2018-04-12 11:16:47
导读:在调控重压下,标杆房企依然实现逆势增长,但是随着调控不断深入,政策叠加影响的因素逐渐放大,截至一季度末,从实际的完成情况看,大部分房企的销售目标完成率普遍低于20%,房企今年的经营状况难言乐观。预计二季度开始,房企将加快出货力度,以实现全年业绩。
碧恒万累计销售超1500亿
截至4月10日,已披露2018年一季度销售情况的24家上市房企合计实现销售额10632.57亿元,较去年同期增长约31.98%,而主流房企销售增速呈现分化态势。根据克而瑞公布的榜单,一季度百强房企各梯队的销售金额入榜门槛提升显著。其中,前3和前50门槛分别达到了1517.3亿元和99.1亿元,与去年同期相比,增幅分别达38.3%和59.3%。而前10至前30的门槛则相对增长平缓,其中,前十强的门槛提至386.6亿元,同比上涨16.9%。房企梯队间的差距也逐渐扩大。根据克而瑞榜单,除了前三强在一季度突破千亿规模外,排名第四位的保利地产销售金额为869亿元,不足碧桂园销售业绩的一半。
由于春节等因素影响,一季度是传统的销售淡季,通常占全年销售金额的20%左右,房企推盘主要集中在下半年。而且,2018年一季度正赶上两会,企业真正推货的有效时间相对较少。但是,从门槛值变化情况来看,2018年一季度相比以往,业绩规模仍继续提升。
一季度上市房企中的最大亮点仍属碧桂园。今年以来,碧桂园平均每月达500亿以上的销售额,3月份销售额达641.3亿。主要是由于其在三四线城市布局项目较多,相比一二线城市市场而言,三四线城市受限较少。
一季度目标完成率普遍低于20%
截止目前,已经有近30家房企提出了2018年的销售目标。其中,有近8成的房企全年目标较2017年业绩的增长率在30%以上,还有近4成房企的目标增长率高于2017年全年的业绩增速,平均增长率达到40.4%。分房企规模来看,规模较大的房企销售目标增长率较低,规模增长较为平稳。值得注意的是,规模在500-800亿的房企,销售目标增长率普遍在40%以上。这在业内看来,力争冲击千亿的房企,仍将销售规模的快速增长放在重要位置。
不过,截至一季度末,从实际的完成情况看,大部分房企的销售目标完成率普遍低于20%。主流房企的合同销售额同比增速也有下滑。融创合同销售额的同比增速从1月份的173.15%下滑至一季度的77.94%,万科则从1月份的41.27%收窄至一季度的2.66%。一季度总体来看,融创中国、保利地产、中国恒大合同销售额的同比增速分别为77.2%、54.6%、47.5%;碧桂园、招商蛇口、万科前三个月合同销售额同比增速则为29.3%、23.8%、1.6%。
对此,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷表示,一季度房企业绩增速有所下降,一是因为去年底冲刺业绩导致存货不足,一季度来不及补货因此供货不足,二是供地、金融、需求方面的收敛,成交增速下降在所难免,今年百强房企平均增速低于去年是必然的。
加速出货是王道
众多周知,今年全年的政策环境、市场环境仍不明朗,政策调控持续贯穿2018年将是大概率事件。中原地产研究中心统计数据显示,今年3月以来,全国超过20个城市再启房地产调控,合计发布房地产调控政策内容达到26条。年内前3个月,全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。今年3月开始的这轮调控,主要特征是开启销售摇号等政策,叠加两会后对房地产长效机制的预期。在此背景下,房企无论如何都难言乐观。
实际上,不少品牌开发商对今年市场预期并不乐观。尽管业绩领跑,但万科对未来的风险意识却在不断增强。在2017年业绩发布会上,郁亮表示万科早已不在意排名和规模,并抛出“房价单边快速上涨时代结束了”的观点,按照郁亮的规划,万科重新定位为“城乡建设与生活服务商”,这是继2012年转型“城市配套服务商”之后,万科的又一次战略调整。融创中国对2018年房地产市场持谨慎的态度,在销售策略上,融创将坚持加快周转坚决去化的思路,除重视和保持充裕的流动性的同时,将进一步降低杠杆水平。
克而瑞研究中心认为,企业依靠过去项目的高去化率、以点致胜的难度很大,个别项目的热销并不能掩盖大部分项目去化率不及预期的事实。考虑到市场的压力,今年企业在制定销售目标的时候,都把推出货值的销售去化率预期降低。如越秀、中海、融信、保利置业等的预期去化率都较2017年都有所降低。
除了销售目标之外,现在房企越来越重视回款率指标。克而瑞研究中心统计,从房企的财务状况考虑,目前在已经公告2017年业绩的房企中有近7成房企现金短债比和长短期负债比呈下降趋势,短期偿债压力加大。在目前融资环境持续收紧的背景下,房企获取长期借贷的难度增加,短期偿债压力略有提升,融资成本也随之上升。
克而瑞研究中心表示,预计二季度开始,房企将加大推盘力度,力争将全年销售计划向前提。从年报期大部分房企高管的表态看,全年的推盘计划大多集中在二、三季度,这样可以尽早锁定全年销售业绩。从去库存角度看,截至2018年3月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,环比减少1.0%,同比减少8.7%。其中,一二及三四线城市的新建商品住宅库存总量分别为2088万平方米、22977万平方米和18647万平方米,同比分别减少7.7%、8.5%和9.0%。2018年3月,一二及三四线城市新建商品住宅存销比(库存去化周期)分别为12.2、10.3和10.6个月,相比2月份12.6、10.3和10.9个月的数值,二线城市持平、一线和三四线城市有所缩短。
平安证券认为,考虑到4、5月基数大幅回落叠加推盘高峰,预计4、5月房企销售增速将有所回升。在低基数、一二线城市推盘加快等因素作用下,销售有望维持高位,三四线市场热度仍存在惯性,对短期销售依旧乐观。
(内容来源:上海证券报、V房产)