[克而瑞]除了万科恒大碧桂园3个学霸 房企销售还有谁厉害？

　　6月13日，国家统计局公布了前5个月的房地产宏观数据。同时，多家房企也陆续公布了5月份的销售情况，1-5月39家典型房企累计销售10101.61亿，同比上升72%。截止到6月8日碧桂园也公布其销售业绩已超过1000亿元，2016年虽未过半，千亿房企已有三家：万科、恒大、碧桂园。

　　从5月份单月销售业绩情况来看，39家典型房企普遍好于去年同期，除四家企业出现了较明显的下滑外，其它房企都有不同程度的上涨，整体同比增长49%。其中，万科、碧桂园两家房企单月销售额均超过300亿，龙湖单月业绩也首次突破了100亿。

　　增长情况方面，有9家企业同比翻番，涨幅超过100%。从2016年1-5月的同比增长情况来看，碧桂园、旭辉、瑞安三家房企今年以来一直维持着超过100%的高速增长。单就5月份的增长率来说，首开、瑞安两家企业呈爆发式增长，同比涨幅分别高达277%和265%。首开一方面由于主要项目布局受北京市场火热所影响，另一方面，是由于重点项目的开盘加推及热销，如别墅项目首开琅樾、商住项目首开熙悦湾、通州项目首开香溪郡等。瑞安则是因为有整体的商业项目出售以及其他资产处置等。

　　然而由于4月份房企销售业绩普遍处于较高的水平，受政策及前期较高基数影响，企业的环比数据表现并不像同比一样出色。可以看出，随着限制性政策的推出，房企业绩的环比增速出现了一定的放缓甚至下滑。

　　从前5月累计销售业绩看，39家典型房企整体累计销售额达10101.61亿元，比去年同期大幅上涨了72%，其中同比下滑的仅有万达，其它房企都有一定程度的上涨。业绩较好同比达到翻番的有11家，其中瑞安、首开、旭辉三家房企同比分别为415%、261%、204%。

　　从目标完成率来看，39家公布2016年度销售目标的房企分化明显，5个月整体目标完成率为45%。禹洲、旭辉、深圳控股、碧桂园、瑞安、恒大等房企完成目标情况理想，甚至部分企业后期有继续上调目标的可能。然而，截止到5月底，有5家房企的目标完成率还低于35%，后续销售压力会比较大。

　　可以看出，企业业绩及目标完成率开始分化，随着三四线城市去库存的持续以及热点一二线城市调控政策的降临，“聪明”的企业总能更聪明的应对市场与大环境，但是有的企业可能就不那么乐观了。

　　看点一：“学霸型”千亿房企万科、恒大、碧桂园

　　老大万科。万科仅用4个月的时间，就跨过了大部分房企几乎永远无法达到的1000亿销售额门槛，截止到5月底，销售业绩已达1476.7亿元，对比2016年3000亿的目标完成率已达49%，老大万科前五个月表现不俗，逐渐拉大了与其他千亿房企的差距，相信3000亿的销售目标有望达成。

　　恒大与碧桂园累计销售金额分别为1104.4亿和955亿(截止到6月8日已破1000亿)，同比增长达到77%和159%，而目标完成率也均在55%以上，参照以往两家房企的目标策略，达成2000亿与1680亿的销售目标应该是没有压力的。然而如今的市场背景下，这两家大量布局三四线的房企能取得如此强劲的业绩，是与其积极的销售策略息息相关的。

　　最后值得一提的是，碧桂园全年销售业绩有望达到2000亿。一方面，根据碧桂园副总裁朱剑敏表示，目前碧桂园今年前5个月基本以每两天一个新增项目落地的速度扩张，截至到2016年5月底，其在国内的项目总数已经达到465个；另一方面，按照碧桂园总裁莫斌的介绍，碧桂园2016年销售目标为1680亿元，但是1680亿元是国内销售目标，没有包括海外市场。那么以森林城市为主的海外项目最终能贡献多少业绩尚未可知，仍然是碧桂园的一张隐藏底牌。

