[克而瑞]建业地产：下半年市占率降低，走出河南效果有待观察

克而瑞研究中心  房玲、洪宇桁

  2018年建业地产实现合约销售金额536.75亿元，同比增长76.5%。上半年建业在河南的市占率曾一度达到10.2%，下半年则有所回落，全年市占率为9%，随着外来房企争相深度进入河南市场，建业能否继续提高市占率值得关注。拿地方面，建业继续深耕河南市场，同时正式宣布将走出河南。但是在目前全国一二线城市的竞争形势基本稳定的情况下，建业如何在其他区域争夺市场有待观察。建业的毛利率有大幅提升，但是较高的销管费率影响了净利率的增长。净负债率继续降低，负债结构控制较好，可以考虑加大杠杆促进企业扩张。

  销售：充裕在河南的市占率下半年有所回落

  2018年建业的合同销售金额约为人民币536.75亿元，同比增长了76.5%，完成了2018年450亿销售目标的119.3%。合同销售面积约为743.3万平方米，同比增长了62.1%。按合同金额计算，2018年建业在河南省的市场占有率为6.7%，同比增长了2.4个百分点，若是加上轻资产业务的销售额，建业在河南省的市占率则达到了9%，2019年建业目标在河南的市占率突破10%。 

  值得注意的是，2018年中时建业在河南的市占率一度升至10.2%，下半年市占率的滑落，可能与30强房企争相深度进入河南市场有关。在竞争愈演愈烈的情况下，建业是否能够继续提高在河南省的市占率有待观察。尤其是在郑州，建业的市占率相对于过去几年也有所下滑。

  2018年建业在郑州的贡献销售金额138亿元，同比增长了72%，贡献率则减少了0.7个百分点至25.7%。根据2019年建业的销售计划，在郑州的销售额贡献率可能继续下降到24%左右。随着各大房企争相进入郑州市场，建业在郑州的竞争压力也越来越大。根据郑州克而瑞的统计显示，建业在郑州的权益销售额排名从2016年的第2名下降到了2018年的第4名。

  2019年建业重资产目标销售额635亿元，相对于2018年销售额增长18.3%，增幅大大降低，反映了企业对于未来发展较为谨慎的态度。从2019年建业拥有的1000亿元的可售货值来看，完成该目标问题不大。

  投资：宣布走出河南而效果有待观望

　　2018年建业在拿地方面继续保持着较为迅速的增长，新增土地建筑面积达1351万平方米，基本和2017年相当，而新增土储均价为1184元/平方米，相比于2017年同比增长了将近10%。建业在2019年的购地支出预计为170亿元，与2018年的实际拿地支出基本持平。

  2018年建业新增土地全部集中在河南省境内。从城市占比来看，建业在郑州的新增土地建面占比相对于2017年大幅下降了19个百分点至14.4%，而周口的新增土储建面占比则同比增长了6个百分点。由此可见，建业在2018年大幅加大了在郑州之外河南省其他城市的拿地力度，继续深耕其他城市，加强在河南市场和其他规模房企的竞争力。 

　　建业在2018年12月28日和河北邢台的企业德隆钢铁签订战略合作协议，共同开发邢台市的一个小镇，这是建业走出河南的标志。建业走出河南对外布局的条件有三个，分别是半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。走出河南可以在未来增加企业收入，提升企业的竞争力，将建业升级成为一个全国性房企，长期来看是一个较为优秀的战略选择。然而，在目前全国一二线城市的竞争形势基本稳定的情况下，建业如何在其他区域争夺市场也是一个需要慎重考虑的问题。

　　截至2018年底，建业的总土地储备建面为4608万平方米，同比增长了44.5%，其中权益建面约3466万平方米，总土储的权益比例约为75.2%，保持在了一个比较高的水平。除此之外，建业正在稳步推进的轻资产战略也为企业增加土储提供了不少的补充。截至2018年底，建业共签约了110个委托管理合约，总建面约1662万平方米，同比增长了33.4%。2018年建业轻资产的合约销售额约为186.91亿元，同比增长了197.2%，未来对建业业绩的贡献率可以继续保持。

　　财务：销管费率较高影响净利率水平增长

  2018年，建业共实现营业收入147.83亿元，同比增长了6.5%，其中轻资产业务营业收入为6.75亿元，同比增长了119.2%，这说明建业的轻资产板块对于其业绩的贡献正在持续高速增加。在盈利性指标方面，建业的毛利率同比大幅增长了近11个百分点，这主要是因为2018年毛利率较高的项目占比增加，而且物业销售的平均售价增长高于平均销售成本的增长。相比之下，净利率以及归母净利率虽有增长，但增长幅度较小，且低于行业平均水平。据统计，2018年中期行业平均加权净利率和归母净利润率分别为14.7%和11.6%。建业的毛利率大幅增长而净利率增长较慢，可能与其高达18.54%的销管费率有关，未来企业还是需要加强成本控制以提高利润率水平。

　　截至2018年底，建业的负债状况十分稳健，净负债率仅为20.2%，同比继续下降了5.5个百分点，企业杠杆率使用较低，未来可以考虑充分利用较大的融资空间进行融资以加速企业扩张。与此同时，长短期债务比为2.71,现金短债比为3.33，同比略有优化，财务结构处于较为稳定的水平。在融资成本方面，建业在2018年底的平均融资成本为7%，相比于2017年底的6.8%略有提高，这主要也是受2018年房企融资环境整体收紧的影响，然而相对于2018年中重点房企6.33%的平均融资成本而言还是较高，企业的融资能力还需增强。