[中国银河]房地产板块仓位下降，配置风格向二线高弹性房企转换

  投资要点：

  1．事件

  近日，公司基金发布2019年一季度前十大重仓股数据。

  2．我们的分析与判断

  我们选取主动非债型基金（即普通股票型、偏股混合型、平衡混合型、灵活配置型和股票多空型）的前十大重仓股持仓数据（剔除港股）为样本进行统计和分析。

  （一）2019Q1基金房地产持仓下降，但仍处于2010年以来中等偏高位置

  2019年Q1基金房地产持仓总市值为438.89亿元，环比增长13.29%，在中信一级行业中排名第6，较上季度下滑两名，所占比重为6.07%。我们统计了从2010年Q1以来基金房地产持仓占比情况，平均数为4.8%，中位数为3.9%，当前处于历史较高的位置。从趋势性来看，基金房地产持仓自2015年Q2到2017年Q2一直在低位徘徊，从2017Q2开始持续提升，2019Q1较上季度下降1个百分点。

  （二）一季度仍为超配，但配置比例有所下降

  2019年Q1，基金对房地产板块仍为超配，但配置比例有所下降，房地产超配比例为1.1%，较2018Q4回落1.4个百分点。从2015Q2以来，房地产板块一直处于低配格局，直到18Q3首次回升到超配状态，现已实现连续三季度超配格局。

  （三）集中度提升，处于历史高位

  2019Q1基金房地产集中度1为92.0%，较上季度增加4.6个百分点。从指数走势相关性来看，2010Q1至2019Q1基金房地产集中度指标与房地产指数走势指标的相关性为-0.64，呈负相关关系。自2016Q3开始基金持仓集中度逐步提升，2018Q4集中度首次回落之后，今年一季度集中度又回归到90%以上的水平。在房企集中度提升的逻辑下，基金持仓的聚集效应增强，对龙头及二线成长类房企的偏好明显。（四）配置风格转换，偏好二线高弹性房企

  具体到标的的选择上，2019Q1公募基金对龙头偏好降低，对高弹性的二线成长房企的配置力度加大，其中华发股份（600325.SH）、中南建设(000961.SZ)、金地集团(600383.SH)的基金仓位增量明显，而公募基金对保利地产(600048.SH)、华夏幸福(600340.SH)的持仓有着不同程度的下降。

  具体来看，2019年一季度末公募基金重仓持股市值排名TOP10的地产股为：万科A（000002.SZ）、保利地产(600048.SH)、华夏幸福(600340.SH)、新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)、中南建设(000961.SZ)、金地集团(600383.SH)、阳光城(000671.SZ)、蓝光发展（600466.SH），其中华发股份（600325.SH）、中南建设(000961.SZ)、金地集团(600383.SH)环比大幅提升，分别为529.62%、364.09%、111.73%，保利地产(600048.SH)、华侨城A(000069.SZ)、绿地控股（600606.SH）分别环比下降10.34%、26.82、11.49%。

  持有基金数量排名TOP10的地产股为：万科A（000002.SZ）、保利地产(600048.SH)、新城控股(601155.SH)、荣盛发展(002146.SZ)、金地集团(600383.SH)、华夏幸福(600340.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中南建设(000961.SZ)、阳光城(000671.SZ)、华发股份（600325.SH），其中持有万科A（000002.SZ）和保利地产(600048.SH)的基金数量下降明显，分别减少了116、134，持有中南建设(000961.SZ)、金地集团(600383.SH)、荣盛发展(002146.SZ)的基金数量分别增加了57、48、31。

  四、投资建议

  政治局会议重提房住不炒对地产板块有一定的情绪上的冲击，在楼市小阳春背景下政策边际宽松预期有所弱化，但同时“一城一策”仍是当前市场的主基调，有助于房地产市场平稳健康发展。2019Q1基金对房地产板块的仓位有所下降，地产板块估值修复仍有很大的空间。当前市场集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155），销售增速高于行业平均，业绩释放较为充分的阳光城（000671）。

  五、风险提示

  政策边际收紧，销售超预期下滑风险等。