[克而瑞]泰禾迅猛拿地的背后考量

　5月19日，泰禾集团下属公司联合体以47.44亿元取得上海长兴岛两宗土地，溢价率双双突破200%；5月20日，泰禾又以57.2亿元拿下深 圳坪山新区G11336-0066地块，溢价率74.23%；5月24日，再次以30.99亿元、溢价率118%取得苏州尹山湖地块。泰禾频繁的拿地动作 再次引起了市场的高度关注。

  把时间拨回到2012年，同样的一幕正在上演。2010年借壳福建三农上市后，泰禾于2012年开启了一轮高调的扩张，先后在厦门、北京、上海、南京、杭州、深圳、佛山、苏州等地迅猛拿地。据克而瑞研究中心统计，从2012年至今，泰禾共抢下26宗高溢价地块。

  高价地块素来是把双刃剑，泰禾为什么频频出手？这样的强扩张模式到底值不值得？

  泰禾这样迅猛拿地扩张，我们认为主要有两方面原因：

  1) 宏观环境带来的融资便利。2015年国内融资环境宽松，企业公司债发行井喷，央行先后五次降息，上市 房企的融资成本普遍下降，而且现金流增多。进入2016年，宽松的融资环境得以延续，这也是推动这一轮企业抢地、地价上涨的原因之一。回顾2012年，央 行也进行了两次降息和两次降准，促进了楼市回暖，降低房产企业融资成本，2013年行业爆发。

  2) 企业发展战略及布局需要。泰禾从2012年开始扩张起，发展策略就是以深耕一线及个别核心二线城市为 主，这些城市长期以来土拍竞争激烈，一定程度上的高溢价是企业发展必须要付出的代价，尤其如深圳这样以旧改为主的城市，能拿到地已实属不易。当然，近几年 来泰禾的高速成长也确实受益于这样的布局策略。

  迅猛拿地、高价变现，泰禾的发展得益于此

  2012年以来既是泰禾在全国抢地的开始，同时也是企业快速发展的开始，企业总资产从136亿，增长到847.87亿，销售规模从不足百亿，发展到超300亿规模的中型房企。这背后和泰禾在土地市场上频频拿地有着不可分割的联系。如泰禾北京院子、厦门院子、泰禾长安中心、上海泰禾红御、南京院子等等，虽然头顶“地王光环”，但是最终实现的价值也是超过预期的。下面我们以上海泰禾红御和泰禾北京院子为例详细来看。

  案例：上海泰禾红御

  2013年9月，泰禾以24.75亿、24003元/平方米竞得宝山区高境镇高境社区N120301单元A1-07地块，CRIC监测显示彼时 地块所在板块的成交均价为20031元/平方米，意味着泰禾未来是否能打开市场还是一个未知数。事实上2014年9月开盘后，泰禾红御就火爆上 海，2015年项目持续热销，全年完成26亿的销售业绩，而且在红御项目的影响下，板块的均价也随之提升。

  泰禾红御的成功有几方面原因：1) 采取低开高走的策略，2014年9月开盘时泰禾成交均价在35000元左右，首批推售的利润率不算高，但是通过热销为后续价格提升做铺垫；2) 推售产品的差异化，首开之时，泰禾主打130-135平方米的精装四房，整体采用中式风格，区域板块内较为稀缺；3) 看好中环及地铁一、三号线沿线升值潜力，“新兴的上海人”对于区域的“偏见”小，看重区域的配套和发展潜力，信价比高为首选。

  从成交数据也可以看到，泰禾红御“名利双收”。CRIC统计，开盘以来，泰禾红御累计成交32亿元，项目仍有近2万方的未售面积，按照泰禾期望获批的7万单价看，还有一笔不菲的收入，粗略估计项目整体的毛利率接近30%。

  案例：泰禾北京院子

  2012年9月到2013年7月，北京朝阳孙河乡接连拍出5个地王项目，分别由龙湖、泰禾、首开、中粮拿下，引发了市场极高的关注。当时板块3 万多的成交均价很难支撑企业拿地的楼板价，企业想要突围并非易事。不过从目前的销售情况来看，泰禾是同期拿地的那批中卖的最好的项目，而且单价相对最高。

