[克而瑞]华夏幸福：产业新城模式下的千亿目标与全球化战略

  自2002年进入固安工业园区开始，受益于“产城融合”的开发模式以及京津冀规划带来的产业红利，经过近15年的发展，华夏幸福产业园区已在国内具有一定的规模，今年的业绩有望冲击千亿。今年华夏幸福在加速国内产业新城布局的同时逐步开拓海外市场，结合当地政府对产业开发升级的需求推进全球化战略，未来将依托产业新城模式和政策的支持获得更长足的发展。

  前三季度已达成全年目标、年内有望冲击千亿

  华夏幸福在2016年完成跨越式发展，受益于产业新城战略的实施、京津冀协同发展的推进以及今年1-9月全国房地产市场的复苏，华夏幸福前三季度完成销售金额892.87亿元，同比增长91.4%，已超额完成其在5月设定的870亿元全年销售目标，同时跃居2016年1-9月中国房地产企业销售流量榜第七名，比2015年同期上升了3位，预计年内有望冲击千亿。

  产业新城模式的盈利由园区住宅配套销售和招商引资投资额的政府结算构成。从华夏幸福前三季度销售额结构来看，892.87亿元的销售总额中，产业新城业务销售额共计712.6亿元(含园区结算收入119.1亿元，同比增长44%，产业园区配套住宅签约销售额593.5亿元，同比增长91.7%)，城市地产签约销售额180.3亿元，同比增长143.2%。签约销售面积共计731.21万平方米。前三季度园区住宅配套销售额占比66.5%，主要集中在京津冀和长三角区域，对销售业绩贡献显著，可见在华夏幸福“产业新城+地产开发”协同发展的模式下，公司在招商引资、落实园区产业发展的同时，也享受了园区发展所带来的城市化红利。

  从今年中报公布的数据来看，2016上半年公司产业发展服务营业收入76.59亿元，占营业收入比重高达43.7%，较去年同期同比增长69.4%，毛利率高达93.1%，逐渐成为主要的利润来源。根据查阅公告，在华夏幸福与各地地方政府签约的协议中已注明，这部分收入是由各地地方政府(甲方)向华夏幸福支付的产业发展服务费用，按照合作域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算，每年结算不少于两次，末次结算应于次年3月底前完成。这也是华夏幸福在园区前期投资、并引入新兴产业为当地经济带来增长之后的一笔重要收入。通过招商引资带来的新增投资额越多，华夏幸福所能获得的产业发展服务收入就越多。

  持续深耕京津冀，目标中国最大产业园区公司

  华夏幸福发布2016中期报告时公布，在京津冀地区投资运营近20个产业新城，2016年5月又竞标成为廊涿固保城际铁路项目社会投资人，在京津冀协同发展规划的指导下，依托独有的产业新城投资运营能力打造城铁经济带，带动区域发展。而自2016年6月至今，华夏幸福通过区域拓展，复制产业新城模式，与各地政府新签订了一系列PPP项目，在“十三五”规划发展战略新兴产业的目标下，引进高端产业，创新产业服务手段，通过政府科技创新的支持推动产业园区的发展，做强产业新城，持续升级平台模式，目标成为中国最大的产业园区公司。

　　积极响应“一带一路”战略，加速布局海外市场

　　产业是经济增长的基础，华夏幸福自2016年以来围绕“产业优先”的核心策略，不仅在国内加速产业新城模式的复制，在实现园区住宅配套销售的同时推动地方区域经济发展，还积极响应国家“一带一路”和“国际产能合作”两大重要战略，在海外市场与地方政府合作动作频频，为跨区域产业经济合作打下基础。

　　早在2015年末，华夏幸福就与印尼本土上市的地产开发运营企业签立合作备忘录，而自今年6月签订合作协议，首个国际产业新城落地印尼，华夏幸福便正式开启了与境外地方政府合作开发产业新城的步伐。截止目前，华夏幸福已与印尼、印度、越南、埃及等地方政府达成了PPP项目的合作意向。未来将以东南亚、南亚为重点，兼顾非洲、美国、中东欧等地区，通过发展产业新城推进公司的全球化战略。

　　华夏幸福境外PPP项目的合作模式主要是在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作前提下，立足于当地政府产业发展的需求，通过与本土地产开发或工业和基础建设公司签订合作协议，由本土的开发公司在地方政府的支持下进行目标地块整合及收购工作。而华夏幸福负责投入资金对合作区域进行开发建设和管理，包括在合作区域内进行整体规划、并依据整体规划进行基础设施、公共设施建设运营、产业发展服务等，并约定分享联合开发产生的共同利益。

　　通过初步规划可见，这些PPP项目都坐落于当地主要经济区辐射带，城市群人口规模可观。在当地快速的城镇化和工业化趋势下，作为当地政府重点开发建设的项目发展潜力较大，预计在未来可以以产业新城为载体，搭建产业合作平台，为当地企业提供产业升级、经济发展的解决方案；或为中资企业的境外投资提供一站式服务，给华夏幸福的业绩带来更多元化的增长。

　　值得注意的是，华夏幸福10月12日与美国选址服务公司康威国际达成战略合作，凭借其广泛的国际客户资源和与海外政府招商机构的合作经验，可以助力境内外项目的招商业务，促进产业新城客户升级，加速推进公司的海外发展战略和在国际市场的扩张。