[中银国际]上实发展：销售翻番突破百亿,优质上海国企标的

　　　2016年1-12月,上实发展实现营业收入64.89亿元,同比下降1.97%,归属于母公司净利润5.92亿元,同比增加13.89%,每股收益0.32元/股,拟每10股派发现金红利0.38元。去年公司房地产销售全年签约金额110亿元,同比增长170%,销售回款历史上首次突破百亿,账面预收款63亿元已基本锁定今年业绩,且净负债率大幅下降至36%,在手现金高达100亿元。公司作为上实集团的A股地产上市平台,坐拥优质地产开发和持有资源,近年积极探索上下游产业链的延伸和多元化协同发展,未来成长空间可期。16年初公司通过定增完成集团项目资产注入,贡献销售额占比达20%,而目前股价已较集团参与定增价8.92元/股折价近10%,随着近期地方国企改革的积极推进,我们认为公司的优质资产显著低估并存在资源整合预期。我们预测公司2017-2018年每股收益分别为0.35元和0.39元,目标价格下调至9.90元/股,相当于10%的RNAV折价,维持买入评级。
       支撑评级的要点
        16年营业收入65亿元,归母净利5.9亿增14%。公司2016年实现营业收入64.9亿元,同比减少2%,其中房地产销售结算收入49.8亿元,主要结转上海、苏州、湖州、青岛、成都等项目;2016年新开工面积29万平方米,竣工面积62万平方米。2017年,公司力争实现营业收入65亿元,预计新开工面积90万平方米,竣工面积50万平方米。
        16年销售首破百亿,预收款锁定17年业绩。公司2016年房地产销售签约金额109.9亿元,同比增长170%;签约面积75万平方米,同比增长184%,销售均价14,653元/平米,实现销售额百亿的历史性突破,其中通过定增收购的上投控股的项目销售额贡献占比20%。公司目前预收房款高达到62.1亿元,已完全锁定2017年的房地产结转收入。
        优质物业资产低估,负债大减现金充裕。公司2016年实现房地产租赁业务收入2.1亿元,坐拥实业大厦(3.3万平米)和金钟大厦(6.1万平米)等上海核心商业地段老牌办公物业,合计持有商办物业27.4万平米,账面成本29.4亿元租金回报率超过8%,重估价值可观。此外,随着去年销售回款创历史新高以及公司债发行和定增的实施,公司目前账面在手现金高达100亿元,净负债率大幅下降至36.3%。
        “产业X+地产”多元化发展,优质国企成长可期。公司以智慧城市、联合办公、健康养老等新兴产业实现跨界融合。其中,龙创节能2016年实现智能建筑工程收入8.5亿元,净利7,107万元。公司作为优质上海国企上实集团的A股地产上市平台,有望乘着上海国企改革东风实现优质资源和资产整合,未来成长空间可期。
       评级面临的主要风险
       房地产销售受到限购和货币政策影响,上海国企改革推进低于预期。
       估值
       我们预测公司2017-2018年每股收益分别为0.35元和0.39元,目标价格由11.00元下调至9.90元,相当于10%的RNAV折价,维持买入评级。