[克而瑞]长三角26城土储比拼，哪些房企已乘上一体化的东风？

文／谢杨春 吴嘉茗 齐瑞琳

  今年政府工作报告中提出，将长三角区域一体化发展上升为国家战略。作为“一带一路”和长江经济带的重要交汇点，一体化发展的大概念出台，哪些房企能够占据主动？土地储备是衡量的重要标准之一。

  显然，布局多、质量高、资源广的企业无疑会在长三角一体化的发展道路上抢占先机。为此，我们研究房企在长三角一体化26个城市土地储备及其布局方式和特点，结合城市发展的契机来判断在规划利好下，这些土储能够给企业带来多少潜在货值？但同时也要看到一体化的发展必然是一个长期的过程。期间房地产市场变化具有周期性、波动性和差异性。所以，需要用发展的眼光去看待规划落地和各项利好，房企的发展和布局也需要细水长流，盲目追高并不可取。

  1 长三角一体化规划下土地市场率先“响应”

  两会上政府工作报告指出，将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。政策利好以及部分城市出台落户政策，让房企嗅到了未来的发展潜力。并首先反应在土地市场，长三角区域部分城市土拍持续火热，地王频出。

  1、长三角二线苏州、南京、杭州、合肥等区域土地热度直线攀升

  自长三角一体化上升至国家战略后，以苏州、南京和杭州、合肥等为代表的长三角二线城市受到各家房企的高度关注，部分优质地块更是引发激烈角逐。一方面是企业践行回归二线的战略需要，另一方面，未来规划利好预期也使得长三角的二线格外受到关注，毕竟更好的经济基础会使得二线城市在利好中率先受益。

  数据显示，4月份以来长三角区域二线城市的部分区域楼板价接连被刷新。例如苏州园区一周内楼板价接连被刷新，最终中海以35.6亿元总价竞得苏州园区苏园土挂（2019）02号地块，楼面价为30287元/平方米。这也是苏州园区自规划建设以来，土地楼面价首次超过3万元。

  除了楼板价外，溢价率和竞拍轮数也反映了土地市场高热态势。合肥多幅地块溢价率超过100%。另外杭州、南京等热点城市在土拍中均采用了“限价加自持”的方式，但溢价率仍然高于全国平均。而南京多幅地块在起拍后短时间内便达到限价，足以见得市场热度和开发商拿地的信心。

  竞价轮次方面，杭州、南京和宁波等城市皆出现多地块竞价上百轮，甚至有地块达到300多轮。品牌房企愿意在土拍中花费大量精力来参拍，支付更高的溢价，也说明了对于二线城市楼市前景有乐观预期，其中有很大一部分因素来自长三角一体化规划利好的支撑。

  2、无锡、安庆、常熟等三四线城市再现地王热潮（略）

  3、小结：土地竞争白热化，土储将成为一体化中比拼的资本（略）

  2 规模房企成长三角一体化中最大赢家

  本土企业抢占先机

  哪些房企能够在一体化发展中抢占先机？最重要的衡量指标就是土地储备。土储的多少直接决定了各家房企在长三角一体化中的业绩增长空间和竞争格局。综合来看，规模房企依旧优势明显，部分浙系、苏系等本土企业凭借地缘优势在长三角一体化26个城市的总土储竞争中占据一席之地。

  1、近15家房企一体化26个城市土储货值超2000亿

  长三角历来是各大房企布局的战略要塞，几乎近8成百强房企均在长三角有不同程度布局，因此长三角区域的竞争本身就十分激烈。在长三角一体化上升国家战略之后，无疑会加大企业在区域内的军备竞赛，尤其是一体化26个城市中土储较多的企业将首先受益，一旦规划落地，能够及时吃透这一轮政策红利。

