- 城市:全国
- 发布时间:2016-08-23
- 报告类型:企业监测分析
- 发布机构:克而瑞
一、业绩总结
◆ 销售火爆，超额完成年初目标
延续了15年下半年的市场热度，16年上半年对于房企来说可谓是个丰收年。截至8月21号，房企大部分合同销售都创下历史新高，同比增幅超过50%。借着火爆市场的东风，房企表现大多超出销售预期，半年即完成全年销售目标逾六成，其中碧桂园、新城发展、旭辉地产、越秀地产更直接上调了全年销售目标。
◆盈利上升，加速去库存
受益于房价整体飙升，部分房企毛利率有不同程度上升，如龙光、龙湖、旭辉以及新城。其他房企则趁房市回暖、成交量普遍上升的时机加速去化三四线城市物业，虽毛利率受到一定影响，但优化了产品结构，一定程度上消除了未来存货周转的隐患，暂时性以量换价也不失为好计策，典型房企如处在剔除三四线存货阶段的远洋地产。
表现颇值得一提的是旭辉，合约销售、确认收入同比增速大幅领跑行业的同时毛利率也不落下，在成本上严格控制土地支出、降低融资开销，同时积极营销、并提升产品溢价能力，27.1%的毛利率表现在物业销售业务占比大的房企中颇为靓丽，是规模和盈利两手抓的标杆。
另一家典型房企当代置业，虽然由于收入结算重心从北京转至长沙和武汉，导致毛利率下滑较多，但通过严格管控销售和行政支出，仍基本保住了净利润根据地的扩张，在16年上半年去化大军中应算交出了一份不错的成绩单。
◆聚集一二线，“旧改”+“合作”
2016年土地市场也相当火热，房企加快拿地节奏，地王频出。在整体飘红的大环境下，城市间分化加剧，一线及重点二线城市在楼市调控下仍难降温，房企也争先恐后地来到热点城市抢一杯羹，如龙光地产继续坚持深耕深圳及周边珠江三角洲地区的策略，当代置业聚焦京津冀及长三角的一线及强二线城市，碧桂园也在“农村”包围“城市”的进程上前进了一大步，主抓一线城市周边、二线城市近郊和三四线城市中心。
由于地价飙升超出预期，企业拿地负担越来越重，越来越多房企开始以合作方式共同拿地并进行项目开发，一方面降低了成本负担，另一方面也分散了一定风险，如绿地、雅居乐和平安、宝丰资本合作开发南旧金山项目，除了上述优势外更能获益于平安在融资渠道的便利。争取旧改项目也是降低土地支出的一个新方向，尤其在深圳的地方房企，由于正常招拍挂的土地供应稀缺且价格高不可及，旧改项目便成为重要拿地渠道。
虽然土地市场大环境非常火热，大多数房企依然保持了审慎的拿地态度，紧随政策、经济环境变化来调整拿地策略，即使在一二线城市也尽量追求低溢价，保证足够的利润空间来应对未来风云变幻。例如龙湖地产，一直以来持防守策略，避免过于激进，追踪一二线城市价格洼地来实现在周期更替中的长久不衰。在上述房企中，拿地较为激进的仅碧桂园和中骏置业，碧桂园上半年拿到了武汉单价地王和温州总价地王，中骏置业为在这趟地王潮中加速扩张更定下了净负债率100%的上限。
◆货币环境宽松，借贷成本下降
上半年融资环境宽松，房企的平均借贷成本基本都下降了1个百分点左右，借贷负担大大下降，几乎所有房企都成功用低成本境内债务替换了高成本境外债务，一些借了永续债的房企也计划趁这个大好时机解决掉手中的烫手山芋，如碧桂园上半年已还清超过30亿，业绩会上也称下半年将一并还掉剩下的166亿永续债。而从资产结构上看，净负债率大幅上升或下降的都大有人在，一些房企由于项目扩张而融资，如当代置业；其他则在优化债务结构的同时加快了现金回款率，如奥园地产。
二、业绩会问答风云榜
今年投资者的问题大多集中在公司的财务状况以及项目推进层面。在财务层面上，今年随着大环境中货币“大水漫灌”和信贷政策宽松的影响，各家公司的融资成本都有了进一步的下降。然而由于人民币贬值预期，各家公司都在利用可能的工具，或提前赎回美元港元债务，或利用汇兑工具，以减少由于汇率浮动造成的财务损失。在项目层面，一线城市继续一枝独秀，然而二线城市的房市却出现“冰火两重天”的局面，房企在一线城市、重点二线城市的布局和推进以及三四线城市的去库存进度继续成为分析师聚焦的核心。
