[克而瑞]首创置业：动能迸发，多元业务与地产良性联动

克而瑞研究中心  沈晓玲、齐瑞琳

  【销售增速及目标完成率高于同规模房企】2019年上半年，首创置业实现全口径合同销售金额405.4亿元，同比增长12.4%；目标完成率为51%，高于TOP50房企45.7%的目标完成率，按照上半年的销售增长率来看，全年的销售目标完成问题不大。

  【一二级联动，低成本获地优势显著】首创置业新获13个项目，总土地投资额为171.3亿元，三大核心城市圈投资额占比达81.3%，首进苏州、东莞和厦门。一二级联动优势进一步显现，在北京地区低价新获3个一二级联动项目，合计土地投资额67.4亿元，总建筑面积53.3万平方米。

  【融资成本仅5.53%，现金首次全覆盖短债】2019年上半年，首创置业实现营业收入104.8亿元，同比增长47.2%。毛利率同比上升了4.8个百分点至38.4%，归母净利率为11.3%。存量借贷利率为5.53%，优势明显。首创置业持有现金373.87亿元，较去年同期大幅上涨72%，现金短债比1.49，这是三年来再次回到现金能够覆盖短债。长短债务结构进一步优化，净负债率较2018年末下降14.3个百分点至145.3%，但仍高于TOP50平均水平，需加强控制。

  【奥特莱斯进入收获期，单项目平均营收同比翻番】首创奥特莱斯2019年上半年收入为12.66亿元，较去年同期有较大的提升，同比增长223%。单项目平均营收为1.3亿元，同比翻番。净利润扭亏为盈，首创奥特莱斯业务进入收获期。

  【国企优势，多元业务与地产业务生态型互动】国企背书为企业融资和资源获取等方面提供有效支持。推进文创、高科技地产业务和长租公寓等创新业务种子项目落地，与主营业务良性互动，为未来企业良好发展提供支持。

  销售：践行“快周转”策略，业绩同比增速高于同规模房企

  2019年上半年，首创置业实现全口径合同销售金额405.4亿元，同比增长12.4%；销售面积162.7万平方米，同比增长19.4%，上半年签约均价24917元/平方米。上半年首创的销售金额增长率高于TOP50房企的平均增长率10.99%。 

  合同销售的上涨主要是得益于集团继续执行“快周转”的策略，同时开展“奋进者计划”，效率提升、新开项目快速去化。首创置业持续推进并升级“首创制造2020”运营体系，打造天阅、禧瑞、禧悦等核心产品体系。同时进一步完善主力产品布局，在三大核心城市圈效果显著，如上海天阅滨江、昆山悦都项目等开盘去化达100%，带动销售业绩增长。 

  2019年首创置业提出全口径销售目标800亿元，目前目标完成率为51%，高于TOP50房企45.7%的目标完成率，按照上半年的销售增长率来看，全年的销售目标完成问题不大。

  从销售分布来看，北京地区销售贡献显著。三大城市圈中，北京地区销售继续保持大本营的地位，上半年实现合同销售215亿，占比接近53%。天津及上海的销售金额提升较快，同比增长率分别达到74%和53%，占比也较2018年分别提升3个和2个百分点。

  投资：一二级联动帮助企业低成本拿地

  2019年上半年，首创置业聚焦三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市，首进苏州、东莞和厦门。期内，首创置业新获13个项目，总土地投资额为171.3亿元，总建筑面积184.3万平方米，楼板价为9294.6元/平方米，同比下降21.7%。新增土储中，三大核心城市圈投资额占比达81.3%，期内首创置业首进苏州、东莞和厦门，在拓宽长三角、粤港澳大湾区城市版图的同时，持续深化单核城市布局。 

  今年上半年，首创置业的一二级联动优势持续显现。2019年上半年在北京地区底价新获3个一二级联动项目，合计土地投资额67.4亿元，总建筑面积53.3万平方米。根据企业19年中期业绩会上表示，目前通过一二级联动土地获取率在60%，按照其目前2800万平方米的一级土地开发规划，企业未来可有超过1600万平米的土地转化。随着这些土地的转化完成，企业未来将持续保持土地的低成本优势。凭借国企的背书，企业在北京未来也将拥有更多获取旧改和一级土地开发资源的机会。

  2019年上半年首创置业的拿地销售金额比0.42，TOP50房企2019年上半年拿地销售金额比平均值为0.4，首创置业的投资与行业平均水平持平，拿地速度较之前有所放缓。但如果考虑未来将有持续的一级土地转化，企业新增土储仍有保障。

  土地储备：总土储可维持2-3年的开发，权益控制在70%左右

  截至2019年上半年，首创置业总土地储备建面为1308.9万平方米，较2018年末上升4%。若按照上半年销售均价为24917元/平方米来计算，目前的土地货值约为3261亿元，则从目前首创置业的销售规模和增长速度来看，土地消化周期约为2-3年。 

