[克而瑞]雅居乐：战略调整阵痛难免 企业发展整体向好

  业绩提升，合约销售均价止跌

  雅居乐2016上半年完成合约销售额284.5亿元，同比增长37%，销售面积286.4万平方米，同比增长27%。因今年企业销售目标相较去年只多出10亿元，压力相对较小，合约销售额完成全年460亿目标的62%。得益于2016年市场的良好光景，雅居乐上半年销售表现远远强于前几年，其中，位于深圳、广州、中山、南京的项目得到热销，截至7月底，公司累计合约销售额已达到320.3亿元。其合约销售均价也终结了近几年一路下滑的趋势，从2015年的8724元上升至9934元，同比增长14%，业绩表现整体处于回升状态。

  2016上半年公司继续顺应市场潮流，提高首置改善类产品占比，2016全年的可售货量结构中，首置改善类占比81%。从上半年的城市贡献来看，中山、广州、佛山三城占销售总面积的40%以上。值得一提的是，旅游地产项目销售面积占比增加，从2015全年占比的11%提升至23%，在整体市场利好的情况下，加速去化旅游地产库存，企业土地储备整体结构将得到优化。

  盈利依旧下滑，销售结构持续调整

  尽管上半年雅居乐营业额提升至225.58亿元，同比上升30.39%，但其毛利收缩严重，仅为45.15亿元，相较2015年上半年减少11.95%。企业上半年实现毛利率20%，同比下跌近10个百分点，同时净利率也几近折半，从8.10%降至4.44%。

  在上半年市场整体向好的大环境下，雅居乐毛利率仍在下滑，主要有三方面原因：

  一、企业上半年的确认收入里有一部分来源于去年的一些项目，拉低了企业的毛利率

  二、企业上半年仍在加速去化其不良库存，毛利率相对较低的项目占比增加。

  三、企业上半年一些项目的单位土地成本过高，压缩了项目的利润空间。

  相信企业上半年销售项目整体的良好表现会在全年业绩中有所体现，但上升幅度有限，目前企业调整期还未结束。

  土地储备充足，上半年拿地积极

  截止目前，雅居乐的土地总储备为3359万平方米，储量较为充足，足够企业4-5年开发之用。平均楼板价为1176元/平方米，成本相对较低。

  前几年资金紧缺，库存高企，雅居乐鲜有拿地。今年上半年情况有所缓解后，雅居乐在土地市场上动作不断，公司2016上半年耗资54.3亿元在郑州、苏州、北京、中山新购地块，总建筑面积为66.4万平方米。并在8月16日以21.7亿元加竞配建2.7万平方米的成本，拿下广州地块，成为广州单价新地王，拿地积极程度可见一斑。

  从其新增土地的分布来看，雅居乐回归一二线城市意图明显。7月出资2.3亿收购北京一处综合性商业金融服务业项目，首次进驻北京。上半年分别在北京、深圳成立分公司，计划深耕深圳，进驻京津冀。截至目前2015年业绩会上保守提出的100亿元购地预算已用80%，预计下半年还将继续拿地，当然拿地规模既取决于市场，也取决于公司目前的财务水平。

  债务结构回归健康

  雅居乐的财务近年来一直有些捉襟见肘，因此公司全力提高其销售回款率，采取积极的融资政策，发行30亿元的公司债，与银行签订87亿元三年期贷款等等，在此过程中其融资成本也降至7.78%，在今年财务状况终于出现好转，目前公司现金总额为202.23亿元，达到历史最高水平，短期负债139.59亿元，现金短债比1.45，足够满足企业一年内的偿债要求。因人民币贬值压力、国内融资环成本降低，雅居乐提前赎回了6.5亿美元的优先票据，此举也优化了其债务结构，使其净负债率降到51.04%，低于行业平均水平。长短期债务比为1.97，财务整体健康，远远优于前几年。

  物管业务发展迅速，商业酒店规模有限

  雅居乐近年一直比较注重发展其物业管理板块，于2015年专门成立雅生活集团，重点在社区服务方面做细做强，2016年物业管理面积持续扩张，截止6月底已达5346万平方米，同比增加118%。并于今年推出全新O2O平台雅管家，配套雅商家APP、自助服务站、雅管家微信服务、小雅到家APP及雅管家助手APP ，物管全方面升级，2016上半年实现物业收入4.75亿元，同比增长23.6%。

  酒店及物业投资收入也在稳定增长，合计贡献收入4.48亿元。其中酒店运营收入3.52亿元，同比增长7%，物业投资收入0.96亿元，同比增长156.7%。但目前商业广场出租率仍处于低位，2016上半年上海雅居乐国际广场出租率为76%，广州雅居乐中心出租率为82%，盈利有限，公司目前对商业地产采取审慎发展的策略。

  谋求多元发展，布局朝阳产业

  2016年5月23日，雅居乐宣布将其公司名称由“雅居乐地产控股有限公司”改为“雅居乐集团控股有限公司”体现其未来策略。目前，雅居乐在地产主业外，还在积极布局环保及教育两大产业。

  加紧布局环保领域，收并购扩张业务范围。据雅居乐方面介绍，环保集团的业务几乎涵盖除大气外所有污染防治和资源再生利用。6月24日，雅居乐环保集团与新加坡奥迈环保科技新加坡有限公司签订股权转让协议，获得唐山优艺胜星再生资源有限公司70%股权，成为控股股东，该公司的主要业务是工业危险废弃物的环保综合处置，使雅居乐在环保领域迈出重要一步，同时上半年也收购了安徽安普环保科技有限公司，是一家负责油品回收、储存及加工的能源再生企业，拓宽了环保领域的业务广度。随着政府对环境治理的重视，各类政策倾斜，相信雅居乐未来在环保领域会有长足的发展。

  教育产业规模可观，上半年持续扩张。2010年雅居乐开始涉足教育产业，截至2015年底，全国教育配套已有57所，另有65所处在规划中，总规划建筑面积预计达120万平方米，全规模办学预计达10万人。雅居乐教育集团通过举办聚合中西教育优势的“十五年一贯制”国际化新型学校为主体，已构建含幼教、K12、国际教育、高职教育、社区教育、在线教育在内的六大业态。上半年与北大培文教育文化产业集团合作，成立北大培文雅居乐双语学校，落户海南雅居乐清水湾，继续加大教育投入。