[克而瑞]解密：首创与奥特莱斯的生意经

  一次交易成为商业发展的重要筹码

  近日，首创置业和首创钜大联合公告宣布，后者将以23.72亿元总代价收购首创置业持有的北京、昆山及湖州三个奥特莱斯项目。通过此次交易首创钜大全权拥有了3个奥特莱斯项目，为其在商业地产领域扩张增加了重要的筹码。

  从此次交易来看，首创置业和首创钜大是母子公司关系，属于集团内部交易，我们猜想双方交易后有以下几个方面的考量：

  一是，集团子公司之间通过资产交割，意在整合内部业务，明确公司发展方向，提升各自业务盈利。首创置业、首创钜大均由国资背景的首创集团控股的子公司，首创钜大隶属于首创置业。首创置业发展定位是地产综合运营商，主要业务有住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体，以及部分土地一级开发、高新产业地产等。其住宅项目数量占比高达95%，布局于内陆19个城市及澳大利亚、法国等海外市场；而首创钜大业务集中于发展奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目，目前拥有3个奥特莱斯项目和一个商业写字楼项目。由此，从二者的业务方向可看出，首创钜大通过收购母公司首创置业的3个奥特莱斯将壮大商业地产的发展规模，而首创置业可更加专注于住宅物业的发展。从交易的4个来看，均是母公司首创置业运作较为成熟的已开业项目。所以，双方出发点可能更多的是基于集团层面利益考量，将商业、住宅资产分离，以形成业务上的协同效应。

  二是首创置业有意回A，剥离商业资产于港资平台的首创钜大，有利于商业地产的长远发展。就资本市场的平台而言，香港海外市场对商业地产的估值较高于内陆资本市场。目前，首创置业和首创钜大均是港股上市企业，但首创置业自2004年首次提出回A，截至目前，已提交过7次回A申请，可见企业仍怀着回A的坚定信念。从客观上来看，首创置业受益于核心重点城市的布局，销售业绩规模在近几年连连增长，15年销售突破300亿，加上企业在核心城市的货值充足，销售规模还有上升的空间，获得内陆市场的认可也为期不远。倘若首创置业将奥特莱斯等商业资产售予港资平台首创钜大，那么意味着，奥特莱斯项目仍可留在港资平台，接下来，首创钜大可继续发挥港资平台的优势，助力内陆业务经营的同时也在加快海外扩张的步伐。

  三是首创钜大手头现金充足，购买资产有助于财务杠杆的运用，且有意将奥特莱斯做大做强。据首创钜大2015年财报显示，截至2015年12月31日手持约16.37亿元现金，无银行贷款和短债，正是购置资产的大好时候。更值得一提的是，首创钜大的资产负债率为-26%，可见企业资产杠杆利用率较低。这次首创钜大获得首创置业的3个奥特莱斯项目，预计资产增加至75亿元(企业2015年年末总资产为51.24亿元)。加大资产比重，为发债扩张提供资产抵押的筹码。另外，首创钜大2015年初收购西安项目，方向定位为商业发展平台，其主要业务为发展奥特莱斯综合体，根据首创置业年报透露，集团未来5年还将做20个奥特莱斯，力争这块销售收入突破150亿，预计首创钜大未来还将继续接受母公司的奥特莱斯资产注入。

  母公司孵化，集团合力做大商业利润

  首创钜大获得母公司此轮注资后，可以说是企业正式走上商业发展之路，而之所以看好奥特莱斯该种商业业态，主要还是基于集团的内部资源、奥特莱斯的前景等方面的考虑。

  1) 就奥特莱斯这一业态形式来看：奥特莱斯这种低价品牌购物与旅游观光结合的商业形式在欧美等国家历经百年，其发展已经较为成熟，目前在全国已经超500家。在国内，自从2002年首次进驻北京至今，奥特莱斯购物中心经历快速发展，200多家奥特莱斯在全国各地相继开业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场达400多家市场竞争度较小，虽然数量较多，但尚未形成较大的垄断集团。未来，随着国内对轻奢品需求的增加，据商务部数据显示，2015年全年中国消费者全球奢侈品消费达到1168亿美元，奥特莱斯在中国还有较大的发展空间。

  2) 集团涵盖基础建设、房产、金融等领域，资源优势助力扩张发展，尤其是融资和拿地方面，可与集团其他业务板块结合。拥有北京市国资委背景的首创集团旗下发展有以有水务为核心的基础设施产业，以城市住宅开发建设为核心的房地产业，以及投行并购业务为核心的金融服务业等三大核心主业，其中房地产产业主要是首创置业和首创钜大。尽管三大业务板块的组织相互独立，但集团基础设施业务中有不少PPP项目，可为首创置业获得不少土地一二级开发的业务。由此，不难推测，首创钜大未来在发展奥特莱斯商业项目时，一方面在土地获取方面渠道更广、价格也相对低廉；另一方面，商业资金运作上，不可否认集团的金融板块的资源可达成协调利用。

  3) 母公司首创置业资产孵化承担成本，首创钜大接手后期运维做大利润。据首创置业2015年报显示企业在不断加强商业板块的整合的同时也取得了不错的业绩。2015年年内通过公开市场、股权合作等方式在新增了南昌、杭州、武汉及长沙四个奥特莱斯项目，截至2016年2月，公司旗下奥莱累计增加至10家。根据公司新5年规划，首创未来5年还将做20个奥莱，销售收入突破150亿。目前已开业为4家，分别是房山、万宁、昆山和湖州奥特莱斯，实现销售金额约20.5亿元，较去年同比增长了50%，总客流量已达1554万人次，同比增长了91%。此次交割的北京房山、湖州、昆山3个奥特莱斯均是已开业项目。通过首创置业孵化开发的项目，直至运作成熟，然后再注入首创钜大，这样经过首创置业的开发运营可保证项目的成熟度，首创钜大则更加专注于商场后期运维二者实现分工与合作，也有利于奥特莱斯的发展。

  后记：尽管这一模式看起来挺好，但商业地产资金占用大、回报不稳定性等问题也是企业面对的一大难题，不少企业在扩张时稍有不慎，便又可能落得变卖资产的下场。对于首创来说，如何寻找适合的模式扩张，如何在规模扩张与运营收益之间权衡等问题都是当务之急。从奥特莱斯这一物业特性来看，我们认为，首创可先实现规模扩张，先赢得这块市场，如适当引用轻资产模式。不过最为重要的还是在于掌握奥特莱斯这一商业运作模式的“生意经”，后期运营仍然是难点，如何抓住并挖掘国内消费者对轻奢品牌的需求，如何规划及调整业态，甚至引进新的业态都是一大考验。