[克而瑞]房企布局物流地产的四种模式

  近年来，在电商行业高速发展、一二线城市高端仓储需求增加以及国家政策的支持下，包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、华夏幸福、远洋等房企在内的传统住宅开发企业都已对物流地产有所布局。

  目前国内房企涉足物流地产领域，从进入模式以及参与程度的不同主要可以分为房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这四种类型。

  在《物流地产系列研究二：从投资布局和参股普洛斯看万科物流地产发展战略》中，我们已经分析了万科投资布局国内物流地产，以及参股普洛斯私有化的多元化战略。本文我们将从其他房企物流地产开发的不同参与模式以及具体案例加以解读。

  01 房企主导运营：设立独立物流地产板块开发运营

  目前房企布局物流地产较为主流的模式是房企主导，通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产，如万科、招商等。万科作为房企进军物流地产的先行者之一，早在2014年就涉足物流地产。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司。目前万科累计获取物流地产项目50多个并设立物流地产基金，发展至今已初具规模。

  除了万科之外，招商物流作为招商局子公司于2000年正式组建。截至2015年底，招商物流拥有仓库面积217万平方米，运作网点1148个，分布在全国65个城市，已形成遍布全国的物流网络实体。近年来，招商物流体系内先后增加了招商美冷、恒路物流、招商路凯等新成员，招商美冷作为国内大型公共冷链服务商，在国内主要一线城市拥有和管理14座冷库，自有冷藏车106台，同时整合管理500余台外协冷藏车，运输网络覆盖国内主要省市地区。2016年招商还根据国资委部署和集团要求与中外运长航实施战略重组，并于今年8月将招商局物流版块整合并入中外运长航的上市平台。招商局集团与中外运长航战略重组之后将在综合物流、园区开发及港航联运等多领域显现其协同效应和规模效益。

　　02 收购参股物流地产商：股权合作、多元化投资战略布局

  除了设立物流地产板块独立开发物流地产之外，房企还可以通过收购物流地产商股权、与国内的外资物流企业合作开发经营的模式布局物流地产。

  万科经过了近2年的布局，联合厚朴投资、高瓴资本、中银投以及新加坡普洛斯的创始人梅志明先生共同参与了普洛斯的私有化。其中万科占股21.4%成为第一大股东，目前普洛斯已正式完成私有化退市。万科进军物流地产的优势在于品牌与拿地开发，而普洛斯拥有运营物流地产的丰富经验。与万科自己获取工业物流用地并通过基金运营不同，参股普洛斯私有化更多的是一种协作发展的战略。

  而同样是收购参股新加坡物流地产商，海航实业股份于2017年4月以总价76.9亿港元现金收购于新加坡上市的物流集团CWT集团共98.1%股份。CWT集团是新加坡仓库及物流房地产资产的最大拥有人及管理人之一，截止2016年末于新加坡管理近1030万平方英尺自有及租赁仓储空间。同时，CWT集团也管理新加坡境外约610万平方英尺的仓储空间。

  在目前中国物流地产的存量项目中，早期进入行业的物流地产商拥有绝对优势。对于传统房企而言，通过收购现有的物流地产商股权，结合双方的资源和优势，通过进一步合作开发布局物流地产并获得回报是最直接方式。

  03 与物流企业合作：资源互补、协同开发存量土地资源 

  第三类是房企与物流企业战略合作的模式。这种模式并不涉及股权收购，房企所选择的合作企业一般是有较大规模物流地产储备，且布局优质的国内企业。在这种模式下，双方共同出资，共同承担风险，并且负责各自擅长领域。房企负责项目开发，项目建成后转租物流商，而物流企业租赁园区，负责运营和管理。合作过程中，结合房企本身在基础建设领域的经验与优势，通过开发存量工业物流土地及新获取土地的方式谋求共赢。目前已有碧桂园、绿地等房企通过这种战略合作的模式进军物流地产。

  2017年7月，碧桂园与中集集团就中集企业产城业务板块签署增资协议，中集集团以近9.3亿元引入碧桂园作为战略投资者。碧桂园与中集合作的关键是存量土地和产业资源。中集目前拥有上海中集冷箱、深圳前海和深圳太子湾、東莞松山湖中集智谷等多个项目，土地资源优质。并已布局珠三角、长三角和环渤海近10个城市的产业园区、商业及住宅综合开发项目，土地储备面积近千万平方米。未来碧桂园和中集将就这些有价值的存量土地资源，以合作开发的形式整合项目实施落地。

  而绿地集团早在2014年就已逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主要方向加以推进。作为实现涵盖地产、消费、基建、金融等多元化产业的一部分，绿地积极通过合作和参股等多种形式加大在物流板块的资源布局。2017年2月，绿地控股与中远海运签署战略合作，将在全国主要港口城市获取土地开发建设物流产业地产项目。物流地产作为多业务板块一部分对绿地的重要性不言而喻，并将为企业的持续增长提供动力。

  04 与电商企业合作：品牌集聚、共建规模化产业园区

  第四类是房企与电商平台合作的模式。传统住宅开发企业在这类合作中可以发挥在园区投资建设、招商引资以及成本管控上的优势，电商平台则凭借其庞大的商户资源和良好的客户口碑，以达到园区招商及品牌集聚的效果。

  荣盛发展2017年8月与菜鸟网络签订了战略合作。根据协议，荣盛兴城与菜鸟网络首个合作项目拟定于荣盛兴城旗下的固安产业园区，用地面积525亩。荣盛产业新城在园区投资建设、招商引资、联盟运作、项目运营等方面优势突出。在此次合作中荣盛兴城负责园区一级开发并推进土地供应，并在项目建设过程中和项目落成后负责协助菜鸟网络，保障菜鸟网络的各项业务正常运营。而阿里巴巴菜鸟网络则在物联网、云计算、网络金融、电商平台整合构建等多方面都具有优越资源。

  除了电商资源互补之外，目前在标准仓储设施市场外资开发商占据超半数份额，剩下的市场空间有限。部分房企选择通过具备专业性、差异性特点的冷链、医药等细分市场进入物流地产行业。复星旗下星泓资本2014年与国药控股合作，通过医药仓储设施切入物流地产，意图打造医药物流网络体系。双方成立的合资公司现已发展成为中国最大的药品、医疗保健产品分销商及领先的供应链服务提供商。复星与国药的战略合作在国药已建立的医药资源和物流网络上，凭借复星在金融投资和物流项目的运营优势，提升仓储设施的效益和安全性，并进一步提高了医药物流体系的专业性。