[克而瑞]房企拿地投资已超1万亿 谁是大赢家

  16年土地市场异常火爆，大部分房企揽储土地热情度较高，截止到2016年11月底，40家典型房企新增土地金额已高达12122.18亿元，不少房企新增土地金额创下了历年新高。从1-11月40家房企新增土地金额同比情况来看，有24家房企同比上升，且有12家出现100%以上的大幅度增长。在本场激烈的土地争夺战中，今年有哪些房企收获颇丰？

  ｛注：40家典型房企：保利地产、保利置业、泰禾集团、碧桂园、富力地产、华润置地、万科地产、招商蛇口、中国恒大、金地集团、绿地集团、龙湖地产、世茂房地产、绿城中国、远洋集团、雅居乐、中海地产、万达集团、融创中国、新城控股、朗诗集团、金科集团、正荣集团、越秀地产、旭辉集团、荣盛发展、首开股份、首创置业、融信集团、卓越集团、路劲基建、鲁能集团、阳光城、龙光地产、建业地产、中国金茂、华夏幸福、华发股份、蓝光实业、融侨集团｝

  【看点一】 碧桂园新增土地超7000万方，平均每天拿下一个项目

  新增土地超7000万方，较15年同期大幅增长143%。碧桂园16年前11月新增土地面积7104万方，不仅居40家典型房企之首，同时也创下了碧桂园历年拿地面积之最，较15年同期大幅增长143%。更令人吃惊的是，碧桂园今年拿地节奏极为迅速，几乎天天在拿地，首11月在全国125座城市获取了348宗土地，月均入账645万方土储，平均到每天拿地面积为21.5万方，相当于每天拿下一个碧桂园项目地块。与此同时，碧桂园今年土地金也随之见涨，总投入高达1357亿较同期增长206%。但好在碧桂园单项目土地成本控制得还不错，平均拿地成本仅1911元/平米，仍然处于同行较低水平。

  各线城市“火力全开”，一二线城市有所加码。为添货补仓、保持高增长的业绩需要，碧桂园今年在各线城市“火力全开”，开启了积极的攻城略地模式。在拿地布局策略上，首先，不放弃三四线城市，无论金额还是面积上，三四线比重依然较高；其次，延续15年进军一线的布局战略，一二线城市投资占比较上年明显上升，今年还首次进入厦门、昆明、太原等二线城市；最后，在深耕的郊区择机首进城区，以广州、苏州为例，碧桂园很早就主营该城市的郊区大盘，广州如增城、苏州如常熟，在今年碧桂园择机进入广州的天河、番禹，苏州的吴中等区域。

  一匹奔跑在土地市场上的“黑马”只为准备冲刺更高的销售业绩。碧桂园强势的高增长拿地背后原因主要有三方面：一是只有备好土地粮仓才能保持销售业绩的高增长，据CRIC榜单发布，碧桂园今年前11月销售额2880亿元，但排名第一第二的恒大万科已超3000亿，要保持排名前三的业绩高增长，土地粮仓必须配备充足；二是补仓需要。由于今年市场整体向好，加上碧桂园快周转模式，这对土地补仓的依赖性较大。截止到2016年6月30日，碧桂园土地消化周期为4年，处于行业周转情况良好的水平，适时补仓也有必要。此外，三四线城市仍然还有较大的市场空间，2015年我国的城市化率才56.1%，三四线城市的城镇化率甚至更低，已在三四线城市打出一片天的碧桂园，仍还可以抓住“城市化”这个机遇在三四线拿地干业绩。

  【看点二】 万科拿地投入高达1299亿，重金夺地只为稳固重点城市布局

  万科拿地投入高达1299亿，一二线城市占比超8成。截至11月底，万科拿地投入金额高达1299.14亿，共获得2285.60万方土储。拿地面积较上年同期上升24%，但拿地总金额大幅上升了85%，拿地平均楼板价也由上年同期的3807元/平米升至5684元/平米。这主要是今年一二线城市土地成本上升极为迅速，而万科所加码布局的城市主要分布在这些重点城市，一二线重点城市拿地面积和金额占比均超8成，部分三四线城市也是市场较好的佛山、东莞、无锡、泉州等城市，即便是市场稍微逊色的嘉兴，万科也是有备而来，以物流地产为主要打法。万科重金夺地只为延续聚焦一二线重点城市的布局战略，今年在上年的基础之上继续稳固重点城市的布局。

