[克而瑞]一季度商业运营营收下降近两成，房企当居危思进

  导语

  超七成运营商租金让利，措施覆盖愈千城。

  ◎  研究员 / 房玲、易天宇、羊代红、洪宇桁、陈家凤

  自2020年1月新型冠状病毒爆发以来，我国对于疫情的发展防控也逐步进入到了“严阵以待”的状态。在疫情冲击之下，商业地产首当其冲，不仅未能迎接春节的消费红利，反而随着群众大幅减少外出聚集，客流量急剧减少，实体商业也进入到了冬眠状态。此外不少商户仍需支付春节期间的人工费，餐饮商户还面临着食物报废等问题，为本就艰难的运营状况雪上加霜。若实体商户运营艰难或大批倒闭，同样会导致商场的空置率抬升，租金下滑等诸多问题，为日后商业地产的运营带来更多困难，如何改善商户的经营现状成为了当前的主要挑战。在此背景下，全国各地政府包括北京、上海、广东、浙江、湖北等都出台了相应政策，承诺对承租国有资产类经营用房的中小企业实施减免租金，同时鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方等业主对中小微租户适度减免疫情期间的租金。与此同时，其他与实体商户唇亡齿寒的房企商业运营商也陆续出台了一系列措施，如万达、龙湖、保利、华润等等，或减半或全免旗下各大商城商户的租金费用。房企商业运营商通过减免租金可以有效稳定商户信心，在目前中小商户运营艰难的背景下及时止损，但同时减免租金对于运营方而言，也无疑意味着业绩和资金的双重压力。此外由于疫情造成的恐慌短期内难以消除，对于商业地产运营的挑战在中短期内依旧存在。下文中，我们就将对比85家典型房企商业运营商在疫情下出台的具体措施，来分析当前商业地产减租及免租现状，以及疫情对于房企商业运营商在未来所可能造成的影响与挑战。

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  超七成房企“减免租”惠及千余个项目

  1、租金减免措施覆盖共1515个项目

  在多省市出台政策鼓励减租下，全国各地都出现了“减租免租潮”。根据我们统计的85家典型房企商业运营商对本次疫情反应来看，共有60家宣布对旗下持有物业商铺进行减租或者免租，免租物业形式包括商场、公寓、酒店、写字楼等，共涉及项目总数约达1515个项目。从减免企业来看，国内大部分商业地产布局较广的企业都进行了不同程度的减免，如万达、华润、龙湖、大悦城等，其中部分企业对武汉地区商场较全国其他地方有特殊的减免措施，如瑞安房地产在武汉项目的减免比其他地区多20天，凯德集团和金地商置在武汉区域租金全免，优于其他区域的减半。

  参与租金减免的房企中直接进行租金全免和租金减半的企业占比较大达到90%以上，其中，进行租金减半的房企个数占比为50.79%为最高；而进行租金全免的企业占比达到39.68%。总的来看，超半数企业实施减免政策的企业选择了租金减半，而房企对租金减免的方式的差异，主要是基于未来收入及自身现金流的考虑而做出的考量，在帮助租户度过难关时也考虑到企业的运营成本。此外对于部分重仓武汉的房企来说，在疫区由于影响较大的原因，未来武汉的商业消费恢复将会比全国其他地区更漫长，由此，部分房企对于该区域进行时间更久力度更大的减免。与此同时，如大悦城、招商蛇口等企业则根据物业当地具体情况推出减免；融创中国对于旗下全部文旅项目所有店铺免除全部租金，以及融创(上海)商置旗下商业项目全部租金减免，其他项目品牌及区域并未参与优惠。这一部分减免额度不确定的企业占比达到9.52%。

  2、房企平均租金减免时长达约20天（略）

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  减免措施覆盖各方成本，酒店及长租均有参与

  1、15%房企明确宣布减免物业费及推广费用（部分略）

  在对抗本次疫情中，房企做出的努力除了对商业项目的租户减免租金之外，部分房企还明确提出将对商户的推广费用以及物业费进行减免。据不完全统计，在85家房企商业运营商中，有13家企业明确宣布将减免商户的物业费用，其中还有5家进一步减免了商户的推广费用。