  主要原因有以下几点：1) 泰禾拿地价高，但进入时间相对较早。泰禾当时拿地的楼板价近30000元/平方米，但是在泰禾之后拿地的中粮，住宅部分的楼板价已经超过5万，实际是市场对于区域的预期被不断抬高，越早进入的优势越高，因此泰禾获得了更灵活的定价空间；2) 区域高端氛围形成，泰禾院子产品独辟蹊径。从远洋Lavie开始，孙河这里就不断涌入豪宅产品，这时候需要企业做出不一样的产品来引起客户，泰禾通过新中式的落风格打破了区域产品的固定思维，差异化的产品赢得了市场的认可；3) 敢于增加成本投入。豪宅影响不同于普通住宅，客户对于细节的要求更多，需要开发商进行更多的成本投入强化项目的方方面面，泰禾为了整体的营销效果，斥资八千万建造售楼处，从第一印象开始影响客户。

  泰禾北京院子超过40亿的销售额已在项目上获得了可观的利润，目前项目所在区域的均价已超过7万，余下的可售货源将持续拉高企业的利润水平。

  从上面两个案例中也可以看出，企业在投资拿地中有以下几个特点：1)发掘潜力区域，以相对低价布局；2)项目发展伴随区域发展，“享受”区域规划成熟带来的项目增值；3)通过细化项目品质，增加项目的附加价值。

  频频迅猛出手再惹争议，但项目价值有更大空间

  从2014年4月至2015年7月，“休整”了一年多的泰禾再次出现在土拍市场。15年下半年以来，泰禾先后在北京、深圳、上海、佛山、苏州等地拿下多个地块，较12-14年的这一轮拿地有过之而无不及，研究后不难发现，泰禾拿地名则价高，实则可行。

  案例：上海长兴岛项目

  长兴位于浦东与崇明岛之间，很多人对此地并不熟悉，但是我们不妨分解来看长兴岛的这个项目。

  1) 随着上海区域地价全面拔高，长兴属当前价值洼地。今年以来上海郊区频频出现地王，象屿在南桥镇的地块 楼板价22625元/平方米，中南建设在朱家角的地块楼板价22094元/平方米，路劲在小昆山镇14285元/平方米拿下的地块距昆山地界已经非常近 了，相比之下泰禾在长兴1.5万均价的地块并不算高。而且从距离上来看，该项目要比朱家角、南桥等项目距上海市中心更近，而且，项目距外高桥自贸区也非常 近。优越的区位条件，将大大提升该地块的升值空间。

  2) 发现板块价值，提前布局。目前长兴岛上，产业有江南造船厂，自然环境有30平方公里的郊野公园及青草 沙水库，商业方面有一些简易的商业配套，此外地铁崇明线今年5月已环评公示，同时泰禾取得地块还有配套教育规划用地，已初步形成一定的小气候。就板块自身 的发展周期来看已进入成熟期的早期，接下来的潜力较大，而且由于整个岛的可开发面积有限，成熟期的速度会更快。

  3) 抓住未来浦东外溢的客户，保证销售。经过这一轮的地王，行业对于上海仍有涨价的预期。浦东在张江、外高桥、金桥、曹路等板块目前在售项目不算多，而且像华发四季、万科翡翠公寓、仁恒森兰雅苑等项目单价也都在5万左右，未来房价进一步走高，板块内势必挤压不少客户寻求低价板块。泰禾长兴项目通过控制总价，别墅和公寓产品搭配，势必能够吸引这些客户，而且浦东及长兴岛上的诸多大型企业的中等收入水平的也都是潜在客户。

  除了长兴岛项目，泰禾在深圳宝安拿下的地块一开始同样也是争议颇多。事实上，泰禾深圳院子项目所在的尖岗山片区本身是别墅聚集区，项目距离南山 蛇口及宝安机场较近，而且考虑到深圳的土地供应及项目打造的低密别墅产品，都具有稀缺性，项目定价的可操作空间较大。而且从企业角度来看，拿下深圳宝安项 目意味着企业在华南区域的布局拉开序幕。

  此前，大福建和北京区域是泰禾的业绩主要贡献来源，上海地区也有进入，但是销售占比不算大。这一波的抢地中，泰禾着重在长三角和华南的重点城市布局，正好是对企业城市布局的完善。而在布局方式上也沿用了之前进军北京、厦门、上海等城市的方法。未来随着这些城市的项目推出市场，必然会给企业业绩增长带来新的推动力。