[克而瑞]特色小镇建设如火如荼 看房企如何搭上这班顺风车

  从机遇的角度而言，房地产与特色小镇有着密切的关系。尤其在政府大力推进特色小镇的条件下，企业可充当建设者、运营者，甚至是发起者。但是鉴于特色小镇还是一个比较新型的模式，目前其建设和运维大部分还是以政府为主导，已有碧桂园、绿城、华夏幸福等房企试水这一类项目，后期能否成功，这依然还要考验房企在规划设计、运维理念等方面的创新能力。

  那么，“特色小镇”和其他类型的政府项目到底有什么区别呢？

  我们在本专题报告中将首先从概念层面进行明确的区分；其次，从特色小镇运作中政企合作模式，通过已有的政企合作模式结合特色小镇进行借鉴分析；最后，以具体案例综合分析企业怎样克服合作过程中的难题，发挥自身优势从中盈利，以及需要注意一些事项。

  一、背景

  近几年来，房企的毛利率及净利率持续下滑，市场上三四线城市趋于饱和，一二线热点城市拿地成本高企，房企提高或维持其净利率的难度也在逐步增加。因此房企纷纷开始谋求多元化发展，寻求新的盈利增长点，其业务也逐步向金融、养老、物管等方向伸展。而目前政府积极筹划建设的特色小镇项目，以及逐步成熟的PPP模式又给房企提供了一种新的发展思路。

  1、 国家政策大力支持，巨额投资规模蕴藏机遇(略)

  2、PPP项目扩张迅速，房企参与小镇建设可期(略)

  二、特色小镇概况

  1、特色小镇的概念

  特色小镇不是传统意义上的“镇”，它既不是行政区划单元上的一个镇，也不是产业园区的一个区，而是一个集产业、文化、旅游和社区之功能于一体的一个新型聚落单位，是以产业为核心，以项目为载体，生产、生活、生态互相融合的一个特定区域。

  特色小镇既可以是大都市周边的小城镇，又可以是较大的村庄，还可以是城市内部相对独立的区块和街区，其中部分服务功能可以和城市共享。特色小镇的核心是特色产业，一般是新兴产业，如私募基金、互联网金融、创意设计、大数据和云计算、健康服务业，或其他智力密集型产业。

  2、特色小镇的特征

  首先，特色小镇是一个产业载体。特色小镇的规划和建设，在于产业的科学谋划和定位，即根据既有资源优势或特殊市场定位，进行产业定位，实现企业成长和小镇经济的可持续发展。

  这种以产业为主导的特色小镇，与现有的产业集聚区、产业园区迥然不同，从产业本身来看，特色小镇所承载的产业，更具创新性，需要以新理念、新机制、新技术和新模式，来推进产业集聚、产业创新和产业升级，会体现更强的集聚效应和产业叠加效应。

  其次，特色小镇是一个文旅空间。不仅仅是产业的集聚和融合，其所具有的特色文化魅力，也是必不可少的重要元素。特色小镇的文化特色，在于挖掘地域文化内蕴，或植入与产业有关的特色文化内涵，以形成小镇的个性精神，并将这种文化精神植入小镇建设的各个层面和领域，从而增强企业与居民的文化认同感。并直接决定和表现在园区规划、建设布局、景观设计和建筑风格上。

  第三，特色小镇也是一个宜居宜业的大社区。既有现代化的办公环境，又有宜人的自然生态环境、丰富的人性化交流空间和高品质的公共服务设施。特色小镇建设将秉持“政府引导、企业主体、市场化运作”的原则，将占地面积控制在1~3km²的范围内，打造一个高度产城融合的空间，并体现其特有的地域文化。

  3、各地相关政策与推进情况(略)

  4、政府目的及可考虑特色元素(略)

  三、特色小镇运作中政企合作模式

  1、政企合作流程(略)

  2、政企主要合作方式

  广义来讲，政企合作方式的PPP模式类型分为三类：外包类、特许经营类及私有化类。而这三种的区别主要在于公私方的投资比例、职能分工及风险分担机制。

  (1)业务外包：参与整体或部分外包业务，企业收取服务费用

  外包类项目可划分为模块式及整体式的服务外包。在该模式下，项目一般是由政府投资，私人部门承包整个项目中的一项或几项职能，目前以BT合作的形式较多，私人部门主要收取服务费用，故承担的风险相对较小。