  我们认为，衡量各家企业的优势的标准就是总土储货值的绝对量。通过梳理典型房企在长三角一体化26个城市中总土储数据，并扣除了已售未结转部分后发现，规模房企依然优势显著，一体化中争夺仍然呈现强者恒强的格局。其中26个城市中2018年总土储货值在千亿以上的房企超过27家，近9成来自千亿房企。规模房企由于其全国性的布局特性和区域深耕的能力，本身土储就比较广泛，加之长三角一直是房企布局的要塞，因此总量上优势显著仍在意料之中。

  从土储建面看，中梁、祥生等浙系房企表现突出，虽然单位货值不如销售前十的房企，但建面储备能够排进前十五。这也能反映出两家企业在长三角的布局特征仍然是以三四线为主。而且，作为本土企业，对区域内市场熟悉度、深耕程度、以及良好的政商关系，使得其在长三角一体化土储竞争中具有一定先天优势。

  2、绿地、碧桂园、融创超5000亿货值领跑，浙系、苏系房企地缘优势足

  具体来看，绿地、碧桂园、融创三家企业在26个城市中货值超过5000亿，遥遥领先其他房企。三家企业在26个城市总土储货值之和几乎是接下来30家企业总和的30%，优势十分显著。其中绿地大本营本就在长三角，所谓近水楼台先得月，绿地也是长三角一体化中土储最多的企业。而碧桂园和融创紧随其后，两者都是全国化布局的排头兵。一旦规划真正落地过后，土储规模上优势会逐步体现出来，长三角的销售贡献也会逐步加大，以三家企业的拿地、运营能力而言，未来规模稳定攀升可期。

  26个城市中总土储货值超过2000亿的企业也基本被销售前三十的企业所覆盖。作为苏系房企的代表，新城、中南货值均在3000亿以上，地缘优势不容忽视。而两个企业总土储中长三角占比也超过60%，未来销售重点区域的优势将更加明显。而保利、龙湖、万科等销售前十企业在区域内总土储货值也超过2000亿。

  此外，走全国化布局的闽系房企，如宝龙地产、融信中国前两年扩张步伐加快，在长三角区域中也占据一些之地。在长三角一体化26个城市总土储排名显著高于其销售排名，考虑到近两年公司战略重心的转变，长三角区域或将成为其规模进阶的踏脚石。

  在土储货值超过800亿的企业中，有两类企业值得关注。

  第一，规模房企如恒大、中海，并未在长三角一体化的总土储中排名靠前，与其前十的销售排名差距颇大。相比其他规模房企，长三角一体化区域内土储相对较少，规划利好带给这些企业的红利将较为有限。一方面是自身战略重心不同所致，尤其是恒大，虽然在26个城市中基本实现全覆盖，但并未进行过多的深耕，其战略重心依旧在广东、粤港澳一边。而中海在长三角的布局主要是以二线城市为主，截止到2018年末，中海仅在杭州、宁波、上海有土储分布。不过，2019年中海仍在长三角积极拿地，例如在苏州以35.6亿元总价竞得苏州园区苏园土挂（2019）02号地块，打破区域的楼面价记录，足见其加仓长三角二线的信心。

  第二，作为大本营，苏系和浙系房企在长三角的土储货值方面表现抢眼，其中浙系房企里祥生地产、佳源集团、瑞安房地产、滨江集团和众安房产等，虽然实行快周转模式，但其在长三角区域仍有较高的土地储备。而苏系房企中近年快速扩张的弘阳地产在长三角一体化区域内总土储货值接近1000亿。作为本土企业，弘阳土储布局基本都在长三角区域，26个城市土储货值占总土储占比超过80%。若能在把握好区域内城市间轮动，业绩有望冲击前50名。

  总体而言，在长三角一体化中占据先机的主要是来自部分规模房企和地方性企业。前者全国化布局多年，后者地缘优势明显。而26个城市土储占总土储比重较高的企业更值得关注，在长三角一体化战略利好下，这些企业将成为较同规模房企实现规模弯道超车的利器。

  3、新希望、大名城等企业加速入场，本土企业积极调整布局重心

  还有部分企业虽然在长三角一体化26个城市中总土储货值相对不足，但近一年却积极在长三角拿地，一方面是补充土地储备需要，为其未来规模扩张寻求支撑，另外一方面也受到规划利好的预期，毕竟早在2016年就长三角就已经开始着手准备协同发展了。

