[克而瑞]5月房企销售回升 万科碧桂园突破300亿

  核心观点：

  1、从40家典型房企的整体数据来看，5月份单月销售业绩有所回升且依然好于去年同期，同环比分别上升43%和5%；从累计销售业绩来看，40家房企销售规模同比增长66%，整体好于去年，其中万科、碧桂园两家房企单月销售额均突破300亿。

  2、从单企业来看，由于受城市布局及相应的政策影响，企业增长情况出现分化。其中，龙湖地产表现亮眼，其单月业绩首次突破百亿，环比增长57%，同比增长翻番达到153%，而累计销售业绩也同比翻番达到103%；此外，值得关注的是，5月份苏州龙湖狮山原著单盘就为龙湖地产贡献35亿元的业绩，而根据龙湖地产CEO邵明晓的预测，南京、苏州预计销售额将达40-50亿元成为区域黑马，北京也将达到100亿元。

  3、我们可以看出，一方面，部分热点城市出台的一系列新政逐渐被市场所消化，布局良好的企业持续得到高速发展；另一方面，5月份房企销售业绩分化明显，因为三四线城市的供需关系并未有根本上的改变，高库存问题依然存在，房企可参考恒大和碧桂园的营销策略，积极保持推盘节奏，并做出实际的让利优惠措施。

  【企业拿地：拿地投入环比大幅上升，招商、世茂、万科积极抢地】

　　核心观点：

　　1、5月，40家房企土地成交总量环比上升，拿地投入较上月大幅上升105%，平均楼板价环比上升34%。总体来看，本月房企态度积极，扎堆高溢价抢地的情况屡屡出现，溢价率超100%的地块多达14宗；面粉贵于面包已是常态，楼板价破万也多达14宗。从分布来看，房企所拿的高总价、高溢价、高单价地块多集中上海、北京、苏州、杭州、南京等城市。

　　2、从单企业表现来看，拿地面积排名前三的分别是万科、绿地、华夏幸福，均在100万方以上，拿地金额投入较多的房企以招商、世茂、万科为代表，分别高达102亿、88亿和83亿。此外，碧桂园仍加码三四线城市布局，2016年首入昆明，此前其已在云南曲靖、楚雄布局项目。

　　3、受政府供地收紧政策的影响，加上房企资金尚且宽裕，未来，房企扎堆抢地的现象仍将持续。值得一提的是，继苏州之后，南京也出现“土地限价出让“的政策，不排除其他城市也会跟风，这在一定程度上，一方面使得房企出现抓紧时机抢地的心理现象；另一方面政策收紧带来的市场预期风险也在增加。

　　【企业融资：总量环比上升29%，世茂首次试行酒店资产证券化】

　　核心观点：

　　1、5月融资总量为1078.13亿元，环比上升29%。本月，房企票据债券的发行数有所放量，环比上升61%。而上升的主要原因在于大面额公司债的发行，如万达商业和富力分别发行了130亿元和104亿元的公司债。

　　2、就房企的融资结构来看，公司债依旧是本月主流融资方式，总募资额度为634亿元，期限以3-5年为主，平均借贷利率约4.92%。

　　3、值得注意的是，世茂房地产继去年推出物业费收益权和购房尾款的资产证券化产品后，本月又进一步试行房地产创新金融。此次，世房再度携手博时资本发行酒店资产证券化产品，发行规模达26.9亿元，创下国内该型金融产品的最大规模纪录。另外，公司还透露将继续探索房地产金融，并尝试非住宅领域(酒店、自持商业物业)的资产证券化。

　　【营销策略：多盘联动与情怀借势，房企继续深挖互联网营销】

　　核心观点：

　　1、本月最大优惠项目为太原恒大六盘联动7.6折以及随后的“全国8折”营销活动，紧随其后的是广州碧桂园清泉城也达到了8.5折的优惠力度。同时，恒大、碧桂园、远洋三家房企多盘联动，集团布控统一营销动作；富力、万达、万科跨界互联网吸引眼球。

　　2、恒大、碧桂园、远洋三家房企凭借自身品牌影响力的优势，从上而下主导营销布局，开展全国性或区域性的多盘联动，结合大力度的优惠措施，积极去化库存。从万科、绿地等房企的营销动作也可以看出，太原、南昌、昆明等已经成为去库存的主要目标城市。

　　3、如今，跨界互联网已经成为了房企营销的主要动作，不管是追赶“网红经济”的热潮，还是玩机器人、线上发布会等，均体现出房企在互联网营销上的积极探索。同时，首先“吃螃蟹”的房企一般都会收获不错的关注度，那么无论是对于自身品牌形象的提升还是吸引眼球助力销售，都是比较有效的。

　　【人事变动：招商华北区董事长请辞，加入嘉年华主管商业地产】

　　核心观点：

　　1、从108家监测企业的人事变动情况来看，本月变动数量同比有明显上升；今年1-5月累计变动数量较去年同期数量相当。

　　2、集团内部整合，高管另谋高就的情况并不罕见。我们不难发现，招商蛇口整合后，公司人事“震荡”仍在继续。随着两位高管离职，招商蛇口的地产属性趋于淡化，而更偏向于蛇口工业区业务重心的城市运营、园区开发和物流板块。其中一位请辞的高管孟才，原为招商蛇口华北区董事，离职后加入嘉年华主管商业地产，将在传统地产整合与发展方面有重新的规划。

　　【战略动态：远洋养老地产新进展，龙湖物业、商业战略较谨慎】

　　核心观点：

　　1、 从本月重点的战略动态来看，企业战略动作主要表现为以下两方面：一方面，以远洋、万达等企业为典型，继续走多元化路线，旗下养老、文旅等项目井条有序地开工开业；另一方面，以融创、花样年等企业为典型，采取收并购的方式扩张，通过该方式为企业揽获了包括位于上海、北京等重点城市的项目。

　　2、 远洋、万达、华侨城等企业加快多元化业务进展，其中，远洋、亲和源、万科等企业在养老地产有了新的进展，亲和源、万科加强了服务，远洋增加了开业数量；万达、华侨城等企业加码文旅地产布局，以万达为例，企业目前有8个万达城，未来还将继续加大力度投入，目标是到2020年国内开15个、国外力争开3-5个。值得一提的是，龙湖对多元化的态度相对较为谨慎，表示不看好物业，同时企业商业发展将以快周转为主。

　　3、 融创、花样年是本月在收并购中表现较为抢眼的企业，企业通过收购项目，实现了规模化扩张。融创以44亿收购莱蒙国际旗下7个项目，斩获了上海、南京、杭州、深圳等城市项目，加快企业在重点城市的布局；花样年收购北京、天津工业地，试图通过布局产业地产，在市场分得一杯羹。