本次奖项将对8月21日前举行半年业绩会的各家公司做一个综合盘点，从分析师的观感和管理层的回答两个角度出发，挖掘出各家房企在投资者关系工作上的亮点，为大家评选出最佳互动奖和最佳形象奖两个奖项，希望这些信息能给各家房企在进行投资者关系工作时提供一个有益的借鉴。
最佳互动奖 — 远洋地产、碧桂园
1、远洋地产
真正的武林高手，往往面对不同的对手，都能在多变的险境中辗转腾挪，游刃有余。远洋地产的管理层在今年的中期业绩发布会上，面对来自分析师的各种问题，或咄咄逼人，或角度刁钻，都能利用自身深厚的行业积淀和管理层的精诚配合，深入浅出，妙语连连，彰显出管理层对于企业优异业绩的满满信心和与资本层面沟通的充分准备，着实令参会者印象深刻。
Q：公司从2010年以后，从不同指标来看更大感觉是迷失，各方面谨小慎微，但反映不到指标上，在这么多公司是盈利和股价跌最多的，公司是否体制方面有问题？盈利还有机会放出来吗？
A：2010年到2013年这个阶段，是远洋的股权结构面临重大变化的阶段。此前的20年，远洋都是在原股东中远的体系之下，在发展战略、公司治理、企业文化方面，与中远的联系比较紧密。从2010年开始，由于股东变更，我们相应制定了新的发展战略，也顺应行业变化进行了一系列的调整。我们认为，公司在调整阶段需要更加稳健一些。
同时，2010到2013年这个阶段，也是行业整体发生重大转折和变化的时期，我们更多着眼于在行业巨变中保持公司正常发展。因此，我们在指标上并不是疾风暴雨式的，并不追求名义上的高增长，而是保持了稳健的态度。例如那种使用八、九倍杠杆的资金去拿地的方式，我本人并不赞同。
今年的中期业绩，尽管在营业收入上表现不尽如人意，但我个人反而是非常乐观的。公司已经渡过了最艰难的调整期，各项指标都会逐步向好，在业绩指标上也会逐步体现。
Q：人寿进来这么多年了，安邦刚进来，就一两块地合作，双方能否说一下后续会怎样进行合作？两位大股东进来公司连回购保护股价都不行了，两位有什么看法？
A：大多数公司买地的钱没多少，但还是大胆买地，但让我使用8倍9倍的杠杆，我是做不到的。你提的问题我们回去好好反思，争取下个十年能表现得好点。一方面我们要培养企业的独立性，如果完全依附于某个股东，咱们行业也有很多新的热点，家长如果也有想法，家里就会乱，人寿和安邦都是国际化的公司，有他们投资的定义。发展慢、困难的时候家长就多管管，发展好的时候孩子就自主拓展，哪个公司最听话，哪个公司肯定没做好，这都是两方面要看的。
中国人寿：作为中国人寿，在09年入股远洋以来还有两次增持，这是人寿对远洋的认可，坚持长期稳健的资金投资要求，所以我们在和远洋合作当中，从投资方面我们还是保持一些定力。指标不理想我们也知道是因为前段时间做了调整，没有在指标上反映出来，我们在合作上还是很多的，比如不断加大投资，在发债上支持，在不动产合作开发，包括在河南即将落地的项目，也有一块养老项目的合作，待建业务中的四个项目也会有合作，也在沟通和积极扩展，从大股东支持合作方面，应该算是涵盖了各个方面。人寿是金融机构，不动产的开发是我们的短板，远洋是专业的，双方希望利用好各自的优势，在不动产投资布局上借助远洋的专业为我们进行配置，对远洋来说也是大股东提供的支持。
安邦保险：安邦非常看好远洋的管理团队、股权结构和运营，远洋成立23年，运营一直稳健，房地产无论从政策和市场层面，可能短期有一些好的表现，可能会陷入投资的周期和低谷，如果失败了几次，对于长期投资的金融机构是不愿意看到这样的情况，我们不期望暴利和抄底，远洋符合安邦长期持有的投资预期。
同时参会的管理层中不仅仅有传统的首席执行官，首席财务官，投资关系总监，远洋地产的两位股东(人寿和安邦)在董事会里面的执行董事也在问答环节中扮演着积极参与者的角色。用 “家长”和“学习好的孩子”来比喻大股东和远洋之间的合作关系，足以体现大股东和管理层之间的相互信任和精诚合作，同时董事长虚怀若谷的态度，对投资者提出的问题提出“好好反思”，也令投资者对公司内部的治理充满希冀。
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2、碧桂园