  (略)

  (2)特许经营：BOT、TOT方式获取一定时期内的经营权

  特许经营类项目一般是指项目需要私人参与部分或全部投资，并通过一定的合作机制与公共部门分担项目风险、共享项目收益。项目的资产最终归公共部门保留。在特许经营类别中，除了与DB模式结合而成的BTO和DBFO之外，该类型的PPP模式主要采取TOT(Transfer-Operate-Transfer移交-运营-移交)和BOT(Build-Operate-Transfer建设-运营-移交)两类。

  BOT模式中，私人部门可获得长期经营收益，且项目成本相对稳定。更多风险转移至私人部门采用全项目生命周期的成本计算方法，故对轨道交通建设有诸多优势。但于此同时，BOT仍存在诸多劣势，包括在私人部门的运营下，项目建设可能与规划、环境要求冲突；当经营管理成本上涨时移交政府，或增政府财政压力；政府缺少项目建设运营控制权；模式结构复杂，需较长的合同达成期等。

  TOT模式主要运用于老旧公共设施项目中。政府无需对设施扩建及更新提供资金投入，帮助节省开支。但是更新的实施是不包括在契约中的，因此在新建设施的建设和运营方面或存困难；若变更契约则会增加成本。

  下例中为BLT模式，与BOT模式相似，但是运营权交由政府，所得运营收入一部分分配给企业

  (略)

  (3)私有化：获得PPP项目部分股权或全部权益，企业私有化运作

  私有化类项目是公共部门与私人部门通过契约关系，是公共项目按照一定的方式最终转化为私人部门的模式。该类项目则需要私人部门负责项目的全部投资，在政府的监管下，通过向用户收费收回投资实现利润。由于此类项目的所有权为私人永久性拥有，且不具备有限追索的特性，因而私人部门在这类项目中承担的风险最大。根据私有化的程度，私有化类PPP模式分为完全和部分私有化两种。

  正是由于私有化的模式属性，合作项目则要求政府让出控股权于私人部门，因此难免在运营过程中影响决策效率，进而影响到经营效率和服务水平。

  (略)

  四、政企合作模式典型案例

  (略)

  本文为微信删减版，获取完整版专题请联系：吴女士021-60867863，wujiemin@cric.com

  《特色小镇专题》目录

  一、背景

  1、国家政策大力支持，巨额投资规模蕴藏机遇

  2、PPP项目扩张迅速，房企参与小镇建设可期

  二、特色小镇概况

  1、特色小镇的概念

  2、特色小镇的特征

  3、各地相关政策与推进情况

  4、政府目的及可考虑特色元素

  三、特色小镇运作中政企合作模式

  1、政企合作流程

  2、政企主要合作方式

  (1)业务外包：参与整体或部分外包业务，企业收取服务费用

  (2)特许经营：BOT、TOT方式获取一定时期内的经营权

  (3)私有化：获得PPP项目部分股权或全部权益，企业私有化运作

  四、政企合作模式典型案例

  1、华夏幸福：“园区+地产”获政府支持，业务整体开发实现双赢

  (1)政府认可产业新城开发，全权委托华夏幸福运营

  (2)注重协同效应，住宅销售输血园区建设平衡政企利益

  (3)培养专业的招商引资团队，创新招商模式独一无二

  2、田园东方：政府主导土地流转，企业规划田园综合体

  (1)政企发展理念一致，政府主导土地流转与产业导入

  (2)以文旅产品为核心引擎，遵循旅游先行地产套现开发模式

  (3)“三生”、“三产”有机结合，政、企、民互利共生

  (4)多维配套实现持久运营，政府扶持确保土地收益

  3、阳光100：企业采取私有化运作，政府提供多层面优惠

  (1)项目外观符合古村文化要求，且具备商业利用空间

  (2)引入资金“轻资产”运作，自持与出售相结合

  (3)企业把关招商、管理，体验式消费业态占大头

  (4)路线走国际化、时尚前端化，营造高端形象

  (5)景观资源垄断性优势提升售价，盈利来源渠道多样化