  整体来看，2018年规模房企在长三角区域内的拿地仍然强势，但除去这些规模较大的全国性布局的大型房企来看，销售排名较为靠后的地方性房企如三巽集团、新希望地产和大名城等2018年在长三角区域拿地也相对积极，均希望未来能够在长三角区域内分一杯羹。例如作为川派企业，新希望进入长三角区域的时间较晚，但近两年在长三角地区迅速扩张，尤其2018年拿下了多块苏州、杭州和宁波这些核心长三角二线城市的土地，为其未来的规模扩张打下了良好的基础。可以看到，在规划利好的推动下，未来会有更多的百强房企持续进驻，也会带动区域内土地市场的竞争加剧。

  此外，还有部分在长三角土储相对充裕的企业也在积极的做出战略调整。典型的如在长三角区域土储占比较高的企业——最近两年发展迅猛的中梁。作为扎根长三角，抢收三四线的房企，也基本实现在长三角一体化中的全布局，但土储结构上来看，二线城市核心价值地块仍缺失，虽然短期并不会立马反映在业绩上，但长远发展来看，三四线难以支撑业绩一直快速增长。因此，中梁在2018年下半年以来，频繁在苏州、杭州和合肥等二线城市落子。

  而且，从一体化的发展进程来看，二线城市无疑率先受益。所以，补充二线土储这样的战略调整使其土地布局更加均匀，相比之前风险降低，且可减少政策利好错失机会，增加其竞争力。不仅是中梁，祥生、德信等浙系企业也在积极拓展二线。

  3、小结：规模房企暂时领跑，二线城市未来竞争将更为激烈

  从总土储货值来看，规模房企无疑在一体化的进程中暂时领跑，土储货值的绝对量高企，是其穿越区域发展周期的最大底气。其中第一梯队的碧桂园、绿地和融创在长三角区域布局广泛，不仅可以分散风险，且不会错失不同城市的发展红利，且这些房企本身就是全国化布局，在其他区域如粤港澳大湾区等利好叠加之下，强者恒强的效应愈发明显。另外在长三角区域土储较多的浙系、苏系等本土政策利好将为其未来扩张发展助力。

  值得注意的是，长三角一体化大背景下，未来核心二线城市对人口的吸引力将变强，例如如苏州和杭州等常住人口增长较快。换句话说，二线城市将会在一体化中率先受益。而其中重点布局二线的企业也会率先得到利好，发展更具优势。

  因此，在整体回归二线的战略下，未来二线城市的土拍也会愈发激烈。分析近80家房企在长三角区域进驻的城市，可以看出杭州、苏州、南京等城市百强房企进驻数量远高于其他三四线。在长三角一体化利好推动下，一方面这些二线城市土地市场会更加激烈，中小房企想要打破壁垒进驻分一杯羹难度较大；另一方面，销售的竞争也会更加“惨烈”，大量供货之后比拼的是房企产能和运营能力。

  3 不同类型房企的长三角一体化中布局之道

  3月以来长三角土拍热度持续攀升、拿地门槛提升，对有计划新进驻长三角的企业来说压力会更加显著，但对于原本已经在长三角有一定土地存量的企业而言，他们已经掌握了在长三角发展的先机。虽然大量房企都已经进驻了长三角区域，但企业规模、战略等不尽相同，在长三角的布局差异也决定其发展优势各有侧重。

  1、碧桂园、恒大等规模房企全覆盖，抢占政策红利先机

  长三角城市群拥有经济领先、人口规模庞大、交通融合度高等优势，一直是房企争相进驻的重点区域，目前大量规模房企已经在长三角拥有广泛布局，以2018年末企业土储分布的情况来看，完成长三角“全覆盖（土储遍布20个及以上城市）”的企业已达到6个，均是千亿级别房企，碧桂园、恒大、融创和绿地2018年销售额更是突破3000亿元，中梁也是近两年快速崛起的本土企业。

