[克而瑞]奥园集团：旧改持续推进增加土储资源

研究员 / 朱一鸣、齐瑞琳

△ 奥园集团中期业绩发布会

  2017年奥园集团销售金额402.91亿元，同比增长143%。通过收并购、城市更新等拿地方式，奥园已经实现粤港澳大湾区“9+2”城市全布局，规模扩张提速。2018年奥园销售目标730亿，较2017年的目标增长率为60%，2018年可售货值预计1215亿元，销售业绩可期。全年净利润保持稳定，但短期负债比例上升，净负债率67.5%相较去年年末的51%有所上升。

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  销售：业绩同比增长143% 6月创单月销售历史新高

  奥园集团2018年上半年，合同销售金额约为402.91亿元，同比增长143%，完成全年730亿元销售目标的55%。2018年6月单月销售金额为119.7亿元，同比增长125%，创下单月销售历史新高。

  合同销售面积约 393.8 万平方米，同比上升约 152%；平均售价每平方米人民币10231元。其中，住宅与商业物业（商业性公寓、商铺）的销售占比分别为77.1%和22.9%。

  奥园集团2018年上半年的销售贡献主要来自深圳奥园翡翠东湾、成都成华奥园广场、宁波奥园誉景湾、成都奥园公园府邸、广州奥园誉峰、扬州奥园观湖尚居等12个项目，其中上述6个项目的销售金额均在10亿元以上，相比2017年上半年销售金额10亿元以上项目增加3个。

  与2017年上半年相比，在奥园集团2018年上半年的销售区域分布中，华东地区占比上升16%，中西区核心区的合约销售金额占比增加约3%。这与奥园以一二线城市为主、三四线城市为辅的均衡性策略相一致，近一步展现其布局的多元化的战略目标。

  2018年奥园集团预计全年销售金额占比分别为华南区域45%、华东区域21%，中西部核心区19%、环渤海9%，境外5%。

  目前奥园集团已经实现粤港澳大湾区9+2城市全覆盖，区域内项目55个，可售货值约为1050亿，是2018年全国范围内可售货值的供应主力。

  今年全年的可售货值目标为1215亿元，销售目标为730亿元，同比增长需达60%。按照奥园集团2017年的销售增长率来看，预期其可以超额完成全年业绩目标。

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  投资：土地储备充足，旧改项目利润可期

  2018年上半年，奥园集团通过收并购、招拍挂等新增31块商住项目，其中89%为收并购项目，项目多为并表项目，权益比为86%，新增可开发建筑面积约为727万平方米，每平方米平均土地成本约为每平方米2065元，新增货值812亿元。

  奥园集团根植广东，聚焦粤港澳大湾区，布局中国华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海区域。筑面积约为3001万平方米，权益占比81%，其中292万平方米为已竣工物业，1220万平方米处于在建阶段，1489万平方米为持续未来发展土地。相对充裕的土地储备为奥园集团未来的扩张发展奠定基础。

  在城市旧改方面，奥园集团拥有15个处于不同阶段的主要城市更新项目，规划总建筑面积约800万平方米，预计可售资源约人民币1290亿元。城市更新项目可通过一二级联动开发、一级开发乃至出售实现利润，未来利润可见性高。

  珠海市最大的城中村翠微村旧改项目，奥园集团在2018年8月通过政府批准，成为更新项目开发主体，预计该项目可售面积为70万平方米，可售货值约为240亿元。珠海的其他旧改项目也比较多，接下来继续推进的拱北口岸三个村的改造项目，争取今年第四季度成为开发主体。

  此外，广州的氮肥厂的旧改项目已经获得政府批准，该项目已通过更新改造方案，预计可售面积约30万平方米，可售资源约为150亿元，准备明年初进入开发建设的阶段。

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  财务：盈利能力增强，债务结构有待优化

  2018年上半年，奥园集团实现中营业收入为136.67亿元，同比上升67.6%。营业收入的主要来源为物业发展收益，占营业收入的94.7%，约为129.5亿元，其余收益来自经营酒店等其他收益以及物业投资收益，分别占4.9%和0.4%。

  盈利指标方面，净利率以及归母净利率较2017年相对稳定，均有小幅上升。奥园集团在2018年上半年毛利润约为14.75亿元，同比增长78.1%，毛利率约为26.6%。净利率较今年年初上涨1.86个百分点，为28.6%。归属上市公司股东的净利润率8.90%，三者均较2017年有小幅上升。

  资本运营方面，净负债率有所上升。2018年上半年奥园集团净负债率为67.5%，相较于2017年的51.0%有所上升。截止2018上半年现金持有量为258.23亿元，现金充足，现金短债比为1.03，长短期债务比为0.8,较去年下降17.3%。

  短债占比较多主要是与项目的开发周期挂钩，奥园过去两年期间项目增加速度快，因此债务到期日相应缩短，公司七八月已经偿还了一部分短期债务，包括24亿的公司债到期。

  2018年上半年，企业公告的借贷利率为是7.3%，与2017年的7.2%基本持平，主要是由于国内融资环境趋近，贷款利率有向上的压力，奥园集团对借贷利率的目标为全年控制在7.5%以下。