[克而瑞]频频出手 上海能否成为滨江的千亿跳板？

  2016年12月30日，滨江集团公告称其旗下子公司中崇滨江将以人民币 23.05 亿元收购上海金心置业有限公司49%的股权，从而获得了一项位于上海市黄浦区的旧改项目。之后于12月31日，滨江又以7.89亿元的价格收购上海湘府房地产，从而获得上海虹桥旧改项目10%的股权。滨江集团选择连日在年末频频出手，在发力上海的背后究竟所求为何？

  一年上海4项目，从无至有的华丽转变

  此次收购的上海市黄浦区的旧改项目，位于上海市黄浦区的大兴街，占地面积为3.7万平方米，预估建筑面积为13.1万平方米。而于31日收购的虹桥的旧改项目，占地面积为7.5万平方米，其中地上可售住宅建筑面积约9万平方米，商业办公约3万平方米，该项目也是先前滨江集团于16年7月接手的代建项目。

  事实上从2015年9月开始，滨江就联手平安以34.65亿元、溢价91.7%的代价首入了上海，从而成功将上海纳入了其版图范围。此后陆续通过代建或收购的方式，成功在一年的时间中再添三个项目。在寸土寸金的上海，滨江集团从无到有华丽转变的背后，也是坚定实施其战略目标的结果。

  三点一面，滨江的战略宏图

  此前滨江集团董事长戚金兴曾于16年8月表示：“上海将成为主战场，杭州是根据地，其他城市打游击战。”而后于11月戚金兴又提出了“三点一面”，所谓的三点指的是杭州、上海、深圳三个点；一面中的小面指的是浙江富裕县市，大面指的则是长三角的富裕城市。

  在三点一面的战略下，滨江于近两年通过收购、合作、代建等多元化的拿地方式，积极布局除杭州外的热点城市。如上海的四个项目，分别是以合作招拍挂、代建、收购方式获取。除了上海，滨江还以合作的方式成功进入了深圳。2016年8月9日，滨江集团以合作开发的形式，与安远控股共同开发位于深圳的龙华区安丰工业区地块，该地块占地面积约为10万平米，并由滨江操盘并持有控股70%。轻资产的运营方式为滨江加快战略布局，形成品牌输出提供了有力的保障。

  一个远大的战略也需要有雄厚的资金实力作为基础，据滨江2016半年报数据显示，截止2016年6月30日滨江共拥有货币资金70.99亿，而其短期负债仅为6.96亿元，现金短债比为10.20。此外滨江集团还于后半年进行了三次融资，共获得了33.5的融资金额，可谓“粮草”充足。预计未来在资金充足的情况之下，滨江将会更加积极地布局杭，沪，深这三大城市。

  5年内进军千亿，前路仍有荆棘

  此前戚金兴曾表示，希望在未来的3至5年滨江能够继续保持杭州前三的销售位置，而上海、深圳则向杭州看齐，争取达到200亿多的销售规模，再外加上其他“游击”城市的加成，预计到2021年滨江能够实现“千亿目标”。目前来看，2016年滨江的合约销售已达到了330亿，其中220亿左右来自杭州，企业在杭州地区的项目储备充足，持续保持市场地位不成问题。上海作为企业千亿目标的重要组成部分，滨江已经布局了四个项目，预计货值达到400亿左右，其中宝山滨江公园壹号项目预计2017年一季度推出市场，为企业销售业绩添砖加瓦。

  然而滨江的未来之路也并非一马平川，对于寸土寸金的上海和深圳，其土地储备仍相对较为匮乏。上海虽然目前有400亿货值，但是后期如何持续增加储备更为关键。此外滨江在这两个城市的扩储主要为合作和旧改，而旧改项目的成本高，开发周期长对于滨江而言也是一大挑战。总体而言，对于滨江而言，要在五年内达到千亿的目标，仍有较长的一段路需要走。