[克而瑞]华润置地：聚焦一、二线核心城市，住宅与商业协同发展

  华润业绩再创新高，华北大区销售量突出

  2016年，华润完成签约销售金额人民币1080.4亿元，签约面积776万平方米，分别同比增长26.9%和14.8%。2016年1月到6月，华润置地月度销售金额经历了较大的提升，其中6月的销售额达到127亿元，同比增加54.10%。而到了7月和8月华润置地的销售同比开始大幅度下降分别为-28%和-8%，直至9月开始又恢复至较高的销售同比。合约销售区域分布中，华北大区销售量较为突出，为23%，其他几个大区销售量则相差不大。 

  土地储备4485万方，华南区域比重最高

  在过去的一年中，一、二线城市土地供应持续减少，土地市场竞争激烈，供需关系紧张，而各大房地产公司资金较宽裕。这导致了土地价格持续性增长，“地王”频出。华润依然聚焦一、二线核心战略城市，保持谨慎原则的同时积极参与土地竞拍。

  2016年，华润共新增39幅地块， 总价626亿元，较2015年增长了20%；总楼面面积1052万平方米，其中开发物业967万平方米，投资物业85万平方米，总土地储备达4485万平方米。

  随着土地储备的不断增长，华润的土地储备已覆盖了全国56个城市，其中公司在华南大区的土地储备量最高，为1201万平方米。华润未来会有选择性地增持低成本土地储备。

  净负债率较低限制发展

  2016年华润置地的综合毛利率为33.7%，比2015年同期的31.1%有所增长。其中，开发物业毛利率由2015年同期的30.0%提升为32.3%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2015年同期的59.6%小幅上升至60.6%。2016年全年净利润195亿港元，同比增长10.2%。

  截止2016年年底，华润置地净负债率仅为23.8%，较2015年底22.6%略有上升，资产负债状况保持稳健，维持在行业较低水平，但我们认为，较低的净负债率不利于企业继续扩大规模。在一季度TOP100销售榜单中，华润已经跌出前十，在当前企业发展潮流中，越是排名靠前的房企，保持规模增长的必要性越高。因此，华润未来应当积极扩充土地储备。

  随着土地开发与资金的投入，公司总债务呈增长态势，华润也逐渐对债务结构进行调整。2016年上半年，华润完成了50亿人民币的境内中期票据发行，其中3年期票面利率为3.2%，发行量为20亿人民币；5年期票面利率为3.6%，发行量为30亿人民币。此外，公司在2016年通过贷款抵押获得人民币289亿元贷款额度，额度剩余159亿元，抵押期限为3到15年不等。

  扩大商业地产规模，积极探索多元化创新

  2016年，华润置地投资物业（包括酒店经营）租金收入为港币72.5亿元，同比增长8.5%。扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利港币162.7亿元，同比增长13.9%。华润置地的业务中，购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块。

  2016年华润的开发和投资物业均保持平稳增长的水平，取得令人满意的成绩，现已开业22个购物中心，且规模处在行业领先位置。截止2016年底，在营的投资物业面积为555万方，其中零售占比达58.0%，办公、酒店均为7.0%；2016年购物中心整体租金收入较同期增长4.0%。2016年，高端零售有80%以上取得不同程度业绩增长，尤其体现在深圳、沈阳、杭州购物中心，来自国内中产阶级家庭、娱乐消费带来了增长。

  虽然目前看来华润的土地储备量并不算大，但公司一直积极参与投资，投资方向是一线城市、省会城市以及有产业支持的三线城市，保证投资有质量的增长。预计未来一年，国内经济将持续稳步增长，货币政策适量紧缩，在一、二线城市，供求关系将出现阶段性调整。华润也将继续扩大商业地产规模，积极探索行业创新，强化商品与服务品质，保持其处在行业领先水平。此外，华润将坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式，做强、做实华润主业务，同时积极在物业管理、养老地产、海外投资、城市交通基础设施建设等新领域不断探索多元化发展，保持学习的心态多渠道获取和整和土地资源，强化企业优势，保证企业稳定发展。