　　看点二：禹洲、旭辉两家房企目标完成率超60%

　　禹洲1-5月累计销售104.02亿元，同比增长153%，对比160亿的年度目标已经完成了65%，然而有意思的是禹洲地产已经很“傲娇”的公开表示将要上调年度目标，根据主席林龙安近日在年度股东大会上的表示，预计在禹洲地产发布2016年半年报时，将对全年160亿元的目标进行调整。同时，从禹洲未来将集中布局上海、南京、合肥、福州、厦门五大现有布局城市来看，其未来的发展战略也是相对较为稳健的，预计企业未来将稳步扩张。

　　旭辉5月份销售53.3亿元，同比增长157%，环比下降21%；累计销售额达231亿，同比增长204%，对比2016年365亿的销售目标完成率达63%。虽然受政策以及市场降温的影响，5月份出现环比下降，但是业绩依然好于去年同期，这主要是由于旭辉城市布局方面较为合理，在上海、苏州、合肥等热点城市均有不少项目覆盖，直接助力企业业绩。如果旭辉接下来不上调指标的话，预计其提前完成365亿的年度销售目标将成为大概率事件。

　　看点三：千亿房企“候选人”：华润、融创。

　　华润，千亿第一大热门。华润5月销售81.5亿元，同比增长9%，环比下降1%，由于其主要业绩贡献均来自于一线及热点二线城市，因此年初以来的销售业绩一直处于高位，而近期又受到多个城市调控政策的影响，因此环比略微下滑。而正是得益于其良好的城市布局，企业在本轮楼市上升期实现了快速去化，1-5月累计销售428.6亿元，同比增长49%。参考华润2015年销售业绩851.5亿，超额109%完成当年780亿的目标，因此华润在2016年如能继续保持这个增速的话，从960亿的销售目标看来，那么将很可能直接实现千亿规模的突破。

　　融创，很可能成为今年的千亿黑马。如果融创年底达成1000亿销售额，可能会让好多人大跌眼镜，因为年初时孙宏斌对外放了好大一个烟雾弹。融创定出2016年目标800亿、2017年1000亿的目标，给所有人以为融创今年绝无“逐鹿千亿”之心，随后融创在年初1-3月的业绩表现也的确如此。然而随着时间的推移，融创的销售额节节攀高，从累计业绩来看，2月份融创与华润还相差高达92亿，但是到了5月份融创和华润的销售额已经相差无几了，6月份很可能实现追平甚至反超！而根据融创的披露，目前已在全国21个城市有119个项目，总共可售货值达到5200亿，其中2016年可售货值约1400亿。如此看来，融创的千亿之心已显，那么今年的千亿房企能否再添一员扩张到8家，甚至再添两员，都是非常值得期待的。

　　看点四：快速增长型规模房企：金地、龙湖

　　金地，千亿门槛之下的巨头。金地近一年来的表现非常亮眼，曾经花三年时间都在进行调整，2015年一举突破600亿的销售金额，到2016年一季度销售业绩达到了204.1亿元，继2009年以来终于再次杀回房企10强。同时，金地的战略布局也是较为合理的，京津地区、长三角、珠三角等多个当前的热点城市区域基本无一遗漏，均有项目在售，而且1-5月份推盘节奏的把握也是不错的。

　　龙湖，单月突破100亿。10强房企之外，还鲜有企业能做到单月突破百亿的，龙湖做到了。5月份单月业绩首次突破100亿，环比增长57%，同比增长翻番达到153%，而累计销售业绩也同比翻番达到103%；此外，值得关注的是，5月份苏州龙湖狮山原著单盘就为龙湖地产贡献35亿元的业绩，而根据龙湖地产CEO邵明晓的预测，南京、苏州预计销售额将达40-50亿元成为区域黑马，北京也将达到100亿元。

　　我们发现，如旭辉、金地这类布局合理的企业，在这一轮的市场上升期中取得了较好的增长，成功实现企业规模的扩张。同时，还有一些“学霸”型企业如恒大、碧桂园，他们的城市布局中涵盖了较多的三四线城市，在此背景下，两家企业从年初至今一直在积极营销，其实际的折扣力度也非常大，典型如恒大全国8折及无理由退房、碧桂园五一全国开盘单日热销100亿等。

　　因此，如万科、恒大、碧桂园等，较多三四线依然面临库存压力与热点城市政策收紧的情况下，逆势而上，积极营销，才是房地产企业中真正的“学霸”。