  碧桂园：26城全覆盖，长三角中江苏省土储占比最重

  碧桂园在多年深耕后完成了对长三角26个城市的全覆盖，早在2008年碧桂园在江苏落下第一枚棋子——泰州碧桂园，开盘即成为全市销冠，为企业进驻长三角区域奠定了良好的基础。

  从目前土储建面分布来看，碧桂园在26个城市土储中有75%左右位于三四线城市，与其“三四线包围一二线”的企业战略相吻合，镇江是其在长三角土储总量最高的城市，占比达到总土储的2成左右。2018年镇江商品住宅成交均价达到11442元/平方米，同比涨幅高达27.42%，以此来看碧桂园在镇江的大量土储未来能对集团销售产生较大的贡献。

  分省份来看碧桂园土储更偏重于江苏省，占比靠前的几个城市多来自于江苏，如镇江、苏州、无锡和盐城等。碧桂园在苏州的土储建面超过400万平方米，占其长三角二线城市的一半以上，苏州是碧桂园在长三角布局二线城市的重要据点：cric数据显示，2018年碧桂园在苏州成交商品住宅建面33.4万平方米，位列全市第5，成交总金额为49.98亿元，位列全市第7。

  绿地、融创：一二线比重超5成，26城中上海土储货值占比超10%

  规模房企融创、绿地虽然没有完成26个城市的全覆盖，但其在长三角的布局也已经非常广泛，且布局情况与碧桂园相比有明显的差异：融创和绿地长三角土储中，上海占比均超过10%，而碧桂园仅有不足2%的土地位于上海，融创主要是由于其产品定位较为高端的战略需要，而绿地作为上海本土企业，在上海土储较多也较为正常.

  此外，融创、绿地在二线城市的土储比例均在4成左右，较碧桂园高出20%，充分体现了企业战略上的区别。从企业布局的差异和土储总量差异来看，虽然融创、绿地布局范围不及碧桂园，在长三角的土储总量也相较碧桂园有一定差距，但由于具备土储能级较高的优势，也意味着碧桂园要成为长三角销售金额最高的城市，只能通过强势扩张销售，以量取胜。

  就融创和绿地对比来看，两者的拿地侧重点也有所不同，融创新增土储坚持以收并购、合作拿地为主，可有效降低土地成本，其土储占比较高的城市为杭州、上海、无锡、苏州，均是经济条件优越的核心城市；而绿地更偏好布局一些高铁沿线的核心三四线城市，如昆山、芜湖、无锡，更易获得重点城市辐射带来的红利。

  新城控股：一体化城市中土储集中江苏省，销售重点区域常州、苏州土储足

  新城是典型的立足长三角快速扩张的城市，长三角区域是企业投资的核心区域，其在长三角区域的土储建面和货值分别占集团总土储的32%和41%。江苏是新城发展的大本营，新城在长三角的土储也明显更偏重于江苏省内，土储占比靠前的10个城市中，江苏占据8席，常州、苏州各占总土储15%以上。

  销售方面，常州、苏州也分别位列新城2018年销售的第一、二名，分别贡献了186.6亿和171.6亿元的销售额，长三角城市群销售占比达到集团总销售额的48%，销售TOP20的城市中半数来自长三角区域；结合各城市成交均价，新城成交量TOP20企业中，成交均价最高的5个城市也有3个来自长三角，分别为上海、 杭州和南京。从“质”和“量”上看，长三角区域的城市对新城销售的贡献度非常高，立足长三角也是新城成为黑马的关键因素之一，未来新城在进行全国化布局的同时，还应注意保证长三角土储的充足，维持自身土储的区位优势。

  对于品牌房企来说，在长三角区域完成全覆盖可享受区域内所有政策规划、交通规划带来的利好，确保不会由于布局失误而“踏空”，另一方面，在长三角各能级城市均有所布局，也能帮助企业从区域上均衡发展，在区域内部打造更好的品牌影响力。从这个角度来看，布局广、货值高的全覆盖的规模房企在一体化中拥有先行优势。