  首创置业合作拿地项目权益占比维持在70%左右。截至2019年上半年底，首创置业权益建面为904.4万平方米，占总土地建面约69%的比例，相较2018年年末上升1个百分点。考虑到目前的市场环境、项目进展及首创的项目城市布局等方面因素，合作拿地的模式也在资源整合、分散风险和成本方面有较多的优势。

  盈利表现：存量借贷利率5.53%，融资成本优势明显

  2019年上半年，首创置业实现营业收入104.8亿元，同比增长47.2%。其中房地产销售收入73.72亿元。归母净利润11.87亿元，同比增长61.2%。业绩大幅增长主要是由于结算面积较往年有较大的增加，且结算项目利润率提升。 

  在盈利性指标上面，毛利率同比上升了4.8个百分点至38.4%。主要是通过加强周转速度、加强项目价格水平，通过一二级联动的方式降低拿地成本，形成快速周转快速结利等方面来提升毛利率水平。归母净利率为 11.3%，较去年同期上升1个百分点。TOP50房企2018年的归母净利率为11.83%，首创置业的盈利水平与平均水平持平。

  融资成本优势显著，存量借贷利率仅为5.53%。在融资成本普遍上升的情况下，首创的借贷利率依然保持稳定。根据企业在19年中期业绩会表示，存量借贷利率为5.53%，相较TOP50企业的平均融资成本6.43%，仍处于行业低位。这主要是凭借其国企背景，公司多元化融资渠道保持畅通，融资结构进一步优化，多渠道债券和保险融资占比提升，以及其背靠首创集团，能获得庞大的资金支持。

  偿债表现：现金首次全覆盖短债，净负债率有所下降

  2019年上半年，首创置业持有现金373.87亿元，较去年同期大幅上涨72%，短期负债为24.3亿，同比上升13.4%。现金短债比1.49，这是三年来再次回到现金能够覆盖短债，超过2018年的TOP50平均水平1.39，偿债能力有了较大的提升。主要的原因是首创置业通过提升项目去化率，确保回款工程节点等多项举措，加快了销售回款速度点，销售回款大幅增长。

  从长短债比来看，2019年上半年为3.08，较2018年末进一步优化。2019年上半年，首创置业总有息负债增多，主要为长期负债，达到772.6亿元，同比上升55%，长短债务结构优化。

  2019年上半年，首创置业净负债率为145.3%，较2018年末下降14.3个百分点，但仍明显高于TOP50企业平均水平，主要是由于近两年来拿地速度加快。但得益于首创的快周转策略和加快回款速度，今年净负债率有所下降。

  商业：奥特莱斯进入收获期，单项目平均营收同比翻番

  在商业地产方面，商业地产平台首创钜大有限公司持续扩大奥特莱斯产业规模。2015年首创钜大从原有化工业务转变为在特选城市发展奥特莱斯综合体物业项目及商用物业项目。公司持续扩大奥特莱斯业务规模。2019年上半年新开业北京房山奥特莱斯二期和济南奥特莱斯，截至2019年上半年累计布局17座城市，目前已经有10个已开业，扩张速度迅速。2019年上半年已开业奥莱实现营业额36.4亿元，同比增长54%，客流量1864万人次，同比增长103%。首创钜大2019年上半年收入为12.66亿元，较去年同期有较大的提升，同比增长223%。单项目平均营收为1.3亿元，同比翻番。净利润为0.23亿元，扭亏为盈，首创奥特莱斯业务进入收获期。[财务数据来源：首创钜大2019年上半年业绩公告]

  多元化：国企优势，多元业务良性互动

  国企背书为企业融资和资源获取等方面提供有效支持。拥有国企背景的首创置业，一方面通过旧改和一级土地开发更容易获取低成本土地资源，且60%的转化率也在业内保持领先。更值得一提的是，其一级开发资源主要集中于竞争激烈的北京，可有效补充企业在核心城市的土储；另一方面，首创置业在融资成本方面能够保持一贯的优势，其借贷成本都在6%以下。且在目前的融资环境下，其在近期发行的私募公司债利率仅为4.26%，创年內房企3年期私募公司债券最低发行利率。 

  创新主航道清晰，文创、高科技地产业务和长租公寓等创新业务与主营业务联动，实现良性互动。首创的文创项目与产业地产轻重并举，采取并购、合作、自营等多种方式落地项目，锻造公司资产管理与价值运营能力，既可通过品牌管理输出形成稳定收益，也可通过持有资产运营实现物业增值。长租公寓方面，做强做优「和园」长租公寓品牌，打造集体用地长租公寓模式。首创置业的长租公寓已经开业，目前开业项目接近满租，朝阳十八里店集体用地长租公寓项目已开工。而首创高科平台已经锁定种子项目，有望撬动周边地块一二级开发。 

  不管从国企背景还是在创新业务的锻造方面，首创置业将资源与业务结合，通过多元化创新业务各层面的生态型互动，并借助“奋进者计划”调动各部门积极性，为未来的发展奠定坚实的基础。

数据来源：企业业绩报、CRIC研究中心整理