[克而瑞]绿地集团拿下协信意义何在？

　近日，绿地控股对外宣布与重庆协信远创房地产开发有限公司的母公司汉威重庆房地产开发(香港)有限公司签署协议，绿地拟通过股权转让及增资的方式最终持有协信远创40%股权，交易价格初定为51.63亿元。股权转让、增资及重组完成后，绿地控股和汉威公司将并列为协信远创第一大股东。而此次交易和重组，有哪些重要意义及影响？未来房企格局又将会有怎样的趋势？

  绿地为什么要买？

  持续扩大房地产主业规模 

  增长销售业绩。2016年1-9月，绿地集团房地产主业实现销售业绩快速增长，其合同销售金额1733亿元，同比增长23%；合同销售面积1328万平方米，同比增长4.3%。2016年上半年，协信远创实现营业收入60.98亿元。预计完成并购后，协信远创未来部分营业额将纳入绿地集团范畴，共同实现绿地集团销售业绩的又一增长点。

  扩张资源。2016年至今，绿地集团先是通过增资扩股方式实现对江苏省建筑工程集团有限公司的控股，强化投资建设能力，后又战略性入股博大绿泽，推动其制定中期规划，打造领先的绿化园林业务平台和资本平台。此次收购协信远创，是本年度继大力发展“大金融”和“大基建”后于房地产主业的资本扩张，将有助于推动绿地集团各大产业齐头并进。

  加大土地储备。2016年前三季度，绿地集团新增项目建筑面积 1156 万平，其中一二线项目占比达到 85%。根据绿地集团三季度企业报告，近年来企业在增加土地储备的同时加强了对土地结构的调整，聚焦一二线核心城市。截至2015年末，协信远创的可售面积为485.57万平方米，二三线城市占比高达91.68%，重庆、苏州和无锡占比最多。此次收购，也反映了绿地集团将通过持有更多土地继续实现区域布局持续优化的战略。

  优势互补，合力打造商业+住宅+产业新标杆

  2012年起，协信提出了商业+住宅+产业模式，着力在重庆等城市打造总部城项目，涵盖企业总部园、创新经济园、电子商务园、创想生活园等，将商业和住宅项目开发在了传统工业园区内，对产业园进行改造升级。其2015年于清华控股旗下启迪控股股份成立的启迪协信科技集团重点打造科技城、科技园和科技谷项目，将重心投放到产业地产。此外，协信地产多地持有的多个商业地产项目——协信中心和协信天地等，处于热销状态。其中虹桥协信中心和中环协信天地，销售额均为上海前十。总裁张玉良表示，协信远创在房地产行业较早启动商业地产、产业地产的开发经营，并已成为标杆企业之一。与协信远创启动合作，将有力推动绿地商业及产业地产开发运营能力的进一步提升，符合公司房地产板块中长期发展战略。加之绿地集团自身重点聚焦住宅项目的优势，实现商业+住宅+产业的全面发展指日可待。

  协信为什么要卖？

  财务成本较高，资本高负债

  2015年度，协信远创实现营业收入74.67亿元，实现净利润7.72亿元，利润额较低。根据绿地集团公布的收购公告显示，此次标的公司应收款项的51.63亿元中，至少有38亿元(具体金额待审计评估最终确定)为其实际控制人控制的其它关联公司应归还款项，这也表明协信远创此前经营负债较高，收到款项将用于资金周转。

  有望依托绿地集团强大背景实现突破

  实现融资。绿地集团前三季度已累计实现营业收入1504亿元，同比增长10.55%；前三季度完成利润总额84.34亿元，较上年同期增长25.67%。依托强大的融资能力，其资金成本继续下降，由年初的5.98%下降到三季度末的5.49%。自 2015年以来， 公司已经发行20亿中票(不包括香港美元中票)和 200亿公司债。绿地控股集团总裁张玉良表示，将推动协信的轻资产战略和上市进程。而作为非上市公司的协信地产，此举有望增加其融资渠道以提供更多机遇。

  借助混合所有制体系。绿地集团作为上海市“混合制改革”的样本，在国有控股的前提下实现了市场化运营。此次协信地产并购事项中，汉威重庆和绿地集团分别持有40%股权，管理团队及战略投资者分别持有10%。而该形式的资本重组贯彻了绿地集团“混合制改革”的运行模式，一方面可以依托绿地集团的实际控股形成资本化，另一方面，其股权重组架构内的其余持股项具有较为灵活的市场经营权利。

  展望：“大鱼吃小鱼”，未来企业并购趋势将愈演愈烈

  今年来，各大房企加快了企业并购力度。除绿地集团收购协信外，此前保利集团收购中航工业房地产业务、融创集团137.9亿收购融科智地等均体现了不同规模的房企之前相互合作，力求共同发展的决心。借助对绿地控股及协信的分析，我们不难看出企业间的并购对于中小型企业而言更有利于成本的控制，通过更多的融资渠道从而提高产出效益；而对于大型企业而言，则能加速扩大规模并不断完善产业多样性。对于房地产市场而言，企业间的加速并购使得更多的企业能有效规避债务风险，从而优化市场并维持稳定性。预计未来企业并购趋势将愈演愈烈，而伴随着中小型房企的不断减少，有望出现强强联合新局面。