[克而瑞]房企并购不断 房产竞争格局或将改变

  引言：房企掀起新一轮并购潮的背后,是行业增速放缓、拿地成本增加和盈利空间的收窄。并购的目的,主要是为进一步扩张规模,提升自身竞争实力,或者布局多元业务,寻找新的增长点。这一轮并购潮将改变房地产行业的竞争格局。“大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米”的现象或将延续,有实力的房企将通过并购重组变得更强大,而一些中小房企难逃被收并购的命运。同时,本轮并购潮将推动行业集约化和专业化程度的提升,地产商可能从地产开发延伸细分领域寻求更多机会。

  新一轮房地产并购潮开启

  2016年堪称中国房地产的并购之年。恒大在A股市场频频出手、融创中国“买”不停手、地产央企纷纷筹划重组整合……并购重组案例如潮水般一波接一波,引业内关注。

  单看11月,房地产的并购就足以令人眼花缭乱。11月23日，万科发布关于股东权益变动的提示性公告，恒大地产集团已持有公司A股股票1,103,915,326股，占公司总股份的10.00%，二度举牌万科后，恒大总耗资逾240.10亿元；11月17日,安邦收购了中国建筑5%的股权,根据公告,未来一年内安邦还将会增持；11月16日，经过多轮竞价，北京绿城阳光投资有限公司以26.8亿元击退万科、保利，拿下中投发展100%股权；11月14日,万科发布与深铁的重组进展事宜,收购深铁100%股权相关资料的通函寄发日期预计将延迟至12月31日或之前；11月13日,深深房A发布公告,拟以发行股份或支付现金的方式购买恒大地产100%股权,交易完成后凯隆置业将成为公司的控股股东；11月10日,绿地宣布拟51.63亿元收购协信40%股权,将与协信老板吴旭并列为第一大股东……2016年,堪称中国房地产的并购之年。

  有统计数据显示, 截至11月14日,沪深两市共发生27宗房企重大重组事件,涉及金额总计1083亿元。而在去年同期,仅13家上市公司发生重大重组事件。

  值得一提的是,今年内,发生在典型房企之间的并购较多,例如,以中海、中信等为代表的地产央企纷纷进行整合,优化发展战略,提升整体效率。融创等扩张欲望较强的房企通过收并购开项目公司,拓展市场规模。

  增收易创利难,房企追求新利润增长点

  房企热衷并购重组的原因是行业竞争加剧,拿地成本增加,导致房地产行业的利润空间收窄。据Wind统计数据显示,2016年前三季度,地产板块毛利率、净利率较去年同期分别下降3.51%和0.42%,净资产收益率同比减少0.38%,增收易创利难的局面仍未改变。

  为了自身规模的扩张,部分房企选择并购重组,通过并购布局新的城市和市场,或者获取上市平台。还有的希望通过并购重组,来促进自身多元化发展,反哺主业的同时寻找新的利润增长点。而央企的并购重组通常是受政策主导推动的,目的在于提质增效,避免同业竞争。

  克而瑞地产研究指出,对于传统房企而言,收购土地或项目,是加速企业规模扩张,增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面,收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低,可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。

  对于并购目标的选择,房企通常会根据自身的战略发展,来综合考虑目标地块是否合适。首先,并购项目的目的在于增加可售资源或者扩大布局区域,那么如收购地块的位置是否符合企业的战略发展、项目是否位于企业未来想要深耕或者重点布局的目标城市,这是企业优先需要考量的因素。目标项目的产品定位以及发展前景,价格是否合适,性价比如何,也是房企着重考虑的问题。以融创中国为例,通过频繁出手低价收购的方式实践着自己的一二线城市战略,以超规模速度进行扩张。2016年5月19日,融创中国以43.94亿元得价格收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权,并如愿进入深圳。

  此外,有部分房企选择了大金融领域,通过收并购信托、保险、基金公司来拓宽融资渠道,降低资金成本。房企对并购目标的选择,会根据其涉足大金融领域目的地不同而有所差别。如,有的房企抱着战略投资者的心态,希望通过少量入股分红,因此会选择与自身资金雄厚、实力较强的公司合作。还有的房企希望能把金融并入公司的战略版图,一般会根据房企自身具体的扩张业务需求,来定向选择有业务特色且性价比高的公司。

  并购改变房企竞争格局，细分领域寻求更多机会

  不得不说，行业增速放缓、土地市场竞争加剧成为推动此次并购潮的主要动因；可以推断，未来房企间的并购重组还将升级。总体来看，房企间的并购重组无外乎以下几点考量：基于地产开发层面的规模扩张，以并购项目或获取上市平台为目的的兼并收购；以并购促进自身多元化发展，反哺主业的同时找寻新的利润增长点；受政策主导推动的央企整合，旨在提质增效，避免同业竞争。

  此轮并购潮势必会为地产行业带来以下几方面积极变化：

  首先，行业集约化和专业化程度都将不断提升，房企的竞争也将更为激烈。通过收并购，本身就具备竞争优势的房企势必“强者恒强”，而地产开发基础较为薄弱的房企也将面临被收购整合的风险，房企之间优胜劣汰加剧，竞争也会更为激烈。

  其次，房企的竞争格局将发生改变，两极分化也将逐步拉大。据CRIC公布的《2016年1-10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，目前TOP3房企恒大、万科、碧桂园的销售金额总和9001.2亿元，相当于第四位至第十位总和9042.1亿元。“后来者”想要超越，最大的变数还是来自于兼并合作的力度。

  最后，地产开发已是“红海”，延伸细分领域将出现更多的机会。这些领域包含代建、物业、健康、医疗、金融等，部分房企凭借其在细分领域的口碑优势，抓住时机，以收并购迅速占据市场份额，奠定竞争优势，花样年的物管业务就是典型。如何发挥一已之长，在细分领域寻求新的机会，这也将成为许多处于成长期的中小房企需要思考的问题。

  总结：

  随着地产行业进入白银时代，行业利润下行已成主流趋势，加之近年来一二线地王频出，拿地成本趋高，许多房企不得不谋求战略转型，而并购则成为了短期内扩张规模、提升竞争力的最佳方式。部分房企选择了大金融领域来拓宽融资渠道，降低资金成本；部分房企则将目光瞄准了地产行业下游的一系列配套服务，包括社区教育、养老医疗、物业增值；寄望于通过提升服务品质来助力地产主业的发展；还有一些房企“另辟蹊径”，选择了诸如体育、农业、畜牧业、制造业、矿业、影视娱乐业等具备潜在投资前景的产业，找寻新的利润增长点。

  （本文来源：新快报、CRIC研究）