  物流、商办等版图再扩容，加码持有物业运营。在万科所获的地块中，除了传统的住宅项目外，物流、商办等项目布局的领域也再度扩容。尤其是物流地产，在上年攻下的北京、上海、杭州、成都、武汉、长沙、沈阳、贵阳8个城市后，今年继续扩大版图，先后新进了广州、南京、天津、合肥、昆明、佛山、宁波、嘉兴8个城市，今年新增物流地产项目面积较上年增加了近1倍。同样，商业地产也与此类似，今年在上年所布局的北京、深圳、福州、太原、郑州的基础上再增添了上海、杭州、济南3个城市。由此，万科多元化业务得到进一步发展与巩固，以持有为主的运营业务或将成为未来业务收入的主要来源之一。

  运营业务的扩张或是为提高营收做准备。万科今年拿地策略依然以延续上年为主，深化重点城市的布局，同时也为物流、商业等多元业务加仓。值得关注的是，万科今年仍然采取以合作拿地为主要开发模式，权益不足100%的地块占比达74%，继续发挥“小股操盘”模式，减少单项目资金投入。除此之外，不断谋求转型的万科，目前除了传统的地产开发业务，也在致力于做住宅服务，比如其在教育、物业管理等方面的布局，也许这是在为下一个转型做好准备，为未来更高的营收目标打下基础。

  【看点三】 中海、融创充当整合、收购之王

  中海与中信整合，低成本收获大量土储。今年可谓是国企“整合”大年，国企之间通过双方业务的整合，坚持地产主业的企业或能以低成本获得不错的土储，如前不久，保利在与中航的整合中便以23.23亿元一次性收获了150.05万方土储。除此以外，还有正在整合当中的鲁能与广宇，五矿与中冶，等等。在今年所有的国企整合案例中，光土储方面来看，中海是目前收获最大的。通过与中信的整合，中海以价值310亿元股份和价值61.5亿元的持有物业作为交换获得了中信总楼面面积3155万平方米的土地储备，折合楼面价约1177元/平方米，远低于公开土地市场的价格，其中还有不少项目位于一些热点城市。这一举为中海全年贡献近8成的新增土储，截至到11月底，中海获得新增土地建面为3866.65万平米。

  “并购王”融创今年继续“买买买”。融创今年在揽储土地上继续使用并购这个“杀手锏”。今年来，融创收购愈加频繁，乘行业整顿之势，大手笔收购企业股权或项目，获得了大量土地储备。如5月以44亿揽下莱蒙国际旗下7个项目共获得160万方项目建面(包含部分可租面积)，9月又以138亿元吞并了融科置地全国42个项目总计未售面积为730万方，加上近日收购的青岛嘉凯城项目股权，融创以收购共获得近1300万方土地储备，为全年总拿地建面贡献了近5成。通过收并购，融创一方面以相对较低的价格获得了大量土储，收购土地单价近2384元/平米，较公开市场拿地价格低很多；另一方面，在巩固已有布局的同时，借势快速全国化布局，如收购莱蒙项目巩固上海、南京等市场、收购融科等于实现了新一轮全国性的布局。

  另外，值得一提的是，阳光城今年拿地有望突破1000万方，低调收购成为其大举买地的秘密武器。阳光城相比上年那样频频拿下地王项目，今年拿地看似“低调”，但截至11月底，阳光城已收获961.48万方土储，近乎为15年总拿地面积的3倍。企业今年转化了拿地风格，背后的秘密武器竟是“收购”。在阳光城的拿地面积占比中，若加上拟收购的太古项目，收并购所获取的项目占比近85%，主要分布在广州、杭州、苏州、福州、长沙等地。大型的收购案例，如阳光城以20.49亿元收购广东逸涛万国房地产公司一举收获了14宗土地(13宗为住宅，1宗为工业)，收获近250万方土储；类似还如收购长沙中泛置业获得18宗商住地，共计270万方土储，以及以15.9亿收购苏州新万益投资有限公司获得姑苏区一宗37万方的商业用地，等等。

  【总  结】

  除了上述表现比较突出的房企以外，通过整合或收购方式获取土地开发资源的房企还如远洋、旭辉等房企。为避免公开市场激烈竞争，整合、收购确实是一个不错的选择。基于以往的收购案例，能否以收购定夺土地资源主要有以下几个重要因素：一是资本。只有足够的现金或资产，才能吞并更大的肥肉，例如中海吞并中信的住宅业务；二是操盘能力。只有受认可的操盘实力才能获得更多与他人合作的机会。如旭辉今年获得不少新旧合作伙伴的青睐，如恒基、河南博澳等企业。三是经验。像融创这种历经多年的收购之路，在收购方面已有丰富的经验，怎样寻找合适的收购项目，怎样谈判、协商，对他们来说也许只是走个流程罢了。