  具体来看，物业费和推广费用相对于租金而言显著偏少，但是根据以往年报数据来看，商业地产的龙头房企在这方面的费用减免其实也不是小数字。以港资瑞安房地产为例，其在1月30日宣布将对企业在武汉开发运营管理的零售项目免去全部商业租户1月24日-2月29日期间的租金、物业管理费及推广费。同时企业在其他城市（上海、佛山、重庆、南京）开发运营管理的零售项目也将1月24日-2月9日期间的全部商业租户的租金、物业管理费及推广费减半。从瑞安的2019中报数据来看，企业在2019上半年的投资物业物业管理收入约为1.08亿元（包括酒店管理收入），据此测算，去除酒店和办公楼的物业管理收入之后，本次的减免措施也会减少瑞安千万元左右的收入。

  可以看出，对商业项目商户减免物业费和推广费用同样会让在商业地产领域有较多布局的房企收入受到较大的损失。然而在疫情面前，在政策的号召之下，这些房企展现出了强大的担当，在已经免除了租金的情况下进一步减免物业费等费用，为商户削减资金压力。正如龙湖集团的表示，企业“一直注重与商户共同成长、同路前行。希望借助租金减免，消解商户部分经营压力，并与商户共克时艰抗击疫情，竭力满足顾客日常消费所需”。从某种程度来看，此时短期内的收入损失长期而言是拉近房企和商业租户关系的契机，有利于双方未来的合作，同时也展现了房企的社会责任担当，有利于房企品牌影响力的塑造，增强了这些房企的“软实力”。

  2、长租公寓、酒店等也陆续参与抗疫（略）

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  商业龙头万达、龙湖、凯德，累计让利超40亿（略）

  1、万达：减租覆盖商场数量多至323家（略）

  2、龙湖：减租延续时长达到两月之久（略）

  3、凯德：武汉区域4家商场重点减租（略）

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  疫情短期冲击较大，居危思进才是长久之道

  1、一季度TOP20租金预计至少下滑17%（部分略）

  短期来看，对于房企商业运营商而言，疫情的影响依旧是巨大的。在租金减免的措施之下，一季度的租金规模将会大幅下滑。从具体企业来看，内地企业万达、红星美凯龙、华润及龙湖均承受了较大的租金损失，作为中国最大的商业地产运营商，预测万达将为商户减免34.9亿元；此外红星美凯龙也表示，本次免租将涉及公司2020年营业收入（租金及管理费总金额）约5.3至5.9亿元，对2020年归母净利润影响约3.8至4.3亿元。

  据克而瑞运营收入排行榜，2019年TOP20家内地房企商业运营商的总运营收入规模为1452.6亿元。但在疫情以及减免措施的影响下，若仅计算减免租金措施对商场所造成的直接租金损失，20家房企的预估将达到60亿左右，一季度总运营收入规模将至少下滑约17%。60亿的租金损失仅仅只是保守预估，租金减免措施是否延续，防护耗材的额外成本，以及除商场外，酒店、长租公寓、写字楼的租金损失都未有计算在内。若将这些损失包括在内，预计此次疫情所带来的短期租金损失还将更高，这对企业的财务也将会造成一定压力。

  2、疫情恐慌或将延续，房企损失或将放大（略）

  3、居危思进才是长远的自救之道

  从长远来看，此次疫情并非长期影响因素，等到疫情消散，客流量回弹，商业地产也将迎来复苏。然而针对此次疫情爆发下所显露出的各种不足和思考，对于未来的商业地产而言同样有着长久的借鉴意义。

  商业地产如何更加主动地面对风险，而不是被动应对；如何在紧急突发情况之下，维持商场的正常运营及休整等等，这类问题均可以为日后提供丰富的经验与依据。例如可以通过调整商场的硬件措施来更好地应对疫情，在疫情下增加商场的空气流通能够有效规避病毒的传播；可以更快地启动紧急机制，通过排查客流从而免除商场内部的传染几率；此外也可以多考虑开放式的街区商业，减少人口聚集的密闭场所。

  此外在消费形式上，无人零售、线上消费、居家消费或将迎来更多发展机遇，线下实体商业和线上的打通也将会是商业地产未来发展的重要方向。如何在疫情期间，保证安全放心的同时，满足消费者在家的消费需求，更好地应对疫情等突发情况，都是商业地产可以考虑的改进范围。而作为重要纽带的商场，不仅仅需要整合旗下的优质商户资源，更需要的是搭建与消费者之间的紧密联系，赢得消费者的信赖，从而让消费者找到最合适的商品。此外随着5G的发展，万物互联的发展也或将为商业地产的线上化提供更多可能。

  本次疫情对于商业地产的打击无疑是沉重的，但从长远来看，危机中仍有机遇，只要从危机中发现机遇，才能真正的实现自救。