[克而瑞]龙湖：“稳”中求胜 向750亿发起冲刺

　　2016年上半年龙湖实现合约销售金额385.9亿元，同比大幅上涨78.4%。究其原因，主要是过去几年龙湖不断调整布局，现在企业项目主要分布在核心一二线城市。而上半年一二线城市市场火热，尤其是南京、苏州等城市，龙湖的项目销售大好。如龙湖位于苏州的狮山原著项目，5月6号开盘2小时就宣告售罄，上半年单项目合同销售金额高达29.3亿元；南京春江骊城也是如此，开盘2小时销售18亿，上半年销售收获25亿元的销售金额。上半年龙湖于一二线城市的销售贡献高达89%，在一二先市场的带动下，企业实现了业绩的大突破。

　　从目标完成率来看，1-7月龙湖已累计完成销售额473亿元，完成年初制定的全年销售620亿元目标的76.3%。在良好的销售业绩推动下，龙湖将年销售目标上调至750亿，比去年合同销售金额增加37.5%。在稳健潜行了多年之后，龙湖的销售规模迎来了新一轮的冲刺。上调后，龙湖前7月的销售目标完成率为63.1%，依然较高。但是企业有1250亿的可售货量支撑，下半年将有13个全新项目上市、14个项目将加推，根据目前的销售情况来看，目标完成压力不大。

　　拿地：坚持10+X城市布局战略，加大合作力度

　　2016年上半年，龙湖共新增土地储备574万平方米，新增地块主要分别位于龙湖提出的10大重点城市以及天津和济南这些潜力市场。从城市能级来看，新增地块集中于一二线高能级城市，这与龙湖以往布局一线及二线潜力城市的拿地策略一致。大规模拿地之后，龙湖的总土地储备较2015年底的3486万方大幅增加414万方，达到3900万平方米，其中一二线城市土地储备占比达71%。

　　从过去几年企业新增土地储备规模来看，龙湖上半年新增土地储备量较多，一方面是因为龙湖今年上半年销售较好，企业增加在一二线城市土地储备积累，为销售持续增长奠定基础。另一方面企业较强的融资能力和充足的资金，也为企业拿地提供了有力的支撑。龙湖的财务状况一直十分良好，且得益于良好的债务结构及稳健的发展策略，龙湖的信用评级一直较为优良，上半年末企业平均融资成本约为5.18%，处于行业较低水平。上半年，龙湖先后发行81亿公司债，对企业资金有很好的补充。上半年末龙湖持有现金162.81亿元，且现金短债比进一步增加至3.29，短期债务压力不大，还存在进一步在核心城市适当增加土地储备的财务空间。

　　从价格来看，龙湖虽然上半年拿地面积虽然较多，但是溢价率不高，平均新增土地成本5316元/平米。且合作地块较多，如位于北京的景粼原著项目地块，青岛的春江郦城项目地块，企业权益都只有25%，因此上半年龙湖实际要支付的地价仅181亿元。合作拿地可以让企业以更少的资金获得更多的资源，支撑企业规模扩张。但是如果从权益销售角度来看，也会有所影响，据了解2016年上半年企业权益销售额占比大概在70%左右，较去年同期的90%有明显下降。

　　商业：租金同比增长34%，2020年50亿元目标可期

　　上半年末，龙湖已开业商场面积达到了154.96万平方米，同比增加24.45%，租金收入(含税)达9.2亿元，较上年同期上升33.9%，整体出租率达到96.0%。7月份龙湖又新完工开业2个商场，为北京大兴天街和重庆时代天街3期，面积为22万平方米。目前龙湖主要在建的商场项目有7个，总建筑面积92万平方米。预计到今年年底开业面积将达170万方，全年企业租金收入极有可能超过20亿元。

　　在企业坚持每年10%的回款投在投资性物业上的基础下，随着一二线城市租金的不断上涨以及在建商业的持续投入运营，龙湖的租金收入也将进入快速上行通道。按照目前的增长速度，保证30%左右的复合增长率不成问题，企业到2020商业收入50亿完全可以实现。此外，上半年龙湖在物业管理方面的营业收入为6.65亿元，同比上涨17.9%，收益逐年稳定上涨，未来物业管理也将会是龙湖去进一步探索的方向。

　　盈利：商业收入拉升毛利率，受益于市场销售管理费用率显著下降

　　2016年上半年，龙湖的毛利率为27.9%，同比增长了1.4个百分点，其中物业开发的毛利率为25.8%，同比微增0.8%。整体毛利率的上涨主要原因是龙湖商业投资方面实现了较高的收入增长，而商业的毛利率相对较高。上半年龙湖商业不含税租金收入人民币共8.8亿元，较上年同期上升了33.9%，占总营业的比例同比上涨1个百分点。

　　上半年，龙湖的营销及管理费用率较往年降低了1.67个百分点，主要是因为今年市场较好，一二线城市销售大幅增长，而企业所需的营销费用等增加相对较少。虽然毛利率有所增长、费用率显著下滑，但是企业的核心净利率依然微跌了0.21个百分点，主要是因为企业应占联营/合营业绩从去年的盈利变为亏损。

　　存货：烟台巨无霸项目去库存问题尚待解决

　　总体来看，龙湖现在区域布局结构合理，销售发展势头良好，商业可持续收入也大有保障，但是依然存在问题尚待解决，即三四线去库存问题。目前龙湖71%的土地储备位于一二线城市，三四线只有29%，但是这当中19%位于烟台一个城市一个项目，而2015年烟台市的去化周期为24.9个月。龙湖于2010年首进烟台后，拿下了养马岛A/B/C地块，即现在在售的烟台葡醍海湾项目。该项目上半年销售金额1.88亿元、销售面积1.8万平米，去化缓慢，目前剩余的土地储备面积依然有722万平米，该项目如何加快去化速度，是企业需要考虑的问题。