中国信达及其下属公司发生的同类关联交易总额合计达54.3亿元。 

  此外，信达地产今年3月还发行了30亿元公司债，上述融资活动共为信达地产融资84.3亿元。    

  值得一提的是，信达地产相对欠缺中高端的开发经验以及充足的品牌溢价似乎已成为信达地产在市场中的“硬伤”。在去年疯狂拿地之前，信达地产旗下的项目大部分都是刚需产品，如上海松江新城的信达蓝爵、宝山美兰湖的信达郡庭、合肥银杏尚郡、重庆的滨江蓝庭，以及杭州北瓶窑的信达·柳郡等。  

  而信达地产在6月1日囊获的顾村地块也存在较大运营难度，按该地块规划要求，地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%。中小户型的规定，让高价地很难在改善型户型上做文章，很影响未来的户型售价。该项目仅从保本价格来算，售价就需要达到7万元每平米，而目前项目周边平均房价约为4万元／平米，最高售价也只有5万元／平米。 

  由于信达地产获得的大部分地块都是高价地，加上缺乏高端项目的品牌认知度，如果短期内项目上市，很难达到预期目标甚至出现亏损，只能用时间换利润空间；另一方面，在打造高端项目的过程中，信达地产必须寻找合作伙伴，出现的结果就是未来销售规模会按比例缩减，这也是限制它规模快速增长的因素之 一。

  总结：虽然信达地产在房地产行业中的体量较小，但其雄厚的政府和金融背景决定了其实力不可小觑。但伴随房地产行业走缓的大势，以及信达地产自身原因限制，它也许很难在短期内成为高增长的行业黑马。

  （本文来源：和讯网、网易房产等网络公开信息）