  目前来看企业在长三角内未覆盖到的城市主要以池州、宣城、滁州、铜陵和舟山为主，这些城市多为高铁/动车未开通城市或距离核心城市距离较远，品牌开发商入驻程度暂时不高。但这些城市房价、地价目前仍处于区域内洼地水平，对于想要进一步完善自身全覆盖布局的规模企业而言，这些城市存在进驻机遇，毕竟在一体化之下，随着产业、交通等方面协同发展，这些城市有可能随着本次长三角战略升级，房地产市场迎来一波上行。

  2、多数房企以区域聚焦为主，苏、浙成一体化中最关注的省份（略）

  2.1环上海：辐射红利最多的都市圈，中南、正荣等重点布局（略）

  2.2环南京：地处苏皖交界覆盖广，本土企业弘阳、佳源优势足（略）

  2.3环杭州湾：杭州核心地位突出，浙系房企的大本营（略）

  3、金茂、禹洲等以二线为重心，部分企业需警惕三四线风险（略）

  4、小结：规模房企全覆盖布局优势超前，本土房企坚持战略深耕（略）

  4 总结

  目前已经有多数企业抢占了长三角发展红利的先机，而布局多、质量高、资源广的企业无疑会更胜一筹。但同时也要看到，一体化的发展必然是一个长期的过程。期间房地产市场变化也是具有周期性、波动性和差异性。所以，无论是区域内土储充足、还是急需通过规划利好增加土储来提升业绩的企业而言，投资布局仍然需要理性对待。

  1、长三角一体化发展不会一蹴而就，投资布局仍然需要理性对待（节选）

  长三角一体化发展作为国家战略，无疑会对当前区域内各城市经济、人口、交通带来积极的一面。而经济的提升、人口流动、交通的通达也会对房地产市场发展起到正面作用，购房需求、购房能力增加都会对当地房地产市场长远发展起到支撑作用，而作为中国经济增长的压舱石，房地产市场预期向好也会反过来保持经济稳定。

  对于企业而言，预期和信心更为重要，尤其是在当前房地产行业规模面临天花板的困局下，作为最具活力、开放力、创新力的长三角，一体化的利好给行业和企业带来巨大机遇和发展潜力。长远来看，无论是对规模房企保持稳定的业绩增长，还是中小企业规模再上台阶起到推波助澜的作用。

  当然机遇也伴随着挑战，毕竟一体化发展属于大的发展概念，且目前尚无具体细则出台，因此不宜过度解读或过分乐观。比如3、4月份土地市场火热中，长三角二三线城市地价涨幅过快，且地王频出，“面粉贵过面包”的现象在当前市场走势并不明朗的情况下，容易造成企业资金链的紧张，需要警惕高位套牢的情况出现。而对有计划新进驻长三角的企业来说压力会更加显著，因此盲目看好发展前景而高价拿地并不可取，房企在投资布局长三角一体化城市当中仍需要保持理性。

  2、环核心城市群内先天优势依然充足，部分三四线需要警惕潜在市场风险（节选）

  短中长期如何在一体化城市中布局？我们认为中长期来看，从规划出台的目的来看，全面布局、均衡布局是不踏空节奏的安全做法。因此，一二三线均需要有适当的布局，这也是企业布局结构的终极目标。

  短期来看，影响的因素比较多。规划出台细则如何、政策调控风向如何、以及市场走势都会影响城市群内城市的房地产市场。结合们目前市场走势来看，三四线受到棚改衰退、需求透支等影响，市场热度在衰退，正在进行调整和修复基本面，短期风险较大。这一点从房企纷纷回归二线的战略也可见一斑。

  短期在长三角一体化的大背景下，城市圈内核心二线是投资布局的最佳选择。这一点在以长三角三四线起家而快速发展的黑马中梁身上也看见，2019年一季度中梁已经先后在合肥、杭州落子。