碧桂园今年的表现可以用 “春风得意马蹄疾” 来形容。无论是国内的合同销售业绩还是国外的产业布局，都取得了长足的进展。面对投资者对于其之前毛利率的疑惑，管理层开诚布公，对自己在2011年的过快扩张造成毛利率承压的教训做了总结和归纳。并强调自己之后的增长都是“有质量”的增长，不会再走为了扩大规模而牺牲毛利率的老路。追求完美，永不止步！
Q：这是一个关于毛利率的问题，2013年毛利率有过增长，之后的毛利率就下降了？这一次增长和上次有什么不同，会不会延续之前毛利率先升后降的情况？
A：2013年翻倍增长带来毛利的下降。这对于我们土地的选择有更多的经验和教训。当时货量太多，财务承压。现在我们推行的就是成就共享和同心共享，所有项目从14年的10月份开始的都是盈利的。管理层强制参股和跟投项目，其中353个项目全部盈利。净利率12.5%，今天数字还在上升。今年上半年的毛利是21%，这已经是公司的最低点。今年的确认收入主要是下半年和明年出现的。对每一块地都要跟投，强制跟投和自愿跟投相结合。提升了产品的竞争力，面对市场客户的需求。我们有劳斯莱斯的产品，同时也有在惠州做深圳外溢的盘，一般平均是5.3个月完美开盘。我们管理层提出三个持续，三个完美(开盘完美，交楼完美，收官完美)，两个目标(价值双响，口碑相传)的概念并将继续维持。
除了在常规的销售业绩公告和问答环节之外，不论是在会场之外还是在会场之内，碧桂园都对自己马来西亚的森林城市项目不遗余力地进行宣传。甚至在分析师会议结束之后，碧桂园董事长莫斌先生还在会场上热情邀请各位分析师去到碧桂园的森林城市项目实地考察走访，“你们只有实地看到这个项目才知道它有多好”。可见管理层对这一海外项目的重视程度和十足信心，值得资本市场的期待。
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最佳形象奖 — 龙湖地产
在市场的起起落落中，龙湖就像一个久经风霜的老将， 没有一骑当千的架势，却有着老骥伏枥的沉着与冷静。龙湖地产的董事长吴亚军女士说，龙湖地产就是只是做一个“中等生”就好了，我们在市场中就是要保证不垫底。然而面对行业的风云变幻，龙湖一直坚持着谦虚稳健，目光长远的防守式作风，“十年磨一剑”的态度不仅仅给龙湖自身带来令人瞩目的销售业绩，更在投资者心目中留下了“穿越周期的赢家”的美誉。
Q：龙湖是稳健性选手，这一次提高销售目标提高大，背后是什么原因？这是不是代表龙湖之后的原则会有变化？
A：龙湖稳健增长的原则是没有变化的。7月底完成473亿的销售额，620亿对我们来说是一个稳健的目标，这是根据市场和行业的决策。未来几年中，政策向好，一些核心城市会出现反向调控，但是我们保持稳健的策略不变。总体上的可售货值提高，去化率提升至60%。风格上没改，总体稳健。我们会坚持和市场节奏一致，比如龙湖的苏州项目，就是没有按照周围的盘慢售或惜售。我们坚持正常销售，反而避开政府的调控措施。结果就是苏州的去化率高于同业者。市场从来不是一帆风顺，我们就希望顺境逆境都不要过于波动。
Q：分红派息方面，有没有调整派息政策变化？
A：我们注重分红的稳定性。我们已经在租金方面有20亿的租金收入做保证，分红有提高的空间，具体之后会进行沟通。
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在稳健地做好龙湖地产原有的三大优势：住宅、商场和业内领先的物业管理之外，龙湖同样在寻求新业务的拓展，其中今年成立的创新事业部就计划在长租公寓和近年的热点联合办公上面一展拳脚。其中新增的公寓品牌“冠寓”和联合办公品牌“一展空间”在北京上海和成都已经开始了自身的布局，计划从社交生活娱乐方面挖掘新的利润增长点。
总而言之，一场成功的业绩发布会，一方面要有企业业绩硬实力的支撑，另一方面也是管理层，IR和PR通力合作的最终结果。 作为一家独立的第三方分析机构，我们希望企业下半年经营中，把握市场销售的动向，利用宽松的融资环境，取得企业的长远持续发展，也希冀在未来的年报季中看到更加异彩纷呈的业绩发布会。
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