[克而瑞]阳光城三入南沙 扩张与升级后能否实现二次蜕变？

  8月9日，阳光城发布公告称，公司拟以3.66亿元收购广东博鸿投资有限公司持有的广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司90%权益，将间接持有广州南沙9宗商住用地，面积达29.59万平方米。至此，阳光城已是第三次收购广州南沙项目，其于广州南沙总计投入27.36亿元获取项目。近期，阳光城可谓动作频频，收购和招拍挂双管齐下，不断扩大城市布局；与此同时，产品也在升级换代。

  那么阳光城到底在下一盘什么棋呢？如果说之前陈凯的加入实现了阳光城的脱胎换骨，那么陈凯之后，阳光城的二次变革又能否为企业带来新的蜕变呢？

  区域布局战略升级，2016年已耗资172亿拿地

  2015年以前，阳光城在陈凯的带领下，一跃成为行业黑马，从2011年到2013年，企业实现了规模的10倍增长。企业销售规模的快速增长主要得益于长三角和大福建地区的销售贡献。但是高速增长之后，阳光城也遇到了瓶颈，在行业环境变化和企业高管变动的双重影响下，阳光城2015年进行战略升级，制订了3+1+X(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的区域布局战略，开始了新一轮的扩张。据统计，2016年至今，阳光城累计拿地金额已达172.06亿元。

  从城市布局角度来看，2015年10月阳光城以18.73亿元、并配建47000平米的限价房(限售价12000元/平米)和41400平米自住房(限售价17500元/平米)的代价，拿下北京通州台湖镇项目，成功进入京津冀地区。2016年以来，阳光城继续开疆辟土，先后进入东莞、长沙、佛山、成都、广州四地，成功进入珠三角区域，企业3+1+X的区域布局战略初具雏形。

  拿地方式更为灵活，收购与招拍挂双管齐下

  闽企拿地一向比较激进，阳光城也不例外，从今年上半年企业招拍挂新增土地明细也可以看出，高溢价地块居多，8个项目中有4个溢价率超过100%，东莞、佛山、成都三个新城市的项目都在其中，还有一个位于杭州。究其原因，一方面今年以来热点城市土地竞争激烈，地价水涨船高，另一方面也显示了阳光城二次扩张的决心。

  在招拍挂之外，我们也发现近年来阳光城在收购方面也表现的更加积极。从2015年开始，企业收购拿地明显增多，拿地方式较以往更加灵活。通过收购的方式拿地，一方面可以避开公开市场的激烈竞争，降低企业扩张成本，通过收购的方式阳光城成功进入了广州；另一方面收购项目能够快速推出市场，为企业带来业绩增长。据了解，2015年收购的6个项目初苏州项目尚未开售之外，其余均已开始销售，2016年5月收购的长沙项目也是立马为企业带来的销售贡献。

  上海杨浦地王成功入市，开启2.0高端时代

  在积极拿地扩张版图的同时，阳光城在产品打造方面也进行了升级，开启了2.0时代。6月24日阳光城举行了二代产品发布会，产品定位于中高端市场，首个样板即为“滨江悦”项目，打造以户型小型化、配套酒店化以及设计工业化为载体的小型豪宅产品。

  滨江悦项目是阳光城2014年11月26日以21.08亿元拿下的杨浦区平凉街道47街坊地块，楼板价高达41078元/平方米，溢价率61.41%，是当时颇为轰动的地王。项目已于2016年7月16日首次开盘，共推出了94套房源，均价在9.5万~10万元/平米，对比拿地楼板价还是具备了一定的溢价空间的，而且推出的房源目前已全部售罄；据了解，上海滨江悦是阳光城的高端产品悦系列的一个代表作品，此后还将福州、杭州、苏州等地陆续推出相关项目。

  二代产品是阳光城未来发展战略的重要一部分。在过去高速发展的阶段，阳光城主要以刚需改善型产品快速打开市场，实现高周转。但是随着市场环境的变化，客户对产品的要求越来越高，如何使得企业产品脱颖而出成为企业需要思考的新问题。另一方面，目前热门一二线城市地价越来越高，企业毛利率整体呈现下滑趋势，如何提高产品的附加值，拉升企业毛利率也成为重中之重。

  市场环境和房企内在需求都在推动着企业产品的变革，地王的出现并不可怕，可怕的是没有与之匹配的产品升级来提升溢价空间，我们认为，未来地产项目的打造势必将融入科技化、人性化、便捷化等多元元素，满足购房者日常生活、办公娱乐等多重需求，产品实力的高低也将成为房企能否决胜一线的关键所在。