[克而瑞]合作借力？房企未来融资新走向

  近日，绿地控股宣布与中国民生银行签署战略合作协议，共同促进投融资业务资源的优化配置。民生银行将为绿地旗下全产业板块提供长期稳定的金融支持，重点包括融资授信业务、投资银行业务、国际结算及跨境金融、资金管理业务、个人金融业务等。与此同时，民生银行还与绿地控股确定了600亿元融资额度。而近年来房企与金融机构强强联合的消息不断，各大房企也在竞争中积极寻找符合业务发展需要的融资合作伙伴。那么为何房企要频频选择金融合作伙伴？又会带来怎样的影响？

  融资方式多样，业务匹配性复杂

  作为标志性资金密集型行业，房地产在具有较大发展潜力的同时，需要大量资金保持良性运营。而其杠杆性质推动了融资渠道多样化的发展，并涉及了银行开发贷、公司债、股权合作、REITS等多种融资结构。这些融资结构较为复杂，适用于不同类型及规模房企。以银行开发贷为例，其对房企的资质要求较高，要求“项目资本金达到项目预算总投资的35%以上，并在银行贷款到位之前投入项目建设”，同时要求房企具有“四证”或“五证两书“，因此许多高负债的小型房企无法满足贷款条件。而公司债的公开发行对于资金用途和发行额度(发行人累计发行的公司债余额不超过最近一期净资产值(含少数股东权益)的40%)均有限制，而且还需获得证监会核准。

  发债难度加大，“合作共赢”成融资新趋势

  10月，上交所和深交所先后向各债权承销机构下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》文件，明确了公司债的门槛要求。根据克而瑞2016监测的数据显示，10月公司债发债金额环比骤降48%。11月公司债发债金额则延续了10月的趋势，相较9月下降65%。而相比公司债政策的明显施压效果，房企银行贷款的申请条件影响较弱。类似于近期绿地集团以合作形式实现大额度融资事件，则是房企进一步优化借贷模式、与金融机构双向选择的结果。结合目前较为严峻的发债形势，与金融机构通过优势互补实现“共赢“，有望成为各大房企融资发展新方向。

  合作借力，各房企实现产业多元化发展

  绿地借力布局“大基建”。2016年6月，绿地集团就部分轨道交通项目、公共设施项目、基础设施PPP项目、棚户区改造等项目与国家开发银行签署战略合作协议，项目投资总额达782亿元。集团总裁张玉良也于近期表示，城市、基础设施建设将房地产的产业运营和城市运营相结合，有利于提高自身产业的竞争力。而其综合发展的战略方向也符合今年深化供给侧改革的政策要求。

  恒大扩大金融版图。2016年4月，恒大集团与浦发银行签署战略合作协议，包括授信、银行融资、直接融资、投资银行业务、国际金融业务、金融创新产品开发等并获得350亿授信额度。当月，上海银行也为恒大提供了200亿综合授信并共同致力于恒大于金融、健康、互联网社区服务等发展。而在完成融资后的短时间内，恒大先后收购了盛京银行股权和广西集付通。目前恒大已拥有包括恒大金服、恒大保险、集付通以及盛京银行股权在内的较为完善的金融体系，预计未来仍将加速扩张金融版图。

  朗诗发力旧楼改造。2016年9月，朗诗集团宣布与中信资本共同成立城市更新投资平台，首期投资获得200亿元。这些资金将用于一线城市和部分二线城市旧楼改造，包括住宅、公寓、写字楼、酒店等，并以3月收购的上海普陀区长风项目作为种子项目。朗诗和中信资本对旧改项目的看好源于一线城市土地资源的稀缺，而目前一线城市均存在大量设施陈旧和缺乏管理的物业。本月20日，朗诗以2.01亿元将上海长风更新项目注入深证朗信合投资中心，以合作新模式实现了其旧改道路和轻资产战略上的新突破。

  总结与展望：优胜劣汰，未来机遇和挑战并存

  从发展趋势来看，房企与金融机构的合作将不断完善房地产企业的融资模式，同时引领各大房企实现综合的多元化发展。跨域的战略合作使得房企的可合作空间增大，企业可以通过已有的合作金融平台整合资源及拓展项目，从而不断降低融资成本。同时我们也不难看出，双向选择的“合作共赢“模式对房企和金融机构的契合度要求较高，这也要求房企在规模、布局、产品和战略等条件上符合各大金融机构的合作诉求。而面对趋严的市场政策，优胜劣汰已成为发展主旋律。预计规模房企将通过自身规模优势继续加速融资进程，而一些缺乏特点的中小型房企未来合作将逐步受限，需提升自身综合竞争能力。