[克而瑞]万科：住宅业务稳中求进 探索可持续发展模式

  8月21日，万科发布2016年半年度报告，截止6月底，公司完成实际销售金额1900.8亿元，实现全年3000亿元目标的63.36%。虽然万科的正常运营受到自2015年7月至今的股权事件影响，但是2016上半年，得益于全国房地产市场销售的火热以及公司事业合伙人机制的积极影响，公司的业务发展仍然得到稳步推进，销售业绩创历史新高。

  一、业绩：前6月销售增速69.9%，业绩创历史新高

  2016年1-6月，万科累计实现销售金额1900.8亿元，同比增长69.9%；销售面积1409.0万平方米，同比上升55.8%。实现结算收入724.8亿元，同比增长49.7%；实现结算面积654.6万平方米，同比增长43.6%。房地产业务的结算均价为11,074元/平方米，较2015年同期上升4.2%。

  万科自3月开始，一直保持着每月300亿元以上的销售额，同比增幅较大，且逐月增长，6月销售额更是超过420亿，前六月累计完成全年3000亿元业绩目标的63.36%。从上半年万科销售金额分区域情况而言，长三角和珠三角区域是销售主力。

  二、土地：致力于以合理价格来获取足够土地储备

  截止到6月底，万科新增项目70个，其中广深项目7个，上海项目31个，北京项目19个，中西部项目13个。新增土地面积721.1万平方米，同比增加138.44%，土地储备总量达6092万平方米，同比增长16.40%。总建筑面积1260.1万平方米，权益规划建筑面积848.8万平方米，权益地价总额约465.8亿元，新增项目均价为5,488元/平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约294.4万平方米。

  万科的各类存货中，拟开发产品为1,081.0亿元，占比25.28%；在建开发产品2,777.0亿元，占比64.96%；已完工开发产品(现房)398.2亿元，占比9.31%。

  三、财务：坚持稳健经营原则，资金状况良好

  营业收入实现高增长。上半年万科实现营业收入748.0亿元，同比增长48.8%，其中来自房地产业务的结算收入比例为96.9%。；实现净利润70.9亿元，同比增长4.49%，其中归属于上市公司股东的净利润53.5亿元，同比增长10.4%。利润增长慢于收入增长的主要原因，是当期结算的相当一部分项目为2014年房地产市场调整期内售出的项目。少数股东损益为17.4亿元，同比减少10.29%。少数股东损益主要来自合作项目，随着国内房地产行业进入白银时代，合作的优势日益凸显，成为公司实现可持续发展、提升股东价值的重要途径。企业通过合作创新，能够有效拓展项目获取渠道，获得优质项目，并实现销售快速增长，充分发挥规模优势，巩固行业领先地位。近年来，尽管合作项目增加，但公司的净资产收益率仍然保持在较高水平。

  销售费用、管理费用占比降低。万科上半年销售费用占销售金额的比例为1.08%，较2015年同期下降0.33个百分点；管理费用占销售金额的比例为1.15%，较2015年同期下降0.14个百分点。这是基于万科坚持积极销售的策略，持续探索多元化销售模式，随着规模的不断扩大，在提升客户线上服务深度与质量的同时，降低了销售费用率。

  净负债率远低于行业平均水平。截至上半年，万科持有货币资金718.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9亿元。公司有息负债合计人民币914.6亿元，有息负债占总资产的比例为12.8%。净负债率为14.18%，继续保持在行业较低水平。从负债类型上看，有息负债中银行借款占比58.42%，应付债券占比28.84%，其他借款占比12.74%。

  四、战略：继续多元化发展战略

  物流地产：万科物流地产坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心战略，持续扩大布局，提升管理能力。上半年，公司物流地产完成了大型资产包的收购与整合，形成了土地招拍挂、战略合作、单项目并购、资产包并购等多元综合的投资方式。报告期内，物流地产业务新获取项目9个，按万科权益计算的规划建筑面积约37.4万平方米。

  海外业务：万科坚持国际化的长期发展方向，在学习海外成熟市场经验和多元化商业模式的基础上，将海外成熟的产品、服务、战略资源等引进国内，同时逐步树立公司海外品牌，打通国内外客户资源。上半年，万科在美国新增3个项目，在香港新增1个项目。在美国，公司成立了地产资产管理平台Brightstone，以推进海外地产金融化业务。在英国，公司与一家欧洲地产私募基金成立了联合开发平台。在香港，公司继续专注于住宅与商业的